Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, Medenî kanun uyarınca taşınmazların mülkiyeti tapu sicilinde tescil edilmesi ile kazanılmaktadır. Tescil işlemi diğer tüm hukuki işlemler gibi hukuka ve kanuna uygun biçimde yapılmak zorundadır. İşte tapu iptal ve tescil davası da hukuka veya kanuna aykırı biçimde düzenlenen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılan bir dava türüdür.

Tapu kaydında ki tescil; yolsuz tescil, muvazaalı satış, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine aykırı satış işlemi gibi birçok nedenle hukuka aykırı olabilir. Davacı taraf tapu kaydının düzenlenmesine neden olan işlemin hukuka aykırı olması iddiası ile tapu kaydında ki tescil işleminin iptal edilmesini talep etmekte ve bu yolla hukuka uygun bir tescil işlemi gerçekleştirilmesini amaçlamaktadır. Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olması nedeniyle mahkemece verilecek karar kesinleşmeden icraya konulamaz.

Mülkiyet hakkının korunması için tapu iptal ve tescil davasının hukuk içerisindeki yeri çok büyüktür. Mülkiyet hakkı gerek Anayasamızla korunan temel haklardan olup, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Ek Protokolüyle koruma ve uluslararası hukukun denetimi altına alınmış haklardandır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, her devletin vatandaşının mülkiyet hakkını korumakla görevli olduğunu ifade etmiştir. Eğer kişinin mülkiyet hakkı korunamazsa, oluşan mağduriyetin giderilmesi için öncelikle iç hukuk yolları tüketilmelidir. İlk derece Mahkemesi, istinaf ve davanın değerine göre temyiz yolu açık ise temyiz başvurusu sonucunda da mülkiyet hakkı ihlali varsa, bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesine başvuru imkânı mevcuttur. Tüm iç hukuk yolları tüketildikten sonra insan hakkı ihlali iddiasıyla Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvurulabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapudaki tescilinin herhangi bir nedenle yolsuz ve hukuka aykırı olduğu iddiası ile açılan ve yolsuz tescilin iptali ile taşınmazın hukuka uygun şekilde tescilinin talep edildiği dava türüdür.

Bu davada tapudaki tescil hükmü mahkeme kararı ile değiştirilmekte ve taşınmazın mülkiyeti de mahkeme kararı ile kazanılmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkeme kararı kesinleşmedikçe icra edilemeyecektir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Kararlar” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapuda gerçekleştirilen tescille kazanılır. Tapuda gerçekleştirilecek tescil için de geçerli bir hukuki sebep ve taşınmaz malikinin tescil talebinin bulunması gerekmektedir. Tescille kazanımda hukuki sebep taşınmazın satışı veya bağışlanması olabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanımında kural tescille kazanma olsa da, istisna olarak tescilsiz kazanım halleri de vardır. Bu gibi durumlarda taşınmazın mülkiyeti tapuda tescil yapıldığı anda değil, diğer kazanma sebebinin gerçekleştiği anda kazanılacaktır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazın tescilsiz kazanma halleri mahkeme kararı, miras, cebri icra, işgal ve kamulaştırma olarak sayılmış olup tapu iptal ve tescil davasında da taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile değil mahkeme kararı ile gerçekleşmektedir.

Yolsuz Tescil Nedir?

Tapu iptal ve tescil davalarının en temel sebebi tapuda yolsuz bir tescil işlemi yapılmasıdır. TMK madde 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil, yolsuz bir tescildir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Türk Medeni Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Türk Medeni Kanunu 1024/2.

‘’Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’

İşte bu yolsuz tescil durumu, tapudaki şekli hak sahipliği ile gerçek anlamda hak sahipliğinin uyumsuzluğuna yol açmakta ve bu durumun düzeltilmesi için, tapu iptal ve tescil davası açılmasını zaruri kılmaktadır. Yolsuz tescil, birçok sebepten ortaya çıkabilir. Her ne kadar bu sebepleri sınırlı tutmak mümkün değilse de uygulamada sıklıkla karşılaşılan sebepler aşağıda sıralanacaktır.

Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir?

Tapu sicili nezdinde gerçek hak sahipliği durumunu yansıtmayan, usule ve hukuka aykırı tescillere yolsuz tescil denilmektedir. Yolsuz tescil ile tapu sicili nezdinde taşınmaz üzerinde ayni hak tesisi, terkin ya da tadil işlemleri gerçekleştirilmiş olabilir yahut miras yoluyla ya da kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet hakkı kazanılmış ise tapu sicilindeki kayıt, yeni durumu yansıtmayacaktır. Bu gibi durumlarda gerçek hak sahipleri, tapu iptal ve tescil davası ile tapu kütüğündeki kayıtların iptalini ve yeni ve gerçek duruma göre tescilini talep edebilecektir.  

Önemle belirtmek gerekir ki tapu iptal ve tescil davası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenmekle birlikte açılabileceği durumlar, sınırlı sayılı şekilde özel olarak belirlenmemiştir. Bu nedenle, yerleşik Yargıtay içtihatları ve doktrin görüşleri çerçevesinde zemininde yolsuz tescil bulunan tüm işlemlere karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Bununla birlikte en çok bilinen ve pratikte karşılaşılan tapu iptal ve tescil davası sebepleri ise şöyledir;

• Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası,
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
• Vekalet Yetkisinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası,
• Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
• Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Hukuki Ehliyetsiz Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası,
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası), miras bırakan tarafından mirasçılarının tamamı veya bir kısmını, sahip oldukları miras haklarının tamamı veya bir kısmından mahrum bırakmak amacıyla gerçekleştirilen işlemleri ifade etmek için kullanılan hukuki bir tabirdir. Bir örnek vermemiz gerekecek olursa: Miras bırakanın, mülkiyet hakkına sahip olduğu bir taşınmazı kendisine bağışladığı bir kişi ile göstermelik olarak satış sözleşmesi yapması halinde muris muvazaası gerçekleşmiş olur.

Muris muvazaasının varlığı halinde, muvazaalı işleme ilişkin olarak muris muvazaası davası açılabileceği gibi, muvazaalı işlem miras bırakanın bir taşınmazını devretmesi ile sonuçlandıysa muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılır. Hukuki uygulamada kaynağını 01.04.1974 tarih, 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında bulmaktadır. Bu karara göre muris muvazaası sebebiyle açılan tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin olarak genel çerçevesi ile şu tespitlerde bulunulduğunu söyleyebiliriz:

• Tapuya kayıtlı bir taşınmaza ilişkin olarak işlem yapılmış olması,
• Murisin mal kaçırma iradesi ortaya konulması,
• Saklı paylı olsun veya olmasın tüm mirasçıların davacı sıfatına sahip olması,
• Zamanaşımı süresinin söz konusu olmaması

Yargıtay tarafından 22.05.1987 tarihli 4/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı  aynen benimsenmiş, buna ek olarak kademeli olarak tenkis davası da açabilecekleri ifade edilmiştir.

Muris muvazaasında görünürdeki işlem, örneğin bağış işlemini gizlemek için yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya satış sözleşmesi tarafların birbirine uygun ve gerçek iradelerinin bu sözleşme tiplerinden birini akdetmek olmamasından mütevellit geçersizdir. Tarafların esas iradelerinin yöneldiği gizli sözleşme olan bağış sözleşmesi ise, kanunda belirtilmiş olan şekil şartının noksanlığı nedeniyle geçersiz olacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunumuzun 288. ile 293.  maddeleri arasında düzenlenmiş olan bağışlama vaadinin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlanmıştır; bağışlama vaadi sözleşmesinin taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka ilişkin olması halinde ise, sözleşmenin yine resmi şekilde yapılması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 12/2. maddesine  göre

“Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”

Dolayısıyla muris muvazaasındaki gizli sözleşme olan bağışlama sözleşmesi, saymış olduğumuz gerekçelerle geçersiz olacağından ötürü tapu sicilindeki tescilin iptali gerekmektedir. Tapu iptal ve tescil davasının hukuki esasını bu gerekçeler oluşturmaktadır.

Muris muvazaası nedeniyle açılacak olan tapu iptal ve tescil davasında muris muvazaası davasına benzer bazı hususlar mahkeme tarafından dikkate alınır, davayı açacak olan taraflar da bu hususların üzerinde önemle durmalıdır:

• Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesi olup olmadığı araştırılır.
• Muris ve mirasçıların mali durumları incelenir,
• Taşınmazın gerçek bedeli hesaplanır ve satış bedeli ile karşılaştırılır,
• Miras bırakan ile mirasçılar arasındaki ilişki incelenir, tarafların motivasyonları üzerinde durulur,
• Miras bırakan ile taşınmazı muvazaalı olarak devrettiği iddia edilen kişi arasındaki ilişki incelenir,
• Miras bırakanın taşınmaz satışına veya taşınmaz üzerinde ayni hak tesis etmeye ilişkin iradesi incelenir ve söz konusu işleme ilişkin haklı sebeplerin mevcut olup olmadığı araştırılır,
• Taşınmazı muvazaalı olarak satın aldığı iddia edilen kişinin ekonomik durumu incelenir,
• Tarafların yaşadığı yörenin yerel adet ve gelenekleri incelenir.(Örneğin bazı yörelerde değerli arazi ve taşınmazların kadınlara bırakılmaması için muvazaalı işlemler yapıldığı görülmüş/görülmektedir.)

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir tarafın kendisine bakacak olan tarafa veya taraflarca belirlenecek bir 3. kişiye bazı hak ve menfaatler sağlamayı taahhüt ettiği, diğer tarafın da kendisine veya kendi seçeceği bir 3. kişiye sağlanan hak ve menfaatlere karşılık olarak bu hak ve menfaatleri sağlayan kişiye ölünceye kadar bakma yükümlülüğü altına girdiği karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir çeşit miras sözleşmesi olarak kabul görmektedir ve resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmelidir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde taşınmazı devralacak kişiye tescil isteme yetkisi verilmişse, diğer tüm şartların da mevcudiyeti halinde bu kişi taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Ancak bu yetki verilmemişse ve taşınmaz malikinin talebine bağlı kalınmışsa taşınmaz malikine ölünceye kadar bakma yükümlüsü olan kişi ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bunun yanında eğer ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereği taşınmaz mülkiyetinin kendi adına tescilini sağlamış olan bakım borçlusunun, aslında bakım yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mal kaçırma amacıyla muvazaalı olarak düzenlenmiş olduğunu iddia eden hak sahipleri ve ilgililer de tapu iptali ve tescil davası açabilecektir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Vekalet Yetkisinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Ve Tescil Davası

Vekalet sözleşmesi taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanan ve vekilin vekalet veren lehine iş görme borcunu ifa etmeyi üstlendiği özel bir sözleşme türüdür. Medeni Kanunumuzun 502/3. maddesinden anlaşılabileceği üzere vekil, iş görme borcunu karşılıksız olarak yerine getirebileceği gibi sözleşme veya teamül gereği ücrete de hak kazanabilir.

Vekilin vekalet görevi, vekalet sözleşmesinin çizdiği çerçeve ile sınırlıdır. Vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir. Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.

Taşınmaz alım-satımına ilişkin olarak vekile vekalet verilmesi halinde, vekalet görevinin kötüye kullanılması ile tapuda meydana getirilen devir, sınırlı ayni hak tesisi vb. işlemler hukuka aykırıdır ve bu hukuka aykırılık tapu iptal ve tescil davası ile giderilebilmektedir. Vekil, vekalet verenin çıkarlarına uygun davranma yükümlülüğünü ihlal etmemelidir. Bununla birlikte  vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde vekil ile yaptığı satış, bağış, trampa vb. sözleşmeler sonucunda taşınmaz mülkiyetini edinmiş olan üçüncü kişinin kötüniyetli olması halinde bu kişiye karşı vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelebilir.

Bu nedene dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında taraflar arasındaki vekalet ilişkisinin ve mevcutsa vekalet sözleşmesinin içeriği dikkatle ele alınır ve vekilin vekalet görevini kötüye kullanıp kullanmadığı, vekalet veren lehine ve vekalet verenin iradesine uygun olarak hareket edip etmediği, taşınmazı vekil ile yapmış olduğu sözleşmeye dayanarak edinmiş olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı incelenerek hüküm kurulur.

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.(Türk Medeni Kanunumuzun 713. maddesi)

Bu halde tapu iptal ve tescil davasının açılması için:

• Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ya da tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan bir taşınmaz söz konusu olmalı,
• Zamanaşımı yoluyla taşınmazı kazanacak kişi taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olmalı,
• Malik sıfatıyla zilyetlik 20 sene davasız ve aralıksız sürmeli,
• Bu halde zilyedin iyi niyeti aranmaz

Şartların sağlanması halinde tapu iptal ve tescil davası açılacak ilgili taşınmazın tapu kaydında zilyet adına tescil gerçekleştirilir. Açılacak olan bu tapu iptali ve tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılabilmektedir.

Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak olan bu tip tapu iptali ve tescil davalarının mahkeme tarafından gazeteyle bir defa ve ayrıca davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yerde mevcut olan uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilmesi gerekmektedir. Tüm şartların gerçekleşmesi halinde tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verilir. İtiraz edenler bu davaya katılıp tescilin kendi adlarına gerçekleştirilmesini talep edebilecektir.

Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kadastro çalışmaları sonucunda kadastro geçen taşınmazların kayıtları tapu siciline kaydedilir. Bu durum da tapu siciline ilişkin kanun ve uygulama hükümleri gereği kadastro çalışması sonucunda kendi adına taşınmaz kaydı düşülen kişiler açısından söz konusu taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmesi sonucunu beraberinde getirmektedir.

Hatalı yürütülen kadastro çalışmaları sonucunda kadastro tutanaklarının hatalı olarak tutulması ve hatalı kadastro tespitleri gerçekleştirilmesi neticesinde kadastro öncesindeki gerçek hak durumuna aykırı hukuki sonuçlar meydana gelebilmektedir. Bu nedenle kadastro çalışmaları sonucunda elde edilen kadastro tespitlerine ilişkin olarak askı ilan süresi(30 gün) içerisinde itiraz yoluna başvurulabilir ve kadastro mahkemesi nezdinde kadastro tespitine itiraz davası açılabilir. Bu davanın açılmaması halinde, askıya çıkarılan kadastro tespitleri kesinleşir ve kesinleşme akabinde artık kadastro mahkemesinde kadastro tespitlerine itiraz davası açma yolu kapanmış olur. Bu halde hak sahipleri yalnızca kadastro öncesi hak nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu davanın açılması için de kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür.

Örneğin bir taşınmazın kaydının, esas taşınmaz maliki yerine onun komşusu ya da bir akrabası adına gerçekleştirildiği şeklinde olaylar, ülkemizde sıklıkla söz konusu olabilmektedir.

Bu halde kadastro öncesi dönemde hak sahibi olan kişi ve/veya kişiler tarafından kadastro öncesi hak durumuna dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Bu dava söz konusu kadastro çalışmalarını yakından ilgilendirmekte olduğundan dolayı, dava dilekçesinde hukuki deliller arasında mutlaka kadastro tespit tutanakları ve kadastro çalışmalarına ilişkin her türlü raporlama evrakları da gösterilmelidir.

Hukuki Ehliyetsiz Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, hukuki işlem ehliyetinden yoksun bir kişinin yaptığı taşınmaz devir işlemlerinin geçersizliğine dayanarak, tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi olan malik adına yeniden tescilinin talep edildiği bir dava türüdür. Bu davalar, özellikle akıl hastalığı, akıl zayıflığı veya yaş küçüklüğü gibi sebeplerle hukuki işlem ehliyetine sahip olmayan kişilerin yaptığı işlemlerin geçersiz sayılması amacıyla açılır.

Bu davada hukuki ehliyetsizlik iddiasının üzerinde durulur ve hukuki ehliyetsizlik iddiasının ispatlanmasına elverişli deliller ileri sürülmelidir. Örneğin sağlık raporu alınması talep edilebilir ve ek olarak mümkünse özel olarak uzman raporu tanzim ettirilip dosyaya sunulabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile yüklenici yani müteahhitler arasında gerçekleştirilen çift taraflı, karma tipli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme ile müteahhit, bağımsız bölümleri inşa etmeyi ve arsa sahiplerine teslim etmeyi; arsa sahipleri ise arsa payının mülkiyetini hakedişi oranında müteahhide vermeyi vaat etmektedir.

Müteahhit, arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerinin tamamını yerine getirmekle birlikte arsa sahiplerini tescile zorlamak amacıyla tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahip olmaktadır. Bunun yanında müteahhit ile taşınmaz satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adı altında sözleşme akdeden üçüncü kişiler olabilir. Yargıtay’a göre bu tip sözleşmelerin niteliği alacağın temliki sözleşmesidir. Dolayısıyla müteahhitin tüm sorumluluklarını yerine getirmiş olması halinde, müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişiler de arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açabileceklerdir. Tabii, İstanbul Usulü’ne göre hazırlanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından henüz işin başında tapu devri sağlanmış olacağından, bu tip sözleşmelerin varlığı halinde arsa sahipleri tarafından da tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.

İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

İnançlı işlem, inanan (itimat eden) ve inanılan (mutemet) arasında gerçekleştirilen ve inananın kendi mal varlığı kapsamındaki bir şeyi veya hakkı inanılanın yönetmesi amacıyla ya da teminat oluşturmak amacıyla inanılana devrettiği, inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanması ve inanç sözleşmesindeki amacın gerçekleşmesi akabinde belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde inanan, sahibi olduğu bir mal veya hakkı inanılana kazandırıcı bir işlem ile devreder; ancak inanılan da inançlı işlem sözleşmesinin gereği olarak borçlandırıcı bir sözleşme ile bazı yükümlülükler altına girmiş olur.

Örnek vererek somutlaştırmamız gerekirse: inanılanın çekeceği krediye teminat oluşturmak amacıyla inanana ait olan bir taşınmazın tapusunun inanılana devredilmesi ve inanılanın bu sayede çektiği kredi ödemelerini tamamlaması akabinde inançlı işlem konusu malı inanana iade etmesine ilişkin sözleşme, bir çeşit inançlı işlemdir.

İnançlı işlem nedeniyle hak kaybına uğrayan inanan, hak kaybının giderilmesi adına tapu iptali ve tescil davası açabilir. İnanan tarafından açılacak olan tapu iptali ve tescil davası, ayni hakka veya şahsi hakka dayanıyor olabilir.

Bu gibi durumlar başta olmak üzere, her somut olayın özelliğine göre değerlendirilmek üzere tapu sicili nezdindeki kayıt ile gerçek durumun örtüşmediği hallerde yahut hukuka ve usule aykırı şekilde gerçekleştirilen tescil işlemlerinde, tapu sicilindeki kaydın iptal edilmesi ve gerçeğe uygun şekilde yeniden tescil yapılması için tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Husumet

Tapu iptali ve tescil davalarında husumet, davanın taraflarının doğru şekilde belirlenmesini ifade eder. Hukuka uygun bir dava açılabilmesi için aktif husumet (davacı) ve pasif husumet (davalı) bakımından doğru kişilerin belirlenmesi şarttır. Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davaları doğru kişi veya kişiler tarafından, doğru kişi veya kişilere karşı açılmalıdır.

Aktif Husumet (Davacı)

Aktif husumet, davacı olma hakkına sahip olan kişiyi ifade eder. Tapu iptali ve tescil davalarında davacı, genellikle yolsuz tescil nedeniyle hakkı ihlal edilen kişi ya da hukuken taşınmazın devrini talep etme hakkına sahip olan kişidir. Yani, tapuda yapılan yolsuz tescil nedeniyle taşınmaz üzerinde hak iddiasında bulunabilen ya da bu davada hukuki menfaati bulunan kişiler davacı sıfatıyla hareket edebilir.

Pasif Husumet (Davalı)

Pasif husumet ise davalı olarak gösterilecek tarafı belirler. Tapu iptali ve tescil davalarında davalı taraf, genellikle lehine yolsuz tescil yapılmış kişi ya da taşınmazın devri borcu altında bulunan kişidir. Bir kişiye karşı bu dava açılabilmesi için, o kişinin tapuda taşınmazın maliki olarak kayıtlı olması gerekir. Bazı durumlarda, taşınmazın devrinde taraf olan başka kişiler veya tüzel kişilikler de davalı gösterilebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilmektedir. Buna göre taşınmazın devri borcu bir tüketici işleminden kaynaklanıyorsa dava tüketici mahkemesinde açılmalıdır. Yine uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili ise bu defa ticaret mahkemeleri görevli olacaktır.

Bununla birlikte muris muvazaası veya sahte belgeye dayalı olarak yolsuz tescilden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleridir.

Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olup bu davalarda yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı

Tapu iptali ve tescil davasında, davanın açılma sebebine göre farklı zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bulunmaktadır. Bu çerçevede tapu iptali davasında hak düşürücü süre ve zamanaşımı süreleri aşağıda belirtilmiştir. 

• Muris muvazaası (mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ayni hakka ilişkin olduğu için herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Fakat muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ancak miras bırakanın vefat etmesinden sonra açılmaktadır.
• Kardeşler arasında tapu iptali davasında zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
• Hatalı veraset ilamına dayalı tapu iptali ve tescil davası açılması için zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
• İrade bozukluğu nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davası, irade bozukluğuna neden olan etkinin ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıl içerisinde açılmalıdır.
• Hatalı kadastro tespitinde tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, sözleşmenin muvazaalı olarak yapılması halinde, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası 10 yıllık genel zamanaşımı süresi bulunmaktadır.
• Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası, Yargıtay’ın belirlediği şartların sağlanması koşuluyla herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmadan açılabilmektedir.
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.
• Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali tescil davasında kazanılmış hak bulunduğu için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
• Aile konutu şerhi nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında, aile konutunu devralan iyiniyetli 3. kişiler, tapuda kesintisiz ve davasız 10 yıl malik olarak geçirirse bu taşınmazın maliki olmaktadır. Dolayısıyla bu kişilere karşı 10 yıldan sonra aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davasının açılması mümkün değildir.
• Eşler arasında boşanma sonrası tapu iptali ve tescil davası, evliliğin boşanma nedeniyle sona ermesinden doğan bir dava hakkı olarak kabul edilirse, bu hak boşanma hükmünün kesinleşmesinin üzerinden 1 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Fakat dava, boşanma protokolünden kaynaklanan bir edimin yerine getirilmemesi sebebiyle açılmış bağımsız bir dava olarak nitelendirilirse, sözleşmeden kaynaklanan borcun ifasına ilişkin talep içerdiği için 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.
• Orman kadastrosu tapu iptali ve tescil davasında, tapulu taşınmazlar bakımından, tapu sahiplerince 10 yıllık hak düşürücü süre içinde istenebilmektedir.
• Önalım hakkına dayalı tapu iptali tescil davası, yasal önalım hakkının kullanımında, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılmalıdır. Ancak, her durumda 2 yıllık sürenin geçmesinden itibaren ön alım hakkı ortadan kalkmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasındaki şerhin etkisi ise, her halde şerhin verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona ermektedir.
• İnançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davasında, inanç konusu taşınmazın iadesinde veya inanç konusu işlemin 3. kişiye devredilmesi haline ise, tazminat talebine ilişkin davalarda 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Miras Hukuku İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Dava Masrafları

Tapu iptal ve tescil davalarında dava masrafları, yargılama harçları ve diğer masraflardan oluşmaktadır. Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabi davalardan olup taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekmektedir. Bununla birlikte dava masrafları olarak ise posta masrafları, bilirkişi ücreti, keşif masrafı gibi masraf kalemlerinin davacı tarafından karşılanması gerekmektedir. Yargılama masrafları her yıl belirlenen tarife ve oranlara göre değişmekte olup davanın açılacağı yıla göre bu masrafların miktarı da değişecektir.

Sonuç

Tapu iptal ve tescil davası, davanın açılma nedenine ve her bir somut olaya göre farklı hukuki usuller takip edilerek yürütülmelidir. Ayrıca, dava sürecinde usul hukuku alanına giren iş ve işlemlerin de doğru şekilde yapılması gerekmektedir. Aksi halde açılacak davanın reddi veya dava süresinin çok uzaması riskleri ile karşı karşıya kalınabilir. Bu bağlamda sürecin başından itibaren bizimle İLETİŞİM geçiniz.