Kira İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeye denir.

Kira müddeti; kira sözleşmesinin süresi anlamına gelir. Bu süre sözleşme düzenlenirken genelde 1 yıl olarak belirlenmektedir. Kira müddetlerinin 1 yıl olarak düzenlenmesinde fayda vardır. Zira örneğin; kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye yolunu tercih edilmek istenirse, bu dava ancak kira sözleşmesi sona erdiğinde açılabilecek ve sürenin 1 yıl olması davayı açacak taraf lehine olacaktır.

Tahliye taahhütnamesi, belirlenen tarihte, kiracının kiralananı boşaltacağını ifade eden ve yazılı şekilde düzenlenen bir irade beyanıdır. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir. Kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Yani basit bir kağıt üzerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması (adi yazılı şekil) yeterli olacaktır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira depozitosu; kiralanan mülkün zarar görmeyeceğine dair para ya da kıymetli evrak olarak verilen  teminata denir. Kiralama işlemlerinde bu teminat önceden verilir ve kira sözleşmesinin şartları ile uygun olarak kiracı kiralanan taşınmazdan çıkarken geri alınır. TBK m. 342 gereğince kira sözleşmeleri yapılırken güvence yani depozito alınması yasaldır. Ancak kanun koyucu, kira sözleşmesi yapılırken alınan depozito miktarı taraflara bırakmamış ve bir sınırlama getirmiştir. Buna göre kiraya veren en fazla üç aylık kira bedeli güvence alabilir, üç aylık kira bedelinden fazla depozito alamaz.

Kiracının evden çıkarılmasının birkaç yolu vardır:

• Kiracının kirayı ödememesi durumunda aynı kira yılı içerisinde ‘iki haklı ihtar’ gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
• Ayrıca kiracıya imzalatılan tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yapılarak, kiracının tahliye olunmasını sağlanabilir.
• Kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
• Konutun imar ve inşası sebebiyle de kiracı tahliye edilebilecektir.
• Konutu yeni alan ev sahibi de ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilecektir.
• Kiracıdan kaynaklanan sebeplere bağlı olarak gerekli koşulların var olması halinde kiracı evden çıkarılabilecektir.
• 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle de kiracı evden çıkarılabilir.
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu varsa kiraya veren, sözleşme yapıldığı sırada bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir.

Kiracı kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine  izin vermekle yükümlüdür.  Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmelidir.

İhtarname noter aracılığıyla çekilir. İhtarnamenin çekilebilmesi için sözleşmede konulan ödeme zamanının geçmesi gerekmektedir. Aynı zamanda ihtarnamenin noter aracılığıyla tebliğ ettirilmesi gerekmektedir. Tebliğ edilmeyen ihtarnameler geçersiz sayılacaktır.

Kiracı eğer bir kira bedelini ödememişse veya yan giderler (örneğin aidat bedeli) zamanında ödenmemişse kiracıya en az 30 günlük süre verilerek kiracıya ihtar çekilir.

Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmalıdır. İhtarın yazılı olması gerekir ve noter aracılığıyla yapılır. İhtarın haklı olmasına örnek olarak kiralayanın, kiracının kira borcunu ödemediğini ileri sürmesi gösterilebilir. İhtarın haklılığını ispat yükü ise kiralayandadır.

Temerrüt, kişinin var olan borcunu zamanında ödememesidir. Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda, kiraya veren, kira sözleşmesini feshedebilir. Fakat, buna dayanarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için öncelikle ifa edilmeyen kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra ödeme zamanı gelmiş olmalıdır. Ayrıca kiracıya çekilen yazılı ihtarda kiracıya süre verilerek süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısının bulunması, buna rağmen süresinde ödemenin yapılmaması gerekmektedir. İlgili süre, asgari olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Kiralanan taşınmazın kira bedelinin belli aralıklarla belirli oranda artırılmasına “kira artış oranı” denir.

Türkiye’de 2024 itibarıyla uygulanan kira artış oranları aşağıdaki gibidir:

Konut Kiraları: Türkiye’de konut kiraları için kira artış oranı maksimum %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu oran yeni veya yenilenen konut kira sözleşmelerinde uygulanacak maksimum artış oranını belirtir. Söz konusu sınırlama 01.07.2024 yılına kadar geçerli olup yeni bir yasa maddesi çıkarılmaması durumunda yılın hangi döneminde sözleşme yenileniyor ise 12 aylık ortalamalara göre hesaplanacak yi-üfe +tüfe/2 oran üzerinden hesaplanacaktır.

İş Yeri Kiraları: İş yerleri için kira artış oranı TÜİK tarafından açıklanan enflasyon oranlarına dayanmaktadır ve 2024 Ocak ayı için bu oran %53,86 olarak belirlenmiştir. İş yerleri için belirlenen bu oran, konut kiralarında uygulanan %25 sınırlamanın dışında tutulmuştur.

Bu oranlar ekonomik duruma ve hükümet politikalarına göre değişebilir. Bu nedenle güncel kira artış oranlarını takip etmek yerel yasal düzenlemeleri de takip etmek önem arz etmektedir.

Kiraya veren kişinin ölümü durumunda onun yerine hak sahibi olan mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Dolayısıyla yapılan sözleşme de imzalandığı süre kadar geçerli olmaktadır. Kiraya verenin ölümü durumunda tüm mirasçılar kendiliğinden kiralayan sıfatını kazanır ve kira sözleşmesinin devam eder.

Kira sözleşmesinin tarihi bittikten sonra yenilenip yenilenmeyeceği kararı, mirasçı ve kiracı arasında yapılacak anlaşmaya göre değişiklik gösterir. Mirasçılar, kira sözleşmesinde bulunan şartların aynılarıyla, ölen kişinin yerine geçerler ve hak sahibi olurlar.

Buna göre mal sahipleri kiracısına yasal olarak en fazla yüzde 19,60 oranında zam yapabilecek. Yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor.

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen, fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Olağanüstü koşullar sözleşmenin gerçekleştirilmesini güçleştirebileceğinden dolayı kira sözleşmesinin taraflarından sözleşmeyi gerçekleştirmeleri hakkaniyet gereği beklenemeyebilir. Bu gibi hallerde sözleşmeyi yerine getirmede zorluğa düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir. Dolayısıyla kiraya veren de bu talepte bulunabilecektir.

Kirayı ödemeyen kiracıya yaptırımlar 2 şekilde olabilir;

1- Temerrüt Yoluyla Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıya iki haklı ihtarname gönderdikten sonra kira borcunun 30 gün içerisinde halen ödenmemesi durumunda  kira sözleşmesinin feshedileceği yönünde bildirimde bulunmak gerekir.

30 günlük sürenin ardından üçüncü bir ihtara gerek kalmaksızın kira ödemeyen kiracı tahliye davası ile karşı karşıya bırakılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davasında mülk sahibinin lehine bir karar çıkması durumunda icra dairesi tahliye işlemlerini yürütür.

2- İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye talepli icra takibinde borçluya borcunu  7 gün içinde borca itiraz etme hakkı verilecek ya da 30 gün içinde ödemesini yapması için süre tanınacaktır. Aksi halde cebri icra yolu ile tahliye edileceği belirtilir. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda itirazın kaldırılması için alacaklının dava açması gerekecektir.

Eğer borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir, 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra yolu ile tahliye gerçekleşir ve haciz işlemleri başlatılır.

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı; kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinin indirilmesini talep edebilir, sözleşmeden dönme/sözleşmeyi feshetme ve kiracının ayıp dolayısıyla uğradığı zararın tazminini talep etme hakkı vardır.

Kiracının zararın giderilmesi istemesi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Kiracı ödeme günü geldiği halde kirayı ödemezse kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracıya karşı ilamsız (herhangi bir mahkeme kararı olmaksızın) bir takip yapar ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda kiraya veren hem ödenmeyen kira bedelini hem de taşınmazın tahliyesini aynı anda icra takibiyle talep edebilecektir.

Bunun yanı sıra kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye talepli  ilamsız icra taleplerinin açılabilmesi için aranan ön şart; alacaklının elinde yer alması gereken yazılı kira sözleşmesidir. Dolayısıyla sözlü olarak gerçekleştirilen kira sözleşmeleri için bu yola başvurmak mümkün değildir. Bu durumun istisnası, kiracı tarafından  tahliye taahhüdünde bulunmuş olmasıdır. Kiraya veren bu durumda da söz konusu takip yoluna başvurabilecektir.

Kiraya veren tarafından takip yoluna başvurulabilmesi için tahliye taahhüdünde bulunmuş olan kiracının kiralananı boşaltmamış olması halinde, tahliye süresinin geldiği tarih itibariyle 1 ay içerisinde kiraya veren kira sözleşmesini icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir.

Ardından icra müdürü  kiracıya ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür. Kiracının itiraz etmesi halinde takip durur. Bunun üzerine alacaklı tarafından icra mahkemesine başvurulması gerekir.

Kira gelir vergisi, belirli sınırları aşan mesken ya da mülk üzerinden kira geliri elde edenlerin devlete ödemekle yükümlü olduğu vergi çeşididir. Kira geliri elde edenler, bu geliri beyanname hazırlayarak vergi dairelerine beyan etmekle ve vergiyi ödemekle yükümlüdür.

Alt kira sözleşmesi tarafların karşılıklı olarak irade beyanında bulunmaları ile oluşturulur. Sözleşmenin yapılmasıyla kiraya vereninin malik olması şartı aranmaz.

Alt kira sözleşmesinde yasal prosedür uygulamak gerekmektedir. Yani izinsiz alt kira yapılması halinde taraflar hukuki işlem başlatabilirler. Alt kira sözleşmesi ile alt kiracı, kiracıya tanındığı biçimin dışında kullanması halinde kiraya veren kişiye karşı sorumlu olmaktadır.

Kiracı kiralananı korumakla da yükümlüdür. Yani kiralanan evde alışılmışın dışında (kiralanan evin değerinde azalma meydana getirecek, zarar verecek şekilde) sözleşmeye uymayan değişiklikler yapamaz. Zira kiracı, kiralananı aldığı şekilde teslim etmekle yükümlü olup, eve zarar verecek bir değişiklik yaparsa bu durumda özen gösterme yükümlülüğünü ihlal etmiş olacaktır.

Kiraya veren taşınmazına ilişkin olarak sözleşmede öngörülmediği halde yapılan değişiklikleri öğrendiğinde kiracıya taşınmazın eski haline getirmesi için bir ihtar yapar. İhtar ile kiracıya eski hale getirme için 30 günlük süre verildiği ve eğer eski hale getirme olmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir.

Bu ihtarın ardından kiracı, ihtara rağmen 30 günlük süre içinde eski hale getirme düzenlemelerini yapmazsa  kiraya veren fesih yoluna başvurabilir.

Kiraya verenin malik olması gerekmez. Başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşmelerde kiraya veren çoğu kez malikin vekilidir.

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında, bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği bir taşınmazı kendi malıymış gibi kiraya vermesi vekaletsiz iş görme kapsamında kabul edilir.

Kiracıya, kira bedelini zamanında ödemediği takdirde bir yıl içerisinde 2 sefer yazılı ve haklı ihtar yapıldı ise, başka bir ihtarname göndermeye gerek olmaksızın, kira döneminin bitiminde tahliye davası açılabilir. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde 1 ay içinde açılmalıdır.

Bu durumda başvurulabilecek diğer bir yol ise tahliye talepli icra takibi başlatmaktadır. Bu takibi başlatmak için 2 haklı ihtarın bir kira dönemi içerisinde yapılmış olmalıdır. İhtarın yazılı olarak yapılmış olması şarttır. Bunun dışında ihtarname için özel bir şekil şartı yoktur.

Kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödenmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Ev sahiplerinin vergi ödememek amacıyla kiranın banka üzerinden ödenmesini kabul etmemeleri, ellerinde yazılı belge olmayan kiracının haklarını tehlikeye sokmaktadır.

Kira bedelinin elden ödenmesi durumunda, kiracı ile kiraya veren arasındaki davalarda arada bir kira ilişkisi olduğunu ve kiranın miktarını ispatlamak kiraya verene, kira bedellerinin ödendiğini ispatlamak ise kiracıya düşmektedir.

Bir anlaşmazlık durumunda mahkeme önünde elden ödenen kiraların ispatı kiracıya düştüğü için kiracıların mutlaka elden ödeme karşılığında makbuz vb. bir belge almaları faydalarına olacaktır. Zira kiracının kira ödemelerini yaptığına dair yazılı delil sunması bu tarz uyuşmazlıklarda önem arz eder.

Kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihinin ispatı kiraya veren kişiye aittir. Kiralayan kira akdinin başlangıcını ispat ettikten sonra kiracı başka bir tarih olduğunu ileri sürüyorsa eğer kiracı bu iddiasını ispat etmelidir. Kiracı başlangıç tarihine itiraz etmiyorsa kiraya verenin ileri sürdüğü tarih dikkate alınır ve anlaşmazlık buna göre çözülür.

Yazılı bir kira sözleşmesi varsa bunun aksi tanıkla ispat edilemez. Ancak kira sözleşmesi sözlü ise kira başlangıç tarihinin ispatı için tanık dinletilebilir.

Asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmenin fesih olması halinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesih olur. Tahliye kararı gereği taşınmazın tahliyesine gidildiğinde kiracı olduğunu resmi belge ile ispat etmediği müddetçe mecurdan tahliye olunur.

Kiracının aidat borcunu ödememesi tahliye sebebi mi? TBK m.314 ve TBK m.317 hükümlerine göre; aksine hüküm veya yerel adet yoksa kiracı kira bedeli dışında temizlik, aidat gibi giderleri de ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren kiracının ödemesi gereken aidatı ödedikten sonra kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

Kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle tebligatın bütün kiracılara gönderilmesi ve tahliye davasında husumetin bütün kiracılara yöneltilmesi gerekmektedir.

Yargıtay’a göre, kiracıyla sözleşme yenilenmesi halinde 10 yıllık süre yeni kira sözleşmesine göre başlayacaktır. En son yapılan kira sözleşmesi üzerinden 10 yıl hesaplanması gerekir. (Yargıtay HGK Esas:2017-458 Karar:2021-614)

TBK 347. maddesine göre; 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Örneğin: 01.01.2012 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapılmış olsun. 10 yıllık kiracıya dava açabilmek için 01.01.2024 tarihinde dava açılabilecektir. Tabi ki ihtarname çekilmiş olması şarttır. İhtarname süresi için aşağıdaki soruya bakabilirsiniz.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

TBK 347. maddede belirtildiği gibi, 10 yıllık uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarnamenin kiracıya ulaşması gerekir.

Örneğin: 06.06.2012 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapılmış olsun. 10 yıllık kiracıya dava açabilmek için 06.06.2024 tarihinde dava açılabilecektir. İhtarnamenin ise en geç 06.03.2024 tarihinde kiracıya ulaşmış olması gerekir.

TBK 352. maddeye göre; Kira sözleşmesi 1 yıl veya 1 yıldan kısa süreli ise kiracının kira süresi içerisinde 2 kez kira ödemesini yapmaması veya eksik ödemesi durumunda kiraya veren tarafından kira süresi içerisinde 2 haklı ihtar çekilmesi halinde kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kira sözleşmesi 1 yıldan daha uzun süreli ise kiracının bir kira yılı içerisinde 2 kez kira bedelini ödememesi ve kiraya veren tarafından kira yılı içerisinde kiracıya 2 ihtar çekilmesi halinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İntifa hakkı; TMK m.794 gereği kişiye o taşınmaz üzerinde yararlanma hakkı vermektedir. Bu nedenle kiraya veren gibi intifa hakkı sahibinin de kira konusu taşınmaza ilişkin olarak tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. İntifa hakkı sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da açabilir.

Aksine düzenleme olmadıkça intifa hakkı, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Bu nedenle intifa hakkı sahibi söz konusu taşınmazı kiraya vermeye de yetkilidir.

Kira sözleşmesi yapılırken sözleşmenin içinde tahliye taahhüdü olması halinde bu taahhüt geçersiz olacaktır. Çünkü kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü aynı günde imzalanamaz. Tahliye taahhüdü kira sözleşme tarihinden en az 1 gün sonra imzalanmalıdır.

Kiracı tahliye tarihini ve tahliye taahhüdünün düzenlendiği tarihi boş olarak imzalamışsa buna katlanmak zorundadır. Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğunu ileri süremez. Söz konusu tahliye taahhüdü geçerli olacaktır.

TBK m.346′ ya göre; kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü giderilemez . Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödeneceğine ilişkin hükümler geçersizdir.

Kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren, sözleşmeyi erken feshetmek isteyebilir. Kira sözleşmelerinin erken feshedilmesi durumunda ise tarafların kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa etmekten kaçınmalarını engellemek için kira sözleşmesinde cezai şart kararlaştırılması mümkündür.

Tahliye taahhütnamesinde cezai şart kararlaştırılabilir. Ancak belirlenen tutar fahiş miktarda olmamalıdır. Eğer tahliye taahhüdü geçersiz ise o zaman tahliye taahhüdündeki ceza şart da geçersiz olacaktır.

Tahliye kararının icrası için kesinleşmesi gerekir mi? Tahliye kararının icraya konulması için kesinleşmesine gerek yoktur.

Taşınmaza ilişkin tahliye kararının alınmasından sonra kararın yerine getirilmesi için ilamlı icra takibi yapılır. Kiracı tahliye işlemlerini durdurmak isterse üç aylık kira parası, mahkeme masrafı, mahkeme yargılama giderleri ve vekalet ücretini dosyaya ödemesi gerekmektedir. Tehiri icra kararı dosyaya getirilerek istinaf kararı kesinleşene kadar tahliye işlemleri bekletilir.

TBK m.351′ e göre yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik taşınmazı aldıktan sonra 1 ay içerisinde ihtar keşide edip tebliğ ettikten 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni ev sahibi eski ev sahibinin taraf olduğu sözleşmeye taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren taraf olacaktır. Bu nedenle kiracıdan kaynaklanan sebeplerden dolayı da tahliye davasını yeni malik açabilir.

Yeni malik açtığı tahliye veya temerrüt ihtarındaki haklarını TBK m.183′ e göre yeni malike temlik etmişse yeni malik temerrüt olduğuna dayanarak tahliye davası açabilir ve açılan davaya devam edebilir.

Kira sözleşmesinde kira süresi devam ederken kiracıya önceden feshi ihbarda bulunmak suretiyle istediği zaman tahliye edileceği imkanı tanınmışsa bu şart geçerlidir.

Tahliye davası sürerken kiracı evden çıkarsa dava konusuz kalacaktır. Davanın ön inceleme yapıldıktan sonra konusuz kalması veya feragat edilmesi halinde yargılama gideri ve vekalet ücretinin tamamına hükmedilir. Ön incelemeden önce ise yarısına hükmedilir.

Tahliye davası sürerken kiracı evi boşaltırsa dava konusuz kalacak ve hakim tahliye yönünden karar verilmesini yer olmadığına kararı verecektir.

Hakim dava konusuz kalmamış gibi davayı sürdürür ve davayı kazanan lehine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmeder.

TBK m.334’e göre  kiracı kiralananı ne durumda alırsa öyle teslim etmekle mükelleftir. Kiracı mala zarar vermiş ise kiraya veren tarafından hemen bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksiklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya en kısa sürede yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Tahliye kararından sonra, tahliyeye gidildiğinde üçüncü şahıs resmi bir vesika göstermemekle beraber davaya konu sözleşmeden önceki tarihli bir sözleşmeyi dosyaya ibraz ederse memur durumu tutanağa geçirir. Karar vermek üzere dosyayı tetkik merciine gönderir. Tetkik mercii dosya üzerinden karar verir veya 7 gün içinde mahkemeye müracaat edilmesi istenir. Mahkemeye müracaat edildiğinde mahkeme tarafları dinleyip delil topladıktan sonra karar verir.

Türk hukukunda asıl olan sözleşmeye bağlılık ilkesidir. Ancak TBK m.325′ e göre kiracı, kira süresi dolmadan tahliye edilirse kiracının sorumluluğu anahtarların kiralayana teslim edilme tarihinden itibaren kiraya verilebilme süresi kadardır. Ancak sözleşmede fesih ihbar süresi öngörülmüşse fesih ihbar süresi bağlayıcılık teşkil edecektir.

Bu durumda ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı bunu yazılı delil ile ispat etmek zorundadır.

Ev sahibinin abonelikleri kapatması TCK’na göre suçtur. Nitekim Ceza Kanunumuzun 123. Maddesine göre ev sahibi  ”kişilerin huzur ve sükûnunu bozma” suçunu işleyecektir. Kiracının bu durumda ev sahibine karşı suç duyurusunda bulunması mümkün olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’na 11 Haziran 2022’de eklenen geçici 2.madde ile getirilen konut kira artışlarında yüzde 25 sınırı, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar getirilmişti. Daha sonra bu süre 1 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in basına yansıyan açıklamaları yüzde 25 sınırının uzatılmayacağı yönünde beklenti oluşturdu.

Ev sahibi sözleşmede belirlenen oran kadar kira bedelini artırabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda bir sınırlama daha mevcuttur. TÜİK tarafından açıklanan TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı) eskiden beri Kanun’da olan ikinci bir sınırlamadır ve yüzde 25 gibi geçici değil kalıcı bir maddedir. Dolayısıyla evini kiraya veren ev sahipleri kira artışında bu sınırlamayı aşamazlar.        

Kira davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen özel görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira sözleşmesi nerede ifa edilecekse, yetkili mahkeme o yer mahkemesi yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Çünkü HMK’ya göre sözleşmeden doğan davalarda yetki kuralı gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir.

Evet, 5 Nisan 2023’te yürürlüğe giren kanun gereği 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda önce arabulucuya gitmek zorunlu hale gelmiştir.

Hayır, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk bir dava şartı olarak düzenlenmiştir. Dava şartı yerine getirilmeden yargı yoluna gidilemez.

Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden kira davası açıldığı takdirde dava şartı arabuluculuk yerine getirilmediği için kira davası usulden reddedilecektir.

Bu durumda arabuluculuk faaliyeti sonucu anlaşma sağlanamadığına ilişkin arabuluculuk son tutanağı ile dava dilekçesi iki nüshasıyla birlikte Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılır.

7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 37’de İcra Mahkemelerinde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davalarını arabuluculuk şartı kapsamı dışında bırakılmıştır.

Geriye dönük kira zammı talebinin geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak kiraya veren (ev sahibi), kira tespit davası ikame etmiş ve kanunda yer alan koşulları sağladıysa tespit olunacak yeni kira bedelinin, izleyen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi mümkündür. Bu halde dava sonuçlandığında, kanunda yer alan koşulların varlığı halinde tespit olunan yeni kira bedelinin kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi mümkündür.

Kira sözleşmesinin yenileme dönemi haricinde ara zam talebine konu edilmesinin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak kira sözleşmelerine ilişkin şartlar, sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca taraflarca belirlenir. Tarafların anlaşması halinde kira sözleşmesinde değişiklikler yapılabilir.

Kira sözleşmesinde tarafların bir takım hak ve yükümlülükleri bulunmaktadır. TBK md. 301’de de açıkça ifade edildiği üzere, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”

Kiraya verenin yasal sınırların üzerinde bir kira artış oranında ısrar etmesi ve kiracıyı ısrarla araması, ısrarla konutu ziyaret etmesi, “ya öde ya çık” tutumu ile rahatsız etmesi gibi hallerde Türk Ceza Kanunu’nda yer alan birtakım suçların maddi koşulları oluşabilir. Bu kapsamda savcılığa suç duyurusunda bulunulması uygun olacaktır.