Kiralardaki Yüzde 25 Zam Sınırı 01.07.2024 Tarihinde Kalkıyor

Konut kiralarında 2 yıldır uygulanmakta olan %25 zam sınırı bugün (01.07.2024) tarihi itibariyle sona ermiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin uygulanacak azami kira artış oranının % 25 olabileceği düzenlenmişti. Daha sonra ise bu düzenlemeye ek olarak Torba Kanun’un 23. Maddesi uyarınca TBK’ya eklenen Geçici Madde 2 kapsamında, konut kiraları ile sınırlı olmak üzere söz konusu düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.

2 yıldır uygulanmakta olan %25 zam sınırının hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 2. maddeye dayanmaktaydı.

GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

2 yıldır uygulanmakta olan bu düzenleme sonrasında; kira artış oranının neye göre yapılacağı konusunda kiracı ve ev sahiplerinin akıllarında birçok soru işareti yaratılmıştır. Peki ya bundan sonra kiracı ve ev sahiplerini nasıl bir süreç bekliyor?

Öncelikle 01.07.2024 tarihinden sonra eski sisteme geri dönülüyor. Yani Kira artışı, 2 yıl öncesindeki gibi 12 aylık tüketici enflasyonu ortalamasına göre yapılacaktır. 3 Temmuz’da Haziran ayının enflasyon rakamları belli olacaktır. Mayıs ayında 12 aylık ortalama enflasyon yüzde 62,51 olarak açıklanmıştır. Farklı bir düzenleme yapılmaması durumunda 1 Temmuz’dan itibaren kira artış oranının %60 oranında olması bekleniyor. Bahsettiğimiz söz konusu oran üst sınır olarak uygulanacaktır. Ev sahipleri belirtilen artış oranından daha fazla bir artış oranı belirleyemezler. 5. yıl tamamlandıktan sonra kira tespit davası açma hakkını kullanarak güncel kira bedelini belirleyebilirler. 

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Tespit Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

01.07.2024 tarihinden önce yenilenmiş kira sözleşmelerinde %25 artış sınırı geçerli olmaya devam edecektir. Yani 1 Temmuz öncesinde kira sözleşmesi yenilenen kişilerin, 2 Temmuz sonrasında ayrıca ek bir zam veya fark zam artışı yapılmayacaktır. Artış bir sonraki zam döneminde yapılacaktır. Özetle bahsedilen yenilik 01.07.2024 tarihinden itibaren kira sözleşmesi yenilenen kişileri kapsamaktadır.

İşbu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 2. Maddede %25 artış oranını düzenleyen düzenleme sadece konut kiralarında geçerli olmaktaydı; çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde geçerli değildi. Söz konusu düzenlemenin etkili olmadığı işyeri kiralarında 01.07.2024 tarihinden sonra da aynı şekilde mevcut Tüfe ortalaması kadar artış oranı devam edecektir. Çatılı işyeri kiralarında herhangi bir değişiklik öngörülmemiştir.

Söz konusu düzenlemenin kalkması kiracılar ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkların artmasıyla kira davalarının büyük oranda artacağının sinyallerini vermektedir.

01.07.2024 tarihinden itibaren kiracılar kira miktarını, açıklanan 12 aylık ortalama enflasyon oranına göre yapacaktır. Ev sahibinin rızası olmaksızın bu oranın altında artış yaparak ödeme yapan kiracılar hakkında ev sahiplerinin iki haklı ihtar ile birlikte tahliye davası açması söz konusu olacaktır. Artış oranında yaşanan uyuşmazlık sonucu kiracının eksik artış yapması, kiracının kısa sürede tahliyesine sebep olabilir. Bu gibi kira uyuşmazlıklarının söz konusu olduğu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğunun olduğunu unutmamak gerekmektedir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren getirilen bu yenilik sayesinde İlamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira anlaşmazlıklarından kaynaklı tüm ihtilaflar için önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Eğer bu arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanmazsa o zaman dava açılabilecektir.

Tüm bu süreçlerde zarara uğramamak adına süreçle ilgili ayrıntılı bilgi almak ve kira davaları için bizimle İLETİŞİM geçiniz.