Kira Sözleşmesinde Depozito Nedir?

Depozito Nedir?

Güvence bedeli olarak da bilinen depozito, özellikle kira sözleşmelerinde karşımıza çıkmaktadır. Bu anlamda depozito, Kira Sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak amacıyla kiracı tarafından verilen para veya kıymetli evrak olarak ifade edilebilir. Uygulamada taşınmaz tahliye edildiğinde depozito iadesinde bir takım problemler yaşanmakta ve bu problemler kiracıların mağduriyetine yol açmaktadır. Bu mağduriyetlerin önüne geçilmesi ve kiracıların korunması amacıyla Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bir takım sınırlamalar öngörülmüştür. Ancak sınırlama getiren bu düzenlemenin, kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanması ertelenmiştir. (Şuan yürürlükte)

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Türk Borçlar Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Depozito Nereye Yatırılmalıdır?

Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, depozitonun para veya kıymetli evrak olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir hesaba yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Buna göre bankaya yatırılan bedel, kiracı ve kiraya verenin rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak taraflardan birine teslim edilebilir.

Depozitonun vadeli hesaba yatırılmasına ilişkin bu düzenleme, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde mevcut değildi. Bu nedenle de genellikle depozito kira sözleşmesinin kurulması anında kiraya verene elden teslim edilmekteydi.  Ancak 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde de Yargıtay uygulamasında, kiraya verenin kendisine elden teslim edilen bedelin enflasyon karşısında değer kaybetmemesi için iyi niyet kurallarının gereği olarak önlem alması ve parayı ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırması gerektiği, dolayısıyla depozito iadesi sırasında faizden de sorumlu olduğu kabul edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu m.342 ile öngörülen düzenleme de dürüstlük kuralının bir gereği olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak yeni düzenlemeye rağmen uygulamada hala sıklıkla kira sözleşmesi kurulurken bu bedel bankaya yatırılmamakta, kiraya verene teslim edilmektedir.

Depozito Miktarının Belirlenmesinde Üst Sınır Nedir?

Yine Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, depozito miktarı sınırlandırılmış olup üç aylık kira bedelini geçemeyecektir. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan depozito, üç aylık kira bedelini aşıyorsa bu durumda kısmi butlan söz konusu olacak ve üç aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecektir. Böylelikle kiracı da depozitonun üç aylık bedeli aşan kısmının iadesini talep edebilecektir.

• Faiz Geliri de Teminat Kapsamındadır.

Depozito bedeli en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılmış olmakla birlikte bankaya yatırılan paranın faiz geliri de anaparaya eklenerek teminat kapsamında değerlendirilmelidir.

• Üç Aylık Kira Bedelini Aşmamak Kaydıyla Yabancı Para Üzerinden Kararlaştırılabilir.

Depozitonun yabancı para cinsinden de kararlaştırılması mümkündür. Bu durumda da üç aylık kira bedeli üst sınırı uygulama alanı bulmaktadır.

Kiraya Veren Depozitodan Kesinti Yapabilir mi?

Kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi veya kesinti yaparak iade etmesi kiracıların uygulamada sıklıkla yaşadığı bir sorundur. Yeni düzenleme uyarınca depozitonun bankaya yatırıldığı kira sözleşmelerinde, bu durum artık kiracılar açısından sorun teşkil etmemektedir. Zira kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı veya kiracının rızası mevcut değilse kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra takibinin bulunması gerekecektir. Bu konuda kiracının rızasının genellikle bulunmayacağı da düşünüldüğünde, kiraya veren zararının bulunduğunu dava açarak ispatlaması halinde depozito iadesinde kesinti yapabilecektir. 

Ancak 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde kiraya verene elden teslim edilen ve yeni düzenlemeye rağmen hala kiraya verene teslim edilen depozitolar bakımından iade noktasında kiracılar problem yaşamaya devam etmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin keyfi kesinti yapmasının önüne geçebilmek için kiracılar, ilgili bedelin iade edilmemesi veya eksik iade edilmesi üzerine dava açmak zorunda kalmaktadır.

Kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için taşınmazda olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmanın ötesinde bir zararın varlığı gereklidir. Zira Türk Borçlar Kanunu m.334 gereği kiracının,  sözleşmeye uygun kullanımı dolayısıyla kiralanan taşınmazda meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenlerin, kiralanandaki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapması hukuka aykırılık teşkil etmektedir.

Kira Sözleşmesi Depozito İadesi Nedir?

Kira sözleşmesi depozito iadesi, kira sözleşmesi ile ilgili en önemli konulardan biri olup günlük hayatta oldukça fazla karşımıza çıkmaktadır. Konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması açısından önem arz eden depozitonun iadesi kavramı birçok önemli detay içermektedir.

Yazımızda kira sözleşmesi depozito iadesi nedir, depozitonun iadesi şartları nelerdir, iade edilmezse hangi hukuki yollara başvurulabilir gibi sorulara detaylı bir şekilde cevap vereceğiz. Sürecin hatasız bir şekilde son bulması için konu hakkında genel bilgiye sahip olmak gerekir. Bu sebeple yazımızı dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Sözleşmesi (Kira Kontratı) Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

ÖNEMLİ : Kira sözleşmesi depozito geri alınması, dikkatle takip edilmesi gereken önemli ayrıntılar barındırmaktadır. Bunlar göz ardı edilerek yapılan hatalı işlemler beklenmedik sonuçlara sebebiyet verebilir. Kira sözleşmelerinde depozitonun geri alınmasında önemli noktalar olması nedeniyle işlemin başından sonuna avukat yardımı almak önem arz eder.

Konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması sırasında mülk sahibi tarafından kiracıdan güvence bedeli olarak alınan bir miktar paraya depozito denir. Depozitonun iadesi ise, kiracının kiralananı terk edeceği sırada, başlangıçta güvence olarak ödenen bu bedelin kiracıya geri ödenmesini ifade eder.

Kira sözleşmesinde depozitonun iadesine ilişkin hukuki düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunun kiracının güvence vermesi başlığı altında  342. madde ve devamında hüküm altına alınmıştır. Bununla birlikte mevzuatın çeşitli hükümleri bu depozito meselesine etki edebilmektedir. Bunlar tamamen somut olayın özelliklerine göre belirlenecektir.

ÖNEMLİ : Kira sözleşmelerinde genellikle şu kadar depozito bedelinin elden alındığına dair ibare yer alır. Bu nedenle depozitonun verilip verilmediğine dair bir uyuşmazlık pek çıkmaz. Genellikle depozitonun iade edilip edilmeyeceğine dair uyuşmazlık çıkar. Burada yapılması gereken şey, kira sözleşmesinde feshin hukuka uygun olduğunu ortaya koyarak depozitonun iadesi sürecini ona göre yönetmektir.

Kira Sözleşmesinde Depozitonun Özellikleri

Depozito, konut ve çatılı iş yerlerinin kiralanması sırasında kiralanan taşınmazda oluşabilecek zararlardan ve masraflardan ev sahibini korumak amacıyla verilmektedir. Depozito iadesinde en önemli husus kira sözleşmesinde depozitonun belirtilmiş olmasıdır.

Ayrıca depozitoyu ev sahibine öderken mümkünse doğrudan elden değil banka havalesi ya da benzer yollarla belge niteliği taşıyabilecek şekilde göndermeye dikkat edilmelidir. Kira sözleşmesinde mutabakata varılan kiranın Türk lirası olması yaygındır ancak depozitonun döviz olarak belirlenmesi uzun vadede ülkenin ekonomik koşullarından etkilenmeyerek kiracıyı koruyacaktır.

Bir diğer güvenceye alma yöntemi ise kiracının kiralanan evden ayrılması durumunda teslim tutanağı düzenleyerek taşınmaz sahibine bu tutanağı imzalatmasıdır. Bu sayede kiracı, kiralanan mülkü teslim ettiğine ilişkin bir belgeye sahip olacaktır.

 Depozito İade Edilmezse Hangi Hukuki Yollara Başvurulabilir?

Mülk sahibi, ortada olağanüstü bir durum veya hasar olmamasına rağmen depozito bedelini geri vermediyse kiracı öncelikle usulü şartları sağlayan bir ihtarname çekmelidir. Bu ihtarnamede, kira sözleşmesinin sona ermesindeki hukuki düzene değinilmeli, depozito bedelinin iadesi zorunluluğu izah edilmeli ve ödenmemesi halinde işletilecek hukuki süreçten bahsedilmelidir.

Bunun da işe yaramaması halinde kiracı dava veya direkt icra takibi yoluna gitmelidir. Dava yolunda, mülk sahibi maddi bir zararın varlığını ispatlamakla yahut depozitonun iadesinin gerekli olmadığını, kiracının haksız olduğunu ispatlamakla yükümlü olacaktır. Burada icra takibi mi yoksa dava yoluna mı gidilmesi gerektiği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Depozito bankada depolama yoluyla ödenmiş ise banka bu bedeli üç şarttan birinin oluşması halinde geri verebilir. Bunlar; iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı varlığından biridir. Bu halde tahliyenin söz konusu olması durumunda kiraya veren tahliye sürecinde yasal yollara başvurmamış ise güvence bedeli kural olarak yazılı olarak başvurulması üzerine üç ay içinde kiracıya iade edilir.

Depozito bedelinin bankada vadeli hesapta depo edilmesi durumunda problem oluşmamasına rağmen bunun aksine depozito bedelinin elden ödenmesi durumunda kiracının evi tahliye etmesi halinde sorunlar gündeme gelebilmektedir. Kiraya veren, kiralanan taşınmazda hiçbir zarar ya da hasar olmamasına karşın depozito bedelini geri vermemesi halinde kiracı icra takibi açabileceği gibi dava yoluna da gidebilir.

Kira Sözleşmesinde Depozitonun İade Şartları Nelerdir?

Depozito iadesinin ilk şartı, kira sözleşmesinin şartlara uygun olarak sona erdirilmiş olmasıdır. Usulüne uygun olarak sonlandırılan kira sözleşmesinin ardından taşınmaz sahibi ve kiracı tarafından kiralanan taşınmazın herhangi bir hasara uğrayıp uğramadığına bakılarak kiralayana anahtar teslim edilir. Bu işlem tamamlandıktan sonra bir teslimat tutanağı düzenlenecek ve bu tutanak her iki tarafça imzalanacaktır.

Taşınmazda gerçekleştirilen inceleme sonucu kiralık evde hasar olup olmadığı ve kiralanana ilişkin borç niteliği taşıyan bir ödeme mevcut ise bu husus tutanakta açıklanır. Ancak kiralanan taşınmazda herhangi bir sorun yoksa, kiralama anında ödenen depozitonun kiracıya iade edilmesi gerekmektedir.

Kiracının depozito bedelini bankaya depolama yoluyla ödemiş olması durumunda bankanın bu tutarı kendisine geri iade edebilmesi için iki tarafın rızasının mevcut olması, icra takibinin kesinlik kazanması veya kesinleşmiş bir mahkeme kararının mevcut olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin sonlandırılmasından itibaren 3 ay içerisinde kiracı aleyhine kira akdi ile ilgili bir dava açılmış veya icra veya iflas takibi yapılmışsa ancak bu durumun bankaya bildirilmemesi halinde kiracının talebi üzerine banka depozitoyu kiracıya iade edecektir.

Kira Sözleşmesinde Depozitonun İade Süresi

Kira sözleşmelerinde depozitonun iade süresi, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren başlamaktadır. Bir başka deyişle kira sözleşmesinin devam ettiği sırada depozitonun iade istenmesi mümkün değildir.

Kira sözleşmesinin bir şekilde sona ermesi üzerine gerekli incelemeler yapıldıktan sonra bir problem olmaması halinde depozito bedeli banka yoluyla ödenmiş ise bankaya yazılı başvuru ile üç ay içinde geri alınabilir. Depozitonun elden verilmesi halinde ise kiralananda herhangi bir zarar tespit edilmemişse bedel derhal kiracıya geri ödenmelidir.

Haklı neden olmaksızın geri ödenmeyen güvence bedelleri için kiracı icra takibine veya dava yoluna başvurmalıdır. Bu yollara başvurulması halinde bedelin iade süresi değişkenlik göstermektedir.

ÖNEMLİ : Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız kira sözleşmelerinde depozitonun iadesi konusunda uyuşmazlık çıkması halinde iade süreleri sürecin gidişatına göre değişkenlik göstermektedir. Bu süreci daha kolay ve sorunsuz şekilde yürütmek için uzman bir avukat yardımı almakta fayda vardır.

Kira Sözleşmesinde Depozitonun İadesi Hesabı ve Faiz

Depozito iadesinin hesaplanmasında öngörülen yol şudur: verilen bedelin değerin korunması amacı ile depozitonun, kıymetli evrak olarak veya vadeli bir hesap şeklinde bankaya yatırılması gerekir. Mevzuattaki bu düzenlemenin amacı, güvence bedelinin enflasyondan etkilenmesini önleyerek  kiracının muhtemel hak kaybının önüne geçmektir.

Bankaya yatırılan bu para veya kıymetli evrak Türk Borçlar Kanunu 342/2. maddesi uyarınca iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı olmaksızın taraflara verilmez. Bunların birinin varlığı halinde işleyen bütün faizlerle birlikte somut olaya göre kiraya verene ya da kiracıya teslim edilecektir.

Normal şartlarda elden veya banka ilan yoluyla TL olarak kiraya verene gönderilen depozitonun iadesinde faiz işlemesi söz konusu olmaz. Daha doğru bir ifade ile, depozitonun mülk sahibine verildiği günden itibaren faiz işlemez. Burada eğer depozitonun iadesi şartları oluşmuşsa ve depozito iade edilmemişse, iade edilmesi gereken günden itibaren geçmiş gün faizi işletilebilecektir. Burada icra hukuku kuralları gündeme gelecektir. Bununla ilgili olarak deneyimli icra avukatı yardımı alınmalıdır.

Depozito Ne Zaman İade Edilir?

Depozito iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte gündeme gelecek bir sorundur. Türk Borçlar Kanunu m.342 düzenlemesi ile, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde depozito iadesinde kiracıların yaşadıkları sorunlar ve uğradıkları hak kayıplarının giderilmesi amaçlanmıştır. Dolayısıyla bankaya yatırılmış olması halinde depozito iadesi Türk Borçlar Kanunu m.342 hükümleri çerçevesinde gerçekleşecektir. Buna göre, banka öncelikle iki tarafın rızası bulunması veya kesinleşmiş bir icra takibi ya da mahkeme kararının bulunması halinde hesaptaki parayı kiracıya iade edecektir. Bunun dışında kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesi ile ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka kiracının talebi üzerine hesaptaki parayı kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Kiraya verene teslim edilen depozitolar bakımından da kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın sözleşmeye uygun olarak kiraya verene teslim edilmesi üzerine kiraya veren tarafından depozito iadesi gecikmeksizin yapılmalıdır. Bu noktada taşınmazın tahliye edilerek sözleşmeye uygun olarak kiraya verene teslim edildiğine ilişkin bir belge düzenlenmesi ileride doğacak ihtilaflar bakımından önem arz etmektedir.

Depozito İade Edilmezse Ne Yapılabilir?

Kira sözleşmesi sona erdirilip taşınmazın tahliye edilmesi durumunda, vadeli hesapta bulunan depozito, kiraya veren tarafından sözleşmeyle ilgili yasal yollara başvurulmadıysa sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren üç ay sonra kiracıya iade edilecektir. Ancak uygulamada sıklıkla depozito bedelleri bankaya yatırılmayıp kiraya verenlere teslim edildiğinden iade noktasında kiracıların sorun yaşamaya devam ettikleri açıktır. Taşınmazın tahliye edilerek sözleşmeye uygun şekilde kendisine teslim edilmesi üzerine kiraya veren, kira sözleşmesi nedeniyle bir zararı mevcut değilse depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Kiraya verenin iade yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı, depozito iadesi için icra takibi ve dava yoluna başvurmalıdır.

Sonuç

Kira kontratlarına ilişkin hukuki durumlar, ciddi mağduriyetlere ve buna bağlı olarak hak kayıplarına neden olabilecek süreçlerdir. Bu sürecin doğru bir şekilde başlatılması ve istenilen sonuca ulaşması için mutlaka bir avukata danışılmalıdır. Aksi takdirde yanlış veya ihmalkarca işlemler sonucunda istenmeyen sonuçlarla karşılaşılabilir. Hak kaybına uğramamak için İLETİŞİM geçiniz.