İpoteğin Kaldırılması Davası

İpoteğin kaldırılması davası, ipoteğin fekki talebini ihtiva eden bir davadır. Tapıda kayıtlı taşınmazlar adına son derece mühim bir husus olan ipoteğin kaldırılması, hak kaybı yaşanmaması adına doğru bir biçimde gerçekleştirilmelidir. İpoteğin kaldırılması davasını konu alan makalemiz ile ipoteğin fekki, ipoteğin kaldırıma sebepleri, ipoteğin fekki davası gibi sürece ilişkin önemli husus ifade edilmiş olup dikkatle okunması, konu hakkında genel bir bilgiye sahip olunması adına önemlidir.

İpoteğin kaldırılması sürecinde gerçekleştirilecek işlemlerde dikkat edilmesi gereken pek çok önemli ayrıtı bulunur. Sürecin seyrine doğrudan etki edecek bu ayrıntılara dikkat edilmemesi, hatalı veya ihmali işlemler yaşanmasına ve bu nedenle beklenmeyen sonuçlarla karşı karşıya kalınmasına neden olabilir.

İpoteğin sonra ermesine dair hususlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.883 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir.

“Madde 883-Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.”

883.maddenin 2. fıkrası uyarınca ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilmektedir. Bu halde malikin alacaklıya başvurma zorunluluğu yoktur.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Türk Medeni Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “İcra ve İflas Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İpotek Nedir?

İpotek, doğmuş veya doğacak bir borç için mülk üzerindeki bir güvenlik menfaati veya haciz biçimini ifade eden bir haktır. Borçlunun borcunu ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, alacaklıya mülkü satma veya haczetme hakkı vererek, bir mülk üzerinden çıkarını güvence altına almasına izin veren ayni bir haktır. Bu hak Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesinde düzenlenmiştir:

“Madde 881-Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.”

İpotek sözleşmeyle kurulmaktadır. İpotek sözleşmesi tapu müdürlüğünde düzenlenmektedir ve bu şart geçerlilik şartıdır. Tapu sicil müdürlüğünce ipotek, tapu siciline tescil olunmaktadır. İpotek aynı zamanda fer’i yani bağlı bir haktır. Borç doğuran sözleşmeye bağlıdır bu bağlamda alacağın devri halinde ipotek hakkı da devredilmektedir.

DİKKAT : İpotek hakkı ile ipotekli mülkün mülkiyeti temlik olunmamaktadır. Malik hala maliktir ancak borcun ödenmemesi halinde mülkiyet yine geçmemektedir. Rehin paraya çevrilerek borç ortadan kalkmaktadır. Yani ipotekli mal sahibi borcunu ödeyemediği durumda mülk ipotek sözleşmesi lehine düzenlenmiş kişinin üzerine geçmemektedir. Mülkün satışı yapılarak borç ödenmektedir.

İpoteğin Kaldırılması Davası

İpoteğin kaldırılması davası, borcun, ipotekli taşınmaz sahibi yahut bir üçüncü kişi tarafından eda edilmiş olmasına karşın ipoteğin tapu kütüğünden kaldırılmaması üzerine açılır. İpoteğin fekki davası neticesinde ipoteğin kaldırılması kararı verilmesi halinde, tapu kütüğündeki ipoteğin ilgili karar gereğince terkini sağlanır. İcra ve İflas hukuku kapsamında tapu sicilini düzeltme davası olarak bilinen ipoteğin kaldırılması davasının amacı, tapuda yolsuz olarak tescil edilen ipoteğin terkini sağlamak olarak ifade edilir.

İpoteğin kaldırılması davasında ispat yükü altında bulunan taraf davacıdır. İspat, kesin delille gerçekleştirilmelidir. İpoteğin kaldırılması davası şartları ve sürece ilişkin önemli ayrıntıları izah etmeden önce, davaya ait genel bilgilerin ifade edilmesi isabetli olacaktır.

İpoteğin Kaldırılması Davasının Şartları

Bir hak yolsuz olarak sicile tescil edilmişse bu hakkın kaldırılması talep edilebilir. TMK m.1024’e göre tescil edilmiş ipotek hakkı bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyorsa ya da herhangi bir hukuki sebebe dayanmıyorsa yolsuzdur. Tescil yapıldığı an itibariyle yolsuz olabileceği gibi kuruluş aşamasında hukuka uygun olan bir hak sonradan da yolsuz hale gelebilir. Her iki durumda da bu yolsuz tescilin kaldırılmasına yönelik dava açılabilir. Geçersizlik sebepleri genel olarak şunlardır:

• İpoteğin Dayandırıldığı Alacağın Geçersizliği: Borç alacak ilişkisinin hukuken geçerli olması doğrudan ipoteğin geçerliliğini de etkiler. İradenize aykırı şekilde, hukuken geçersiz olarak, sahtecilik veya hırsızlık yoluyla, zorla, hukuki şartları taşımayan belge ile veya benzeri şekilde borçlandırıldığınızda, borç ilişkisi geçersiz olacağından ipoteğin de iptal edilmesi gerekir. Geçersiz alacağa dayanarak kurulan ipotek, hak sahibi iyi niyetli dahi olsa geçerlilik kazanmayacaktır.
• Alacağın Ödenmesi Veya Ortadan Kalkması Yolu İle Sona Ermesi: İpotek, bir alacağın güvencesi maksadı ile kurulduğundan bu alacağın ortadan kalkması ile doğrudan ortadan kalkmalıdır. Alacaklının bu yönde irade göstermemesi sonucu borcun sona ermesine rağmen ortadan kalkmayan ipoteğin kaldırılması adına dava açılacaktır. Mahkeme tarafından alacağın durumu, geçerliliği gibi hususlar araştırılarak karar verilecektir.
• İpotek Sözleşmesinin Geçersiz Bir Biçimde Kurulması: İpotek Sözleşmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca doğrudan tapu memuru ile birlikte, tapu müdürlüğünde resmi bir şekilde yapılır. Bu bir şekil şartı olup harici sözleşmeler veya ilişkilerle ipotek sözleşmesi kurulması kanunlarda öngörülmemiştir. Genel sözleşme geçerlilik şartları her zaman olduğu gibi bu sözleşmelerde de geçerlidir. Kişinin akıl sağlığının yerinde olmayışı, ayırt etme gücü noksanlığı, irade sakatlığı, zorla yöneltme, yanıltarak yöneltme gibi durumlarda sözleşme geçersiz kurulmuştur ve ipoteğin iptali davası açılacaktır.
• İpotek Hakkı Veren Kimsenin Böyle Bir Yetkisinin Olmaması: İpoteğin fekki davasının şartlarından bir tanesi de ipotek hakkının hangi borçlu tarafından kurulduğunun incelenmesinden geçmektedir. Buna göre malik olmayan veya yetkisiz ortak olan kimse tarafından kurulacak ipotek ilişkisi geçersiz olmakla beraber iptali gerekmektedir.

İpoteğin Kaldırılması Davasının Tarafları

İpoteğin kaldırılması davasının tarafları çok önemlidir. Davacı ve davalı sıfatı usule uygun bir şekilde yargılamada yer almazsa dava reddedilecektir.

Davacı Taraf

Bu davada davacı taraf, üzerinde ipotek bulunan taşınmazın sahibidir. Malik, yolsuz tescille birlikte zarar gören taraftır ve bu da kendisine dava açma hakkı tanımaktadır. ipotekli taşınmazın başka birine devredilmesi halinde, yeni malik de dava açma hakkına sahip olacaktır.

Genel olarak taşınmaz maliki ile borçlu aynı kişidir. Ancak bazı hallerde borçlu malikten farklı kişi de olabilmektedir. Bu tür hallerde Yargıtay’ın kararları ışığında üçüncü kişi borçlu da bu davada menfaati bulunması sebebiyle davacı olabilmektedir. Örneğin rızası alınmayan eş bu davada davacı olabilecektir.

Üzerinde ipotek bulunan taşınmaz, paylı mülkiyete tabi ise bu halde maliklerden her biri dava açma hakkına sahiptir.

Davalı Taraf

Davalı taraf, aslında ipotek hakkına sahip olmadığı halde her nasılsa tapuda lehine ipotek kurulan kimsedir. Yani tapu kütüğündeki rehinli alacaklı kişidir. Bu kimi zaman bir gerçek kişi iken kimi zaman banka gibi tüzel kişilerdir.

Tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş ipotek hakkının üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde TMK 1024 uyarınca kötü niyetinin varlığı halinde bu üçüncü kişi de davalı sıfatına sahip olabilmektedir.

İpoteğin Kaldırılması Davası Dilekçe Örneği

Aşağıdaki Linkten ipoteğin kaldırılması davası dilekçe örneklerini inceleyebilirsiniz.

İpoteğin Kaldırılması Davası Dilekçesi Örneği

DİKKAT : İpoteğin kaldırılması dava dilekçesi, talep edilen neticenin elde edilebilmesi adına hukuki açıdan muntazam hazırlanmalıdır. İpoteğin kaldırılması koşullarının mevcudiyeti değişiklik gösterebilir. Bu nedenle, ipoteğin fekki dava dilekçesi, her bir somut olayın özellikleri ve koşullarına özgü hazırlanmalıdır. Aksi halde, işbu davada menfaat sahibi olanların hak kaybı yaşaması kuvvetle muhtemeldir. İpoteğin kaldırılması dava dilekçesinin hazırlanması ve sürecin sonlanmasına kadar, deneyimli gayrimenkul avukatı nezaretinde ilerlenmesi, maddi ve manevi hak kaybı yaşanmasına mâni olacaktır.

İpoteğin Kaldırılması Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

İpoteğin kaldırılması (fekki) davasında görevli yargı organı, genellikle davaya konu şeyin değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Çünkü, ipoteğin kaldırılması, malvarlığına ilişkin bir dava konusudur. Ancak, bu davada görevli mahkemenin değişebileceği durumlar mevcuttur. Bu değişiklik, taraflar arasındaki ilişkinin niteliğinden kaynaklanır. Örneğin, aile konutu niteliğindeki bir taşınmaz üzerindeki ipotek söz konusu olduğunda, ipoteğin kaldırılması davasında görevli yargı organı aile mahkemesi olabilir.

Taşınmazın aynıyla ilgili olan ipoteğin kaldırılması (fekki) davası, ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde incelenir. Eğer söz konusu dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa, herhangi bir taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Kesin yetki kuralı geçerlidir ve taraflar arasında buna aykırı bir anlaşma yapılsa bile bu hükümsüzdür.

İpoteğin Kaldırılması Davasında Karşılaşılan Durumlar

• Yolsuz Tescil: Yolsuz tescil, tapu siciline hukuki dayanağı olmayan bir ipoteğin kaydedilmesi durumudur. Bu tür tescillerin düzeltilmesi veya kaldırılması için dava açılabilir.
• Borcun Ödenmesine Rağmen Kaldırılmayan İpotek: Borcun ödendiği durumda alacaklı, ipotek kaydını kaldırmakla yükümlüdür. Ancak bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi, taşınmaz malikinin haklarını ihlal eder ve dava açılmasına neden olabilir.
• Alacaklının Feragatinin Kayda Geçirilmemesi: Alacaklının ipotek hakkından feragat etmesi durumunda, bu beyanın tapu siciline işlenmesi gerekir. Bu yapılmadığında, taşınmaz sahibi ipoteğin kaldırılması için dava açabilir.
• Haksız İpotek Tesisi: Bazı durumlarda, ipotek hakkı haksız şekilde kurulabilir. Örneğin, sahte belgelerle ipotek tesis edilmişse, bu durum yolsuz tescil olarak değerlendirilebilir ve ipoteğin kaldırılması talep edilebilir.

İpoteğin Kaldırılması Davasının Sonuçları

İpoteğin kaldırılması davası sonucunda mahkeme, ipotek kaydının silinmesine karar verirse, tapu sicil müdürlüğü bu kararı uygulayarak ipotek kaydını siler. Bu durumun sonuçları şu şekilde özetlenebilir:

• Mülkiyet Haklarının Geri Kazanılması: Taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkı tam anlamıyla malik tarafından kullanılabilir hale gelir.
• Taşınmazın Serbest İşlem Görmesi: İpotek kaydı nedeniyle sınırlanan satış veya başka bir işleme konu edilme durumları ortadan kalkar.

İpoteğin Kaldırılması Davası Zamanaşımı

İpoteğin kaldırılması (fekki) davası, ayni bir davadır. Dolayısıyla, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Yani hak düşürücü süre ya da zamanaşımına tabi değildir, dolayısıyla her zaman açılabilir. Ancak taşınmaz üzerinde bulunan ipotek taşınmaza değer kaybı yaşatabilir, bu sebeple ivedilikle kaldırılması taşınmaz maliki için önemlidir.

İpoteğin Kaldırılması Davasında İspat

İpoteğin kaldırılması davasında ispat yükü, kural gereği davacı üzerindedir. Davacı, ispat yükü gereği ipoteğe dair tescilin yolsuz tescil olduğunu kanıtlamak durumundadır. Davanın, üçüncü kişi konumundaki yeni hak sahibine karşı açılması halinde, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu ispatlanmalıdır. Zira, hak karinelerinden davalının faydalanacağı ilkesi gereği iyi niyetin varlığı esas kabul edilir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu her türlü delille kanıtlanabilir.

DİKKAT : İpoteğin kaldırılması davası ile ipotekten kurtarma müessesesi farklıdır. Çünkü, ipotekten kurtarma kurumuna başvurulabilmesi için geçerli bir ipotek hakkının varlığı gereklidir. Bununla birlikte, ipoteğin kaldırılması davasının aksine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 153’üncü maddesi uyarınca ipotek kaydının terkini için ipotek alacaklısının borcu almaktan kaçınması veya gaip olması gereklidir.

Sonuç

İpoteğin kaldırılması(fekki) işlemlerinde dikkat edilmesi gereken bazı ayrıntılar mevcuttur. Bunlara dikkat edilmeden yapılan hatalı işlemler beklenmedik sonuçlara yol açabilir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak için bizimle İLETİŞİM geçiniz.