Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma işlemi, taşınmaz malın malikinin doğrudan mülkiyet hakkını ortadan kaldıran bir etkiye sahiptir. Mutlak ve ayni bir hak olan mülkiyet hakkı ise, Anayasanın 35.maddesi gereğince ancak kamu yararı amacıyla ve kanun ile sınırlandırılabilir. Dolayısıyla kamulaştırma, ancak yetkili organlarca kullanılabilen bir müessese olup, kanunda düzenlenen usul ve esaslara uygun yapıldığı ve kamu yararı amacı taşıdığı müddetçe hukuka uygundur.

Mevzuatımızda kamulaştırmaya ilişkin düzenlemeler Anayasanın Kamulaştırma başlıklı 46. maddesi de esas alınarak, 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir.

2942 Sayılı kanun ile; özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların kamulaştırılmasında yapılacak işlemler, kamulaştırma bedelinin hesaplanması, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescili, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınması, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemleri, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemleri açıkça düzenlenmiştir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kamulaştırma Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kamulaştırma Türleri

Kamulaştırma, devletin kamu hizmetlerinin yürütülmesi için özel mülkiyette bulunan taşınmazların mülkiyetine el koyması işlemini ifade eder. Kamulaştırma süreci, çeşitli yöntemler ve uygulama biçimleri içerir.  Kamulaştırma türlerindeki işlemler ve detaylar yasalarla belirlenmiştir. Bu nedenle kararın çıkması durumunda mülkiyet sahiplerinin itiraz hakkı saklı tutulmak kaydıyla yasalara uyması gerekir. Kamulaştırma Türleri aşağıda olduğu gibidir;

Kısmen Kamulaştırma

Gerçek veya tüzel kişiliklere ait taşınmaz malların belirli bir kısmının kamulaştırılması işlemidir. Bu işlemde okul, hastane veya diğer projeler için ihtiyaç duyulan alan kullanılır. Bu işlemde taşınmaz malların kullanılan bölümü için ödeme yapılır. Taşınmaz malın kalan kısmının kullanılamayacak halde olması durumunda mal sahibi taşınmazının kalan kısmının da kamulaştırılması talebinde bulunabilir. Ancak bunun için kararı takip eden 30 günü aşmaması gerekir.

Trampa Yolu ile Kamulaştırma

Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark, taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz. Trampa yolu ile kamulaştırma yapılabilmesi için mal sahibinin kabul etmesi zorunludur aksi halde idare tek yanlı idari karar ile trampa yoluyla kamulaştırma yapamaz.

Acele Kamulaştırma

Anayasa ile koruma altına alınmış olan mülkiyet hakkının ancak ve ancak “kamu yararı” gerekçesi ile sınırlandırılması mümkündür. Kamulaştırma prosedürlerinin tamamlanması için harcanacak süre, bazı olağanüstü durumlarda kamu yararına zarar verecek sorunlar doğurabilir. Diğer taraftan, Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde “acele kamulaştırma” müessesesi düzenlenmiştir. Buna göre, şartlar uygun ise birtakım olağanüstü durumlarda, bilirkişi tarafından bedel tespitinin yapılması dışındaki tüm işlemler makul bir süre sonrasına ertelenerek acele kamulaştırma kararı verilebilir.

Özel Kişiler Lehine Kamulaştırma

Özel kişiler lehine kamulaştırmada, kanunda açıkça belirtilmiş yasal dayanağın olması koşuluyla devlet tarafından yapılır. Bedeli özel kişi tarafından ödenir. Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti özel kişiye geçer. Yani, ancak özel kanunlarda açık bir hükmün olması halinde özel kişiler lehine kamulaştırma yapabilmenin olanağı vardır. İl özel idaresi, belediye ve köy idarelerinin gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri lehine yaptığı tüm kamulaştırmalar valinin onaylamasına tabidir. Özel kişilerin, kendilerinin bizzat kamulaştırma yapma yetkisi yoktur.

Kamulaştırma Şartları

Kamulaştırma işleminin usulüne uygun gerçekleştiğinin kabulü için kanunda öngörülen birtakım şartların varlığı gerekmektedir. Kamulaştırma Şartları aşağıda olduğu gibidir;

• Kamulaştırma Yetkili İdare Tarafından Yapılabilir

Kamulaştırma Kanunu’nun 1. Maddesi gereğince kamulaştırma işlemi ancak devlet ve kamu tüzel kişilerince gerçekleştirilebilir. Özel hukuk kişilerinin kamulaştırma yapma yetkisi bulunmamaktadır. Ancak gerçek ve özel hukuk kişileri yararına kamulaştırma yapılabilmesi mümkündür. Yine Kamulaştırma Kanunu’nun 3. Maddesi gereğince idareler kamulaştırma yapma yetkilerini ancak kendi görev alanlarını ilgilendiren kamu hizmetleri çerçevesinde kullanabilirler.

• Kamulaştırma İşlemi Kamu Yararı Amacı Taşımalıdır

Anayasa’nın Kamulaştırma başlıklı 46. Maddesinde ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 1. Maddesinde geçen “kamu yararının gerektirdiği hallerde” ifadesi ile kamulaştırmanın kamu yararı dışında başka bir amaçla yapılamayacağı açıkça ifade edilmiştir.

• Kamulaştırma İşlemine Ancak Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmaz Mallar Konu Edilebilir

Bu durum kanunda açıkça düzenlenmiştir. Yetkili idare, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını kamulaştırabilir ancak taşınır mallar bu idari işlemin konusu yapılamaz.

• Kamulaştırma Bedeli Kural Olarak Peşin ve Nakden Ödenmelidir

Kamulaştırma bedeli kanunda belirtilen istisnai haller dışında peşin ve nakden ödenir. Bedelin taksitler halinde ödenebileceği haller ise Kamulaştırma Kanunu’nun 3/2. maddesinde; “büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalar” olarak sayılmıştır. Taksitle ödeme yapılabilecek bu hallerde, taksitlendirme süresi 5 yılı aşamaz ve bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

Yine aynı kanun maddesinin devamında taksitle ödeme yapılacak hallerde, kamulaştırma bedelinin en az ⅙’sının peşin ödenmesi gerektiği ve taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanması gerektiği açıkça ifade edilmiştir.

Nakden peşin veya taksitli ödeme dışında istisnai hallerde Kamulaştırma Kanunu’nun 26. Maddesinde “trampa yoluyla kamulaştırma” da öngörülmüştür. Bu durumda mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine taşınmaz mal verilebilmektedir. Detayları ileride açıklanacaktır.

• Kamulaştırma İşlemine İdarelerce Yeterli Ödenek Temin Edilmeden Başlanılamaz

2001 yılında yapılan kanun değişikliği ile eklenen 3. Maddenin son fıkrası gereğince idareler kamulaştırma işlemine girişmeden önce bütçelerinde kamulaştırma için yeterli ödenek temin etmek zorundadır. Bu ön koşul sayesinde kamulaştırma işlemi ile mülkiyet hakkına müdahalede bulunulan özel hukuk kişisinin bedel konusunda herhangi bir mağduriyet yaşamaması amaçlanmıştır.

• Kamulaştırma İşlemi Yapabilmek İçin “Kamu Yararı Kararı” Alınması Zorunludur

Kamulaştırma Kanunu’nun 5. maddesinde kamu yararı kararı verecek merciler, 6. maddesinde ise kamu yararı kararının tamamlanması için onay vermesi gereken merciler açıkça gösterilmiştir. Yine 6. Maddenin son fıkrasında kamu yararı kararı alınmasının ve onaylanmasının gerekmediği durumlar belirtilmiştir. 

Kamulaştırma Süreci

Kamulaştırma süreci, belirli adımlar ve prosedürler çerçevesinde gerçekleştirilir. İşte kamulaştırma sürecinin genel aşamaları aşağıda olduğu gibidir;

• Kamu Yararı Kararı : Kamulaştırma işlemi için öncelikle kamu yararı kararı alınmalıdır. Bu karar, kamulaştırma yapılacak taşınmazın kamu hizmeti veya yararı için gerekli olduğunu belirtir.
• İlgili Kurumun Kararı : Kamu yararı kararı alındıktan sonra, ilgili kamu kurumu kamulaştırma işlemi için karar alır ve bu kararı taşınmaz mal sahibine bildirir.
• Uzlaşma Görüşmeleri : Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz malın değeri konusunda mülk sahibi ile kamulaştırma yapan kurum arasında uzlaşma görüşmeleri yapılır. Bu görüşmelerde, taşınmazın bedeli belirlenir ve uzlaşma sağlanırsa kamulaştırma işlemi gerçekleştirilir.
• Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi : Uzlaşma sağlanması durumunda, belirlenen bedel mülk sahibine ödenir ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçer.
• Uzlaşma Sağlanamaması Durumu : Uzlaşma sağlanamazsa, kamulaştırma işlemi mahkemeye taşınır ve kamulaştırma davası açılır. Mahkeme, taşınmazın bedelini belirler ve kararını verir.

Kamulaştırmada Tapu Siciline Şerh Verilmesi

İdare, kamulaştırma kararını verdikten ve hazırlık işlemleri esnasında gereken tespitleri yerine getirdikten sonra, kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini, kamulaştırmaya konu olan taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu bölgedeki tapu müdürlüğüne bildirir. Şerh ancak kamulaştırma kararı verildikten sonra tapu siciline koyulabilir; kamulaştırma kararı verilmeden önce kamulaştırma şerhinin konulması mümkün değildir.

Şerhin bildirim tarihinden sonra tapu kütüğünde gerçekleşecek herhangi bir değişiklik tapu dairesi tarafından kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmek zorundadır. Söz konusu değişiklik, taşınmazın malikindeki bir değişiklik olabileceği gibi, mülkiyete tanınmış ayni haklardaki bir değişiklik de olabilir.

Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma davaları, kamulaştırma sürecinde mülk sahibi ile kamulaştırma yapan kurum arasında anlaşmazlık olması durumunda açılır. Bu davalar, genellikle taşınmazın bedeli veya kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığı konularında açılır. Kamulaştırma davalarında izlenmesi gereken süreçler aşağıda olduğu gibidir;

• Dava Açma Süresi : Kamulaştırma işleminin bildirilmesinden itibaren 30 gün içinde mülk sahibi, kamulaştırma işlemine karşı dava açabilir. Bu süre içinde dava açılmazsa kamulaştırma işlemi kesinleşir.
• Dava Konusu : Kamulaştırma davalarında genellikle taşınmazın bedelinin tespiti veya kamulaştırma işleminin iptali talep edilir. Mülk sahibi, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini veya kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu ileri sürebilir.

• Kamulaştırma Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme : Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında, Görevli Mahkeme Asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

• Mahkeme Kararı : Mahkeme, taşınmazın değerini belirler ve kamulaştırma bedelini tespit eder. Ayrıca, kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığını değerlendirir ve kararını verir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, kamulaştırma bedeli mülk sahibine ödenir ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçer.

Kamulaştırma İşleminin Aşamaları

Kamulaştırma işlemi idari aşamaların ve adli yargıya ilişkin aşamaların sorunsuz bir gerçekleştirilmesiyle sonuca vardığından bu aşamalar ayrıntılı olarak ele alınmalıdır. Kamulaştırmanın temel aşamaları aşağıda olduğu gibidir;

• Kamulaştırma Bedeli İçin Ödenek Ayrılması : Kamulaştırma sürecinin ilk aşaması, kamulaştırma bedelinin ödenebilmesi için yeterli ödeneğin temin edilmesidir.
• Kamu Yararı Kararının Alınması ve Onayı : Kamu yararı kararı, yetkili idareler tarafından alınır ve ilgili makamlarca onaylanır. Kamu yararı kararı olmadan yapılan bir kamulaştırma işlemi hukuka aykırı olur.
• Taşınmazın Belirlenmesi : Kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesi, idare tarafından yapılır. Bu aşamada, taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu siciline şerh verilmesi gerekmektedir.
• İdarenin Satın Alma Süreci : İdare, kamulaştırılacak taşınmazın bedelini belirler ve mal sahibi ile uzlaşma görüşmeleri yapar. Uzlaşma sağlanamazsa, idare mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar.
• Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası : Mahkeme, kamulaştırma bedelini belirler ve taşınmazın idare adına tesciline karar verir. Bu aşamada, mahkeme tarafından belirlenen bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılması gerekir.
• Taşınmazın Tescili ve Bedelin Ödenmesi : Kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırılmasının ardından, taşınmazın idare adına tescili yapılır ve kamulaştırma bedeli hak sahibine ödenir.

• Kamulaştırma Bedeline İtiraz : Kamulaştırma işlemine itiraz süreleri taşınmazın sahibine gönderilen tebligatın ulaşması veya kendilerine tebligat yapılmayan kişilere tebligat yerine sayılan mahkemece gazetede yapılmış ilan tarihinden başlamaktadır. Hak sahibi olan kişi 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine itiraz ve kamulaştırmanın iptali davası açabilmektedir. İştirak halinde ya da müşterek mülkiyette, pay sahibi kişilerin de dava açma hakları bulunur. 

Mülk Sahiplerinin Hakları

Kamulaştırma sürecinde mülk sahiplerinin haklarını korumak için dikkat etmeleri gereken bazı hususlar vardır. Mülk sahiplerinin hakları aşağıda olduğu gibidir;

• Bilgilendirme Hakkı : Kamulaştırma işlemi hakkında tam ve doğru bilgi alma hakkına sahiptir. Kamulaştırma sürecinin her aşamasında bilgilendirilmelidirler.
• Adil Bedel Hakkı : Taşınmazlarının gerçek değerinin belirlenmesini ve adil bir bedel ödenmesini talep edebilirler. Bu bedel, taşınmazın piyasa değeri üzerinden belirlenir.
• Uzlaşma Hakkı : Kamulaştırma bedeli konusunda uzlaşma görüşmelerine katılma hakkına sahiptir. Kamulaştırmaya dair bir uzlaşma sağlanamazsa, mülk sahiplerinin yargı yoluna başvurma hakları vardır.
• Yargı Yolu Hakkı : Kamulaştırma işleminin hukuka uygun olup olmadığını ve kamulaştırma bedelinin adil olup olmadığını değerlendirmek için mahkemeye başvurabilirler.
• Tazminat Hakkı : Kamulaştırma işlemi sırasında uğradıkları zararlar için tazminat talep edebilirler. Bu tazminat, kamulaştırma bedeline ek olarak ödenir.

Taşınmaz Sahibi Tarafından Taşınmazın Geri Alınması

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içerisinde kamulaştırmayı yapan veya devralan kurumca kamulaştırma veya devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılamaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek, taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, eski mal sahibinin veya mirasçılarının geri alma hakkı doğar. Bu hak 1 yıl içerisinde kullanılmalıdır. Yoksa hak kaybına uğrayabilirsiniz. 

Mal sahibi ve mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir. Bu durumda da, taşınmaza, kamulaştırma yapan idarenin dışında başka bir idarenin ihtiyaç duyması halinde taşınmazın geri alınması mümkün değildir.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırma kararı olmadan İdare tarafından bir taşınmaza el atılmasına kamulaştırmasız el atma denilir. Kamulaştırmasız el atmada İdare, imar kanununa göre imar sınırı dahilinde bulunan arsa ve arazileri sahibinin rızasına ihtiyaç duymaksızın yani rıza göstermeksizin imar planına uygun bir şekilde ada ve parsellere ayırmaya yetkilidir. Bu yetkiyi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu alan dışında valiler kullanmaktadır. Fakat malın en fazla %45 i kesilir ki buna “Düzenleme Ortaklık Payı” denir.

Sonuç

Kamulaştırma süreci genellikle devletin bir mülkü satın alarak, genel bir hizmet veya altyapı projesi için kullanması şeklinde gerçekleşir. Bu süreçte mülk sahiplerinin hakları korunmalı ve adil bir şekilde tazmin edilmelidir. Kamulaştırma süreci boyunca adım adım bilgi sahibi olmanız, sizin lehinize olacaktır. Kamulaştırma süreci sizi korkutmasın ve stres yapmanıza neden olmasın. Bilgi sahibi olmak ve gerektiğinde destek almak, süreci daha huzurlu bir şekilde atlaman için bizimle İLETİŞİM geçiniz.