Aidat Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılır?

Aidat ödemeyen kiracı hakkında ödenmeyen aidatların tahsili için icra takibi başlatılabilir, gerekli şartların varlığı halinde tahliye davası da açılabilir.

Yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre;

”Kiracının temerrüdü” başlıklı 315. maddesi  “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesine göre;

“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”

şeklinde düzenlenmiştir. Buna göre, sadece kira borcunu değil yan giderleri (Aidat) ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini istenebilir.

Aidat Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılabilir?

Aidat borcunu ödemeyen kiracı hakkında; aidat borcunun tahsili için ve kiracının tahliyesi için yasal süreç başlatılması mümkündür. Ancak her iki sürece de başlamak isteyen kiraya veren öncelikle muaccel (vadesi gelmiş) aidat borcunu ödemeli ve bunu belgelendirmelidir.

DİKKAT : Evini kiraya veren ev sahipleri, evimi kiraya verdim aidattan kiracım sorumlu, aidat artık beni ilgilendirmez derlerse çok büyük bir yanılgı içine düşerler. Bir gün beklemedikleri zamanda icra takibi ile karşılaşabilirler. Bu konuda kira sözleşmelerine yazılan “aidattan kiracı sorumludur” gibi maddeler de ev sahiplerini sorumluluktan kurtaramaz. Bunun için ev sahiplerinin sık sık yöneticileri arayarak kiracılarının aidatları düzenli olarak ödeyip ödemediklerini takip etmeleri gerekir. Konuyu takip etmeyen ev sahipleri birikmiş aidat borcunun yanında günlük olarak işleyen aylık %5 (yıllık %60) gecikme tazminatı ödeme durumu ile karşı karşıya kalırlar.

Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi Süreci

Kiracının aidat ödeme borcunu yerine getirmemesi sebebiyle, ev sahibi kiracı hakkında icra takibi başlatabilir. Bu durumda; kiralanan evin bulunduğu yerdeki icra daireleri, icra takibi için yetkili olacaktır. Takibinin başlatılmasıyla birlikte, icra dairesi tarafından kiracıya bir ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının, ödeme emrine itiraz etmesi veya bedeli ödemesi için 7 günlük süresi bulunur. Bu süre zarfında kiracı herhangi bir itirazda bulunmaz ve bedeli de ödemezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.

Hakkında icra takibi başlatılan kiracının 7 gün içerisinde itiraz etmesi durumunda, icra takibi duracaktır. Sürecin devam edebilmesi için, ev sahibi 6 ay içerisinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davasını veya 1 yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davasını açmalıdır. Bu yollardan birini izleyerek lehine bir netice elde etmesi durumunda, icra takibi haciz aşamasıyla devam edebilecektir.

DİKKAT : Aidat ödemeden kaçan kiracı hakkında, ev sahibi icra takibi başlatabilir. Ev sahibi, icra takibi yoluyla aidat borcunu tahsil edebilir. Ancak kiracının aidat borcunu ödemeden kaçması durumunda ev sahibi, site veya apartman yönetimi karşısında ilk etapta aidat borcunu ödemekle yükümlü olacaktır. Fakat sonradan, dava yoluyla bu bedeli kiracıdan tahsil edebilir.

Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Tahliye Davası

Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülükleri yerine getirmekle yükümlüdür. Aidat borcunu ödemeyen kiracı, apartman veya site yönetimiyle olduğu kadar ev sahibiyle de sorun yaşayabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı öncelikle yazılı bir ihtarname gönderilmesi gerekir. Ev sahibi, noter aracılığıyla kiracıya ihtarname çekerek, aidat borcunun 30 gün içinde ödenmesini talep edebilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahip olur.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2017/3731 E., 2017/12158 K. ve 04.10.2017 tarih sayılı kararında da; dava konusu somut olayın site aidatı alacağına ilişkin olduğu, site aidatının kiralanan taşınmazın kullanımına ilişkin bir yan gider olduğu, fakat site aidatı sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça site yönetimine ödenmesi gereken bir borç olması nedeniyle kiracıdan istenebilmesi ve temerrüt ihtarına konu edilebilmesi için kiraya verenin aidat borcunu site yönetimine ödemesi gerektiği belirtilmiştir.

Ev sahibi, kira sözleşmesine bağlı olarak tahliye davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının kira veya aidat borcunu ödememesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve bu durum ev sahibi için haklı fesih nedeni oluşturur. Kiracı borcunu ödememekte ısrar ederse, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açabilir. Mahkeme sürecinde, kiracının aidat borcunu ödemediği belgelerle kanıtlanırsa, mahkeme tahliye kararı verebilir. Genellikle, birden fazla ihtar almış veya uzun süredir aidat borcu bulunan kiracılar için tahliye süreci daha hızlı ilerlemektedir.

DİKKAT : 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirildiği unutulmamalıdır.

Avantajlar ve Dezavantajlar Yönünden Süreçlerin Karşılaştırılması;

Yukarıda belirtilen her iki seçenek açısından da kiracının aidat borcunu 30 günlük süre içerisinden eksiksiz şekilde ödemesi halinde tahliye davası açılamaz. Ayrıca aidat borcunun ödenmemesi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için haklı neden sayılmayacaktır. Aidat borcunu ödemeyen kiracı hakkında ihtarname ile aidat borcunun ödenmesi talep edildiği takdirde; kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda açılacak tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılmak zorundadır.

Süre Bakımından;

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan tahliye davası, icra hukuk mahkemesinde açılan tahliye davalarına göre nispeten daha uzun sürer.

DİKKAT : Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan tahliye davasında kiraya veren lehine tahliye kararı çıksa dahi kiracının üç aylık kira bedelini depo ederek istinaf süreci boyunca icranın geri bırakılmasını sağlayabilir.

Masraflar Açısından;

Sulh hukuk mahkemelerinde görülen tahliye davaları yıllık kira bedeli üzerinden nisbi harca tabidir. İcra hukuk mahkemelerinde görülecek tahliye davası ise maktu harca tabidir. Bu açıdan da icra hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası kiraya veren açısından avantajlıdır.

DİKKAT : İhtarname gönderilerek temerrüde düşürülen kiracının otuz gün içinde aidat borcunu ödememesi halinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası ile birlikte ödenmeyen alacak da talep edilebilecektir. Ancak bu durumda dava süresi oldukça uzayacaktır. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılarak ayrıca genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi yapıldığı takdirde ise borçlunun itirazı halinde ayrı bir dava daha açılması gerekecektir. Bu da ödenen aidat borcunun geri alınması için süreci uzatacaktır.

Apartman Aidat Zamanaşımı

Apartman aidatları, Borçlar Kanunu’nda yer alan genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu kapsamda, aidat borçları için zamanaşımı süresi beş yıldır. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcunun takibinde zamanaşımını beş yıl olarak öngörmektedir. Bu nedenle, beş yıldan daha eski aidat borçları için dava açılamaz veya icra takibi başlatılamaz. Örneğin, 2020 yılında ödenmeyen aidat borcu, 2025 yılına kadar talep edilebilir, ancak bu sürenin aşılması halinde ilgili borç için yasal yollara başvurulamaz. Zamanaşımı süresi, aidat borcunun doğduğu andan itibaren başlar ve borcun talep edilmemesi halinde beş yıl sonunda sona erer. Site veya apartman yönetimi, düzenli olarak aidat borçlarını takip etmeli ve beş yıllık süre dolmadan borçları talep etmelidir. Aksi durumda, yasal haklar kaybedilerek tahsilat zorluğu yaşanabilir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Yüksek Aidat Bedeli Artışına İtiraz” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Aidat ödemeyen kiracılar artık sıkça karşılaşıldığından, ev sahibinin bu durumda hangi yasal adımları atabileceğini bilmesi çok önemlidir. Aidat ödemeyen kiracının tahliyesi, evden çıkarılması veya aidat alacağının icra yoluyla tahsil edilmesi, doğru hukuki sürecin yönetilmesine bağlıdır. Bunun temin edilmesi bakımından, bizimle İLETİŞİM geçiniz.