Tahliye Taahhütnamesi ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kendisine tesliminden sona belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini taahhüt ettiği yazılı belgedir. Bu belge kullanılarak kiracının tahliyesi mümkündür. Kiracı, taahhütnamede belirttiği tarihte kiralananı tahliye ve teslim etmezse kiralayan bir ay içerisinde tahliye için icra takibi yapabilecek ve arabuluculuğa başvurup ardından dava açabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu madde 352’ye göre tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları şunlardır:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Kiracının ıslak imzası bulunmalıdır. Tahliye taahhütnamesi noter aracılığıyla da düzenlenebilmektedir.
- Taahhütname, kiracı veya yetkilendirdiği kişi tarafından kiralananın teslim edilmesinden sonra imzalanmalıdır.
- Tahliye tarihi kesin ve kayıtsız bir şekilde belirli olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin kiralayana boş olarak verilmesi ve sonradan doldurulması taahhütnameyi geçersiz kılmamaktadır. Taahhütnamedeki tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna dair itiraz ancak yazılı bir belge ile ispatlanabilmektedir. Böyle bir yazılı belge mevcut değilse tahliye tarihi sonradan doldurulan taahhütname geçerlidir.
Türk Borçlar Kanunu 29 vd. maddelerinde yer alan iptal hükümleri kapsamında kiracı, tahliye taahhütnamesi verdiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde yanılma, aldatma ve korkutmaya dayalı olarak taahhütnamenin iptalini isteyebilecektir. Örneğin kirasını elden ödeyen ve karşılığında makbuz almayan kiracıya karşı kiraya veren icra takibi başlatarak ve bu durumu kullanarak kiracıdan tahliye taahhütnamesi almışsa korkutmaya dayalı olarak taahhütnamenin iptali sağlanabilecektir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten bir ay içerisinde icraya verilmeli veyahut dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculuk neticesinde anlaşma sağlanamaması halinde bir aylık süre dolmadan dava açılmalıdır. Arabuluculuk süreci dava açma süresini durdurmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinde Tarihin Sonradan Doldurulduğuna Dair İtiraz
Tahliye taahhütnamesi boş olarak verilmişse kiralayan, tahliye tarihini sonradan doldurarak hukuki süreç başlatabilmektedir. Kiracı tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna dair itirazını ancak yazılı bir delille ispatlayabilmektedir. Kiracı, yazılı delil ile bu iddiasını ispatlayamazsa açılacak dava neticesinde tahliye kararı verilebilecektir. Kiracı ayrıca dava sürecinde yemin deliline dayanarak iddiasını ispatlayabilir.
Tahliye Taahhütnamesindeki İmzaya İtiraz
Kiracı, tahliye taahhütnamesinin altındaki imza kendisine ait değilse imza itirazında bulunmalıdır. İmzaya itirazın iptali davasında mahkeme kiracıdan imza örneği alacak, kurum ve kuruluşlarda bulunan imza asıllarının dosyaya sunulmasını isteyecektir. Bilirkişi incelemesi neticesinde imzanın kiracıya ait olup olmadığı ortaya çıkacaktır.
Kiraya veren tarafından sahte bir tahliye taahhütnamesi düzenlenmiş ve icraya verilmişse özel belgede sahtecilik suçu meydana gelecektir. Bu durumda kiracı suç duyurusunda bulunabilir.
Kiracı imza kendisine ait olmasına rağmen imza inkarında bulunuyorsa dava neticesinde İcra İflas Kanunu m.275 uyarınca para cezasına mahkum edilecektir.
Kira Sözleşmesinin Yenilendiğine Dair İtiraz
Tahliye taahhütnamesi verildikten sonra kiracı ile kiraya veren arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalandı ise tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi yenilendiği için geçersiz olacaktır. Böyle bir durumda kira sözleşmesinin yenilendiğine dair itirazda bulunulmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesinde Aile Konutu İtirazı
Kiralayan şayet aile konutu ise kira sözleşmesinin feshi diğer eşin rızasına bağlıdır. Fakat diğer eş kira sözleşmesinin tarafı haline gelmek için kiraya verene bildirimde bulunmamışsa fesih ihtarının diğer eşe yapılması gerekmez. Kiracı eşin geçerli bir tahliye taahhüdünde bulunması diğer eşin rızasına bağlıdır. Diğer eşin rızasının bulunmaması halinde taahhüde karşı aile konutu itirazı yapılabilecektir. Bu itirazın geçerli olabilmesi ve davanın kazanılması, diğer eşin kira sözleşmesinin tarafına haline geldiğini ve kiralananın aile konutu olduğunu kiralayana bildirmesi ile veyahut kiralananın aile konutu olduğuna dair tespit davası açılması ve tespite karar verilmesi ile mümkündür.
01.09.2023 tarihi itibariyle uygulanmak üzere kiralanan taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamında alınmıştır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesine yapılan itirazın iptali için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak şarttır. Aksi halde dava usulden reddedilecektir.
Taahhütnamenin icraya verilmesi halinde kiracıya örnek No:14 tahliye emri düzenlenmektedir. Tahliye emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 7 gün içinde tahliye emrine itiraz edilebilmektedir. Tahliye emrine itiraz edilmemesi halinde tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde kiracının kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir
Yazılı tahliye taahhütnamesine karşı imza itirazının veya tarihin sonradan doldurulduğuna dair itirazın yapılması halinde itirazın kiralayana tebliğinden itibaren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açılmalıdır.
Noterden düzenlenen tahliye taahhütnamesine karşı imza itirazı yapılması veya başka bir sebeple itiraz edilmesi halinde itirazın kiralayana tebliğ edilmesinden itibaren 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilmektedir.
Yeni malik kiralananı devralmasıyla birlikte hem kira sözleşmesinin hem de tahliye taahhütnamesinin tarafı haline gelecektir. Bu kapsamında yeni malik önceki malike verilen tahliye taahhütnamesini kullanarak kiracıyı tahliye edebilecektir.
Yargıtay kararları uyarınca uygulamada tahliye taahhütnamesi şarta bağlı olarak düzenlenebilecektir. Fakat bu şart tahliye taahhütnamesi ile bağdaşmalıdır. Örneğin, kira bedelinin iki kez üst üste ödenmemesi şartı tahliye taahhütnamesinde yer alabilir. Taahhütnamedeki şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içerisinde icra veya dava yoluna müracaat edilebilecektir.
Ev sahipleri, kiracılarını daha rahat tahliye edebilmek adına, son dönemlerde sık sık tahliye taahhütnamesi imzalatma yoluna gitmektedir. Fakat çoğu zaman imzalattıkları tahliye taahhütnamesi, geçerli olması için gerekli unsurları taşımamaktadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin bir avukat tarafından hazırlanması ve imza sürecinde avukattan danışmanlık alınması oldukça önemlidir.
Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Tahliye Taahhüdünün geçerli şekilde doldurulması büyük önem arz etmektedir. Zira geçerli şekilde doldurulmayan tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi mümkün değildir. Geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedilebilmesi için, tahliye taahhütnamesinin tarihi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. İlave olarak tahliye taahhütnamesi koşulsuz olmalıdır. Kira sözleşmesi kim tarafından imzalandıysa, tahliye taahhütnamesi de o kişi tarafından imzalanmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Açılan Tahliye Davasında Harç Yıllık Kira Bedeline Göre Hesaplanır.
“Somut olayda; dava değeri, bozmaya konu olan tahliye davası bakımından son dönemde ödenen bir yıllık kira bedeli olmakla davacı tarafça dava değeri 0 TL olarak gösterilmiş ve sadece maktu 27,70 TL harç yatırılmıştır. Tahliye davası bakımından yıllık kira bedeli üzerinden harç ödenmediği, mahkemece de eksik harcın ikmali için mehil verilmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece yıllık kira bedeli üzerinden eksik harcın tamamlattırılması, yatırılmadığı takdirde dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi ve süresi içinde harç ikmaliyle yenileme yapılmadığı takdirde bu talep bakımından davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, bu yönler gözetilmeksizin uyuşmazlığın esası incelenerek hüküm kurulması yerinde değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2017/9155 K: 2019/5492 T: 17.06.2019)
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Nedeniyle Açılan İtirazın İptali Davasında Vekalet Ücreti Nispidir.
“6100 Sayılı HMK’nun 323/ğ maddesine göre, davayı kazanan taraf davayı bir vekil aracılığı ile takip etmiş ise haksız çıkan ve davayı kaybeden taraf yargılama gideri olarak vekalet ücreti ödemeye de mahkum edilir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9. maddesi hükmü gereği de tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereği hesaplanacak miktarın tamamı vekalet ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.
Olayımıza gelince; davacı vekili dava dilekçesinde bir yıllık kira bedelini 30.000 TL olarak belirtmiş ve bu miktar üzerinden harcı ödeyerek davayı açmıştır. Bu durumda mahkemece yıllık kira bedeli olan 30.000 TL üzerinden yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde nispi vekalet ücreti belirlenerek hükmedilmesi gerekirken, 1.440 TL vekalet ücreti takdiri suretiyle eksik vekalet ücretine hükmedilmesi isabetsiz olmuştur.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2014/320 K: 2014/1062 T: 29.01.2014)
Yeni malik kiralananı devralmasıyla birlikte hem kira sözleşmesinin hem de tahliye taahhütnamesinin tarafı haline gelecektir. Bu kapsamında yeni malik önceki malike verilen tahliye taahhütnamesini kullanarak kiracıyı tahliye edebilecektir.
Yargıtay kararları uyarınca uygulamada tahliye taahhütnamesi şarta bağlı olarak düzenlenebilecektir. Fakat bu şart tahliye taahhütnamesi ile bağdaşmalıdır. Örneğin, kira bedelinin iki kez üst üste ödenmemesi şartı tahliye taahhütnamesinde yer alabilir. Taahhütnamedeki şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içerisinde icra veya dava yoluna müracaat edilebilecektir.
