Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibi ile bir müteahhit arasında yapılan bir anlaşma biçimidir ve genellikle kentsel dönüşüm, şehirleşme veya yeni konut projeleri gibi inşaat faaliyetlerinin yürütüldüğü durumlarda tercih edilir. Bu sözleşme modeli, arsa sahibi ile müteahhit arasında bir işbirliği kurarak her iki tarafın da ortak çıkarlarını güvence altına almayı amaçlar.

Genelde şu şekilde işler: Arsa sahibi, sahip olduğu arsayı müteahhitte sağlar ve müteahhit de bu arsa üzerine belirli bir proje inşa eder. Karşılığında ise arsa sahibine, inşa edilen binalardan belirli bir pay veya daireler verilir. Bu paylaşım, genellikle arsanın büyüklüğüne, projenin değerine ve sözleşmede belirtilen diğer faktörlere göre belirlenir.

Sözleşme detaylı bir belge olup, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirler. İnşaatın başlangıcından tamamlanmasına kadar geçen süreçte hangi şartlarda nelerin yapılacağı, projenin finansmanı, daire veya payla ilgili detaylar, inşaatın süresi gibi konular sözleşme kapsamında ele alınır.

Bu iş modeli, arsa sahibine değerli arsasını maksimum şekilde değerlendirme olanağı tanırken, müteahhitte de projeyi gerçekleştirme ve satış geliri elde etme fırsatı sunar. Ancak, sözleşmenin karmaşıklığı ve beraberinde getirdiği riskler nedeniyle, taraflar arasında güveni sağlamak adına detaylı bir sözleşme yapılması ve hukuki konularda bizimle İLETİŞİM geçilmesi önemlidir. Bu şekilde taraflar arasında adil bir işbirliği gerçekleştirilebilir ve projenin başarılı bir şekilde tamamlanması sağlanabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Resmi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriğinde barındırdığından dolayı resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Bu tür geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak yerine getirilen taahhütler, Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesi ve benzeri hükümleri gereği istenebilir. Ancak müteahhit, arsa sahibinin yarattığı güven nedeniyle inşaatın büyük bir kısmını tamamlamışsa ve bu tamamlama, sebepsiz zenginleşme kurallarına aykırı olacaksa, arsa sahibi doğrudan geçersiz bir sözleşmeye dayanamaz.

Bu durumda müteahhit, haksız iktisap hükümlerine tabi tutulabilir ve tazminat sorumluluğu doğar. Önemli olan noktalardan biri, inşaatın “büyük bir bölümü” ifadesinin işin niteliğine bağlı olarak değişebileceğidir. Bu tür durumlarda, ihtilaf çıktığında, mahkeme tarafından atanacak bir bilirkişi heyeti, işin çoğunluğunu belirleyecektir. Yani müteahhit, yükümlülüğünü mahkemece belirlenecek olan “çoğunluk” kriterine göre yerine getirmişse, artık arsa sahibi “sözleşmeyi iptal ediyorum” gibi bir tutum sergileyemez. Çünkü Türk Medeni Kanunu’na göre kötü niyetle hak iddiası koruma altına alınmaz.

DİKKAT : Şekil açısından önemli bir nokta da müteahhidin arsa sahibine ait bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satma taahhüdü vermesidir. Bu durumda, sözleşme genellikle resmi bir şekilde yapılmasa da Türk Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereği hak devri koşullarına sahiptir. Ancak müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme, resmi şartlara uygun değilse ve geçersizse, arsa sahibi bu geçersizliği üçüncü şahıslara karşı da ileri sürebilir. Bir diğer önemli husus, resmi bir şekilde yapılması gereken kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin sonradan değiştirilmesi veya ağırlaştırılması durumudur. Bu tür değişiklikler yine resmi bir şekilde yapılmalıdır ve resmi şartlara tabi olacaktır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhittin Borçları

Müteahhittin hak ve yükümlülükleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğine göre belirlenmelidir. Örneğin: Uygulamada kural olarak inşaatın tamamlanması akabinde iskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alınması yükümlülüğünün yükleniciye yükletildiği görülmekteyse de, sözleşmede aksi yönde bir düzenleme olması halinde bu yükümlülük arsa sahibine de yükletilebilir.

• Asli Edim : Müteahhit, sözleşme kapsamında belirlenen bağımsız bölümleri zamanında ve eksiksiz bir şekilde tamamlamak ve arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. İnşaatın belirli süre içinde tamamlanması, arsa sahibinin hukuki menfaatini koruma açısından önemlidir.
• Temerrüt Durumu : Müteahhit, asli edimi gereği gibi yerine getirmezse, bu durum temerrüt olarak kabul edilir. Temerrüt, asli edimin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun olarak yerine getirilmemesi anlamına gelir. İnşaatın belirlenen sürede tamamlanması tek başına yeterli değildir; aynı zamanda eksiksiz bir şekilde teslim edilmelidir.
• Sadakat ve Özen Borcu : Müteahhit, arsa sahibinin kendisine verdiği vekaletle hareket ettiği için özenli davranmalı ve arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetmelidir. Örneğin, belirlenen malzemelerin kullanılması veya arsa sahibinin temin etmesi gereken malzemelerin tasarruflu kullanılması gibi durumları içerir.
• İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Borcu : Müteahhit, üstlendiği işi genellikle bizzat kendisi yapmalıdır. Ancak işin niteliği bazen denetimi altında bir alt yüklenici ilişkisi kurmasına izin verebilir. Bu durum, mahkeme tarafından değerlendirilir ve işin aslında müteahhit tarafından yapılması gerekip gerekmediği belirlenir.
• Araç ve Gereç Sağlama Borcu : Müteahhit, inşaat için uygun araç ve gereçleri temin etmekle yükümlüdür. İnşaatın niteliğine göre, örneğin vinç veya diğer ekipmanların kullanılabilirliği önemlidir.
• Diğer Yan Edimler : Müteahhit, sözleşme kapsamında farklı yan edimler üstlenebilir. Örneğin, kira ödemeleri yapma veya arsa sahibine oturulabilir bir ev verme gibi yan edimler, müteahhit tarafından taahhüt edilebilir.
• Tazminat Sorumluluğu : Müteahhit, asli edimlerini yerine getirmezse veya yan edimlerine aykırı davranırsa, arsa sahibi sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir ve müteahhitten tazminat talep edebilir.

Tüm bunlara ek olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriği önemle dikkate alınmalıdır. Çünkü yukarıda paylaşmış olduğumuz yükümlülüklerin bir kısmı, sözleşme hükümlerinde aksi yönde düzenlenebilmektedir. Ayrıca sözleşme metninde, yukarıda saymış olduklarımız haricinde, yüklenici veya arsa sahipleri aleyhine başkaca herhangi bir yükümlülük söz konusu edilmiş olabilir. Dolayısıyla yüklenicinin veya arsa sahiplerinin yükümlülüklerinin bu saymış olduklarımızla sınırlı olmayacağı hususu gözden kaçırılmamalıdır.

Arsa Sahibinin Denetim ve Kontrol Hakkı

Arsa sahibi, inşaat sürecinde müteahhidin yaptığı işlemleri denetleme ve kontrol etme hakkına sahiptir. Bu hak, arsa sahibinin yapılan işleri yakından izleyerek inşaatın doğru ve eksiksiz bir şekilde ilerlemesini sağlama amacını taşır. Müteahhit ise, arsa sahibinin denetim ve kontrol faaliyetlerine katlanma yükümlülüğü altındadır. Bu denetim ve kontrol faaliyetleri aracılığıyla arsa sahibi, inşaat aşamasındaki eksiklikleri veya ayıplı işleri tespit edebilir ve müteahhide bildirme imkanı bulabilir. Bu durum, ilerleyen süreçte ortaya çıkabilecek daha büyük anlaşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Tazminatı

Müteahhidin, kendi kusurlu davranışları neticesinde arsa sahiplerine yönelik edimlerini sözleşmede öngörülmüş olan süreler içerisinde yerine getirememesi halinde gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.

Türk Borçlar Kanunumuzun 118. Maddesine Göre:

“Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.”

DİKKAT : Taraflar arasında noter huzurunda akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde gecikme zammına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmasa dahi, şartların oluşması halinde arsa sahipleri tarafından gecikme zammı talep edilebilecektir. Ayrıca gecikme tazminatı için borçlunun kusurlu olması şartı aranmaktadır.

Bunun yanında müteahhitten gecikme tazminatının talep edilebilmesi, arsa sahibinin sözleşmeden dönmemiş olmasına bağlıdır. Zira arsa sahibinin sözleşmeden dönüp karşılıklı edimlerin iadesini talep etmesi halinde sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadan kalkmış olacağından dolayı gecikme tazminatına da hükmedilemeyecektir; ancak bu durumda, eğer sözleşmede düzenlenmişse, gecikme tazminatı yerine cezai şart (dönme cezası) söz konusu olabilecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur. Cezai şart, gecikme tazminatının aksine kanundan değil, sözleşmeden doğmaktadır ve taraflar arasında noter huzurunda düzenlenmiş olan Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şarta yer verilmemişse böyle bir talepte bulunulması da mümkün olmayacaktır. Ancak uygulamada genellikle taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile cezai şartın hüküm altına alındığı görülmektedir.

Cezai şartlar, sıklıkla gecikme tazminatıyla birbirine karıştırılmaktadır. Cezai şart, sözleşmede mutlaka düzenlenmiş olmalıdır. Gecikme tazminatı ise sözleşmede düzenlenmiş olmasa dahi, Türk Borçlar Kanunumuzun 118. maddesi hükmü gereğince ödenebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın Yargıtay içtihatlarına uygun bir şekilde düzenlenmemesi, gecikme tazminatının alınmasını güçleştirmeyecekse dahi, cezai şart olarak belirlenmiş olan tutarın ödenmesinin önüne bir engel teşkil edebilmektedir. Örneğin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi tarafından 2020/2403 E., 2021/1785 karar sayısı ile verilmiş olan 19.04.2021 tarihli bir kararında sözleşmede “cezai şart” ve “gecikme tazminatı” olarak ayrı ayrı düzenlenmiş olsalar dahi, niteliği itibariyle aynı durumda bulunan alacakların ödenmesinin yüklenici açısından mükerrer ödeme teşkil edeceği, bu cezai şartın sözleşmeden dönme cezası olarak kabul edilebilmesi için de sözleşmenin halen daha ayakta olmamasının (artık sözleşme ayakta olmayacağı için sözleşmeden dönme halinde gecikme tazminatı söz konusu olamayacaktır) gerektiği hususları ifade edilmiş olup, cezai şart ödemesinin reddine karar verilmiştir.

Cezai şart hükmü sayesinde edim borçlusu, edimini yerine getirmek noktasında teşvik edilmekte ve olası bir edim yükümlülüğü ihlali halinde alacaklı da yaşadığı zararı ispat etmek durumunda kalmadan bu zararı telafi edebilme imkanına sahip olabilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Ek Teknik Şartname Hazırlanması

Teknik şartname esasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devamı niteliğindedir. Bu şartname ile arsa payı sahipleri ile müteahhit arasında kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın nasıl yapılacağı, hangi malzemelerin kullanacağı, hangi kalitede ilerleneceği vb. hususlar belirlenmektedir.

İnşa edilen yapının bu teknik şartnameye aykırı olacak şekilde inşa edilmesi durumunda somut olayın özelliklerine göre eksik ifa nedeniyle temerrüt veya ayıptan doğan sorumluluk hükümlerine gidilebilmektedir. Uygulamada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde çıkan çoğu uyuşmazlığın yapının teknik şartnameye aykırı olması sebebiyle çıktığı görülmektedir. Örneği müteahhit, teknik şartnamede parke ve fayanslarda belirli bir kalitede olan bir markayı kullanacağını taahhüt etmesine rağmen daha ucuz ve kalitesiz bir malzeme kullanırsa müteahhidin bu sebeple sorumluluğu doğacaktır.

Ek teknik şartname, aslında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devamı niteliğindedir. Bu şartname, arsa payı sahipleri ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrıntılarını belirler. İnşaatın nasıl yapılacağı, hangi malzemelerin kullanılacağı, hangi kalite standartlarının gözetileceği gibi konular bu teknik şartname aracılığıyla belirlenir.

Bu teknik şartnameye uygun olmayan bir şekilde inşa edilen yapının, özellikle somut olayın koşullarına bağlı olarak, eksik ifa sebebiyle temerrüt veya ayıptan kaynaklanan sorumluluk hükümlerine tabi tutulabileceği dikkate alınmalıdır. Pratikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlığın, inşaatın teknik şartnameye uygun olmaması nedeniyle ortaya çıktığı gözlenmektedir. Örneğin, müteahhit, teknik şartnamede belirtilen bir kalite standardına sahip olan parke ve fayansları kullanacağını taahhüt etmesine rağmen daha düşük kaliteli malzemeleri tercih ederse, bu durum müteahhidin sorumluluğunu gerektirecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Taraflar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hususunda anlaşmaya varabilirler. Eğer sözleşme metni içerisinde bu konu ele alınmamışsa, daha sonra gerçekleştirilecek başka bir sözleşme ile de tapuya şerh anlaşması yapılabilir. Bu sözleşme tapuda yapılabileceği gibi noterde düzenleme şeklinde de yapılabilir.

DİKKAT : Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya veya notere şerh edilmesi, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri daha sağlam bir şekilde korumayı amaçlayan bir adımdır.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009/1 maddesine göre;

“Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.”

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009/2 Maddesi:

“Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”

Bu kanun hükmü gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh verilmekle birlikte o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, yalnızca tarafların fesih konusundaki iradelerinin uyuşması (fesih sözleşmesi) ya da taraflardan biri tarafından açılacak olan fesih davasında mahkeme tarafından haklı sebeplerin varlığı halinde feshe karar verilmesi hallerinde söz konusu olabilmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshiyle birlikte, feshin ileriye veya geriye dönük etkileri de dikkate alınmalıdır. Eğer sözleşme tarafların feshe ilişkin olarak anlaşmaları suretiyle feshedilmişse, taraflar feshin sonuçlarına ilişkin olarak da saptamalarda bulunmalıdırlar. Ancak taraflar feshe ve/veya feshin sonuçlarına dair anlaşma sağlayamamışlarsa, taraflardan biri haklı sebepleri öne sürerek mahkemeden fesih kararı vermesini talep edebilir. Bu halde feshin sonuçlarının ileriye mi yoksa geriye mi dönük olarak etki edeceğinin tespiti, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yapılır.

DİKKAT : İnşaatın tamamlanma oranı sözleşme, onaylı proje, keşif ve bilirkişi delilleri de incelenerek yapılır ve inşaat %90 veya üzeri oranda tamamlanmışsa feshin sonuçları ileriye dönük olacak şekilde hüküm kurulur; ancak tamamlanma oranı %90’ın altında tespit edilmişse, geriye dönük fesih yapılır ve sözleşmeden dönme ile sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taraflar karşılıklı olarak ifa edilmiş olan edimlerini iade ederler.

Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar konusunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ile birlikte tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelebilir. Kısaca açıklamak gerekirse tapu iptal ve tescil davası ile bir daireyi ve ya arsa payını haksız yere elinde bulunduran kişiden o payların veya dairelerin kendisine geçirilmesi istenir.

Arsa Sahibinin Açtığı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Arsa payı inşaat karşılığı sözleşmesinde arsa paylarının devri tarafların anlaşmasına göre çeşitli zamanlarda yapılabilir. Arsa sahibi yükleniciye inşaat başlamadan ve ya başlama esnasında tüm payları devretmiş olabilir. Bu noktada karşılaşılacak sorun ise inşaatın bitmesinden sonra yüklenicinin devretmesi gereken bağımsız bölümleri yani daireleri arsa sahibine devretmemesidir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar konusunda böyle bir durumda arsa sahibi mağdur duruma düşer ve tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. Bu dava ile mahkemeden yüklenici üzerindeki sözleşme konusu arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin iptali ve bunların arsa sahibine tescil edilmesi talep edilir. Bu durumun önlenmesi için yükleniciye verilen paylara ipotek konulabilir ve inşaat seviyesi ilerledikçe bu ipotekler ilerleme oranınca çözülebilir. Ya da arsa sahibi teminat mektubu alabilir.

Benzer bir durumda da yüklenici daireleri inşaata başlamadan ya da inşaat devam ederken 3. kişilere satmış olabilir. Arsa sahibinin inşaatın başlama sırasında tüm arsa paylarını yükleniciye devretmesi Yargıtay’ın tabirine göre avans niteliğindedir, yükleniciye finans sağlamak niyetiyle yapılır ve yüklenici 3. Kişilere kendi payına düşecek daireleri daha inşa etmeden satarak kendine finansman sağlamış olur.  Yani ortada fiziki daireler bulunmamasına rağmen daireler satılmıştır. Satışa ve sağlanan finansmana rağmen sözleşme mahkeme kararıyla geriye etkili şekilde feshedildiyse arsa sahibi tapu iptal ve tescil davasıyla yükleniciden ve yükleniciden daireleri satın alan 3. Kişilerden arsa paylarını geri talep eder.

İnşaat süresinde başlamamış ve bitirilmemiş ve akabinde sözleşme geriye etkili feshedilmiş ise, sözleşme hiç yapılmamış kabul edilir. Yükleniciye geçen ve oradan da 3. kişiye geçen paylar hukuki dayanaktan yoksun kalır ve iadesi gerekir. Eğer ki fesih ileriye etkili olursa yüklenici daireleri hak eder ancak inşa ettiği oranda daire alır. Örneğin 10 daire alması gerekirken inşaat seviyesi %90’da ileriye etkili olarak sözleşme feshedilmiş ise yüklenicin hak ettiği pay 9 daire olur ve önceden geçen 1 fazla dairenin iptal ve tescili gerekir.

Yüklenicinin Açtığı Tapu İptali ve Tescil Davaları

Yüklenici tarafından açılacak  bu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sebebiyle Alakalı Davalar ancak Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmemiş olduğu durumlarda açılabilir. Şayet sözleşmede yükleniciye bağımsız bölüm verileceği kararlaştırılmışsa bağımsız bölümler kat irtifakı kurulmasıyla oluşacağından öncelikle tapuda kat irtifakının kurulması gerekir.  Kat irtifakı inşaat yapılacak veya yapılmakta olan arsa üzerinde yapılacak dairenin hissesine düşen arsa tapusudur. Eş deyişle, kat irtifakının amacı yapılacak binanın ve dairelerin özellikleri, metrekaresi, modeli vb. hakkında taahhüt vermektir. Bu şekilde, yapılacak dairelerin nasıl olacağı taraflar arasında kararlaştırılmış olur ve ileride bir anlaşmazlığa düşüldüğünde mahkemede bu kat irtifakı ileri sürülerek mahkemenin tespit yapmak adına daha da uzamasının önüne geçilmiş olunur. Bu sebeple yüklenicin dava açmadan önce kat irtifakını kurmuş olması onun lehinedir.

Aynı zamanda yüklenicinin açtığı tapu iptali ve tescil davalarında hakim tarafından yüklenicinin özen borcu göz önüne alınır. Bunun gereği olarak inşaatın plan ve projesine, ruhsatına ve imara uygun yapılıp yapılmadığı belediye işlem dosyası getirtilerek araştırılır. Uygun değilse yasal hale getirilmesi için yükleniciye süre verilir. Yasal hale geldikten sonra yüklenicinin hak ettiği paylar için tescil hükmü oluşturulur. Bu sebeplerle yüklenicinin mahkemeye başvurmadan önce yapması gereken işleri eksiksiz halletmesi, uzun sürecek ve bu sebeple mağduriyet yaşatacak davaların önünü kesmiş olur.

Kat karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda bir tarafın kar amacı güden ve mesleki faaliyet yerine getiren müteahhit, diğer tarafın ise müteahhitten hizmet edinen arsa sahipleri olduğu düşünülüp tüketici mahkemesinin görevli olduğu düşünülebilse de bu bakış açısı hatalıdır.

Mevcut yerleşik Yargıtay içtihatları da birlikte incelendiğinde, Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesine karar verildiği görülmektedir. Yargıtay’a göre bu durumun gerekçesi olarak, Kat karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan arsa sahiplerinin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yer alan “tüketici” tanımına uymayacak bir şekilde kar elde etme, sahip olduğu bir malvarlığına değer kazandırma amacı taşıdığı gösterilmektedir. Dolayısıyla Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan ve arsa sahipleri ile yüklenici arasında meydana gelen hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teminat İpoteği

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genel çerçevesi itibariyle iki şekilde yapılmaktadır:

Uygulamada “İstanbul Usulü” olarak ifade edilen birinci yöntemde yüklenici, kendi payına düşen arsa paylarını işin başında veya kat irtifakına geçiş ile birlikte almaktadır. Aşağıda açıklayacak olduğumuz üzere, teminat ipoteği genellikle bu usulde kullanılır.

Uygulamada “Ankara Usulü” olarak ifade edilen ikinci yöntemde ise yüklenici, inşaat faaliyetlerini tamamlayıp tüm yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra tapu devri talebinde bulunabilmektedir.

İstanbul usulü olarak adlandırılan yöntemde yüklenici, genellikle inşaat faaliyetlerine başlamadan ve arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini yerine getirmeden tapu devrini aldığı için, yükleniciye devredilen taşınmazlar üzerine tapuda teminat ipoteği tesis edilmektedir. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde teminat ipoteğine ilişkin hükümlere yer verilir ve tapuda ipoteğe ilişkin şerh verilirken ipoteğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak konulduğu belirtilir. Böylece yüklenicinin herhangi bir yükümlülüğünü yerine getirememesi durumunda arsa sahibi tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurulabilir ve arsa sahibinin gecikme tazminatı veya eksik ya da ayıplı ifa bedeli gibi alacakları güvence altına alınmış olur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mümkün olabildiğince açık ve sade bir dil kullanılarak düzenlenmelidir. Yargıtay içtihatları ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararlarından anlaşılacağı üzere, kat karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklar, oldukça komplike hukuki problemlerin çözülmesini gerektirebilmekte ve bu durum da nihai olarak yargı sürecinin gerektiğinden fazla uzamasını sağlayabilmektedir. 

1. Sözleşme, hukuken zorunlu kılınan şekil şartına uyularak yapılıp yapılmadığı hususuna dikkat edilmez ise sözleşmenin hukuken geçersiz olması sonucu ile karşılaşılacaktır.
2. Sözleşmeye konu arsanın ayrıntılı imar durumu ilgili belediyeden araştırılmalı, bu araştırmadan sonra parselin “emsali”, “taks”, “hmax” ve diğer nitelikleri belirlendikten sonra sözleşme şartları hukuka uygun olarak belirlenmelidir.
3. İnşaatın teslim süresi, anahtar teslimi ve şekli tüm ayrıntılarıyla sözleşmede hukuki olarak belirtilmelidir.
4. İnşaat ile ilgili iş ve işlemlerin belediyede, tapuda, bakanlıklara bağlı müdürlüklerde, noterde ve diğer birimlerde yapılacak iş ve işlemlere ilişkin Verilecek vekaletlerin şekli, kapsamı, konuları, içeriği, yetkilerin sınırları hukuka uygun olarak belirlenmelidir.
5. Arsa paylarının müteahhit firmaya devri şekli ve zamanının ayrıntılı olarak belirlenmesi konusu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin en önemli konularından biridir.
6. Uygulamanın yapılma zamanı ve şekli, inşaatın başlama aşamasından tamamlanması sürecinin hangi sürelerde ve hangi şekillerde aşama aşama ayrıntılı ve hukuka uygun olarak belirlenmesidir. Bu konusun ayrıntılı ve hukuki olarak belirlenmesi, daha sonraki aşamalarda arsa malikleri ile müteahhit firma arasındaki ihtilafların bir kısmının önüne geçilmesini sağlayacaktır.
7. İnşaatın yapım işlemleri giderlerinin hangilerinin müteahhit, hangilerinin de arsa malikleri tarafından yapılacağının ayrıntılı olarak belirlenmesi hususu da önemli konulardan biridir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerindeki bu konuların ayrıntılı ve hukuki olarak düzenlenmesi ileride çıkabilecek ihtilafların bir kısmını engelleyecektir.
8. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, İnşaatın tamamlanacağı tarihin net olarak belirlenmesi sözleşmedeki diğer bir kısım hakların başlangıç tarihi açısından da büyük önem arz etmektedir.
9. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, İnşaat Projesinin yapım, kabul edilme ve onay süreci somut olarak belirlenmelidir. Bu üç kavram birbirine karıştırılmamadan ilgili hüküm ve müeyyideler somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
10. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, İnşaat Ruhsatı alınması, inşaatın tamamlanması süreci ve bu süreçlere bağıtlanacak iş ve işlemler ve bu işlere ilişkin tarafların karşılıklı yükümlülükleri hukuki ve ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
11. Sözleşmede kat irtifakı, iskan ve kat mülkiyeti süreçleri ve bu süreçlerde tarafların karşılıklı yükümlülüklerine ilişkin hukuki düzenlemeler ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
12. Bağımsız bölümlerin arsa malikleri ve müteahhit firma arasında paylaşılmasına ilişkin mimari proje, avan projesi, ekli kroki ve diğer ayrıntılar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.
13. Müteahhit firmanın ve arsa maliklerinin inşaat işinin yürütülmesinde uymak zorunda  bulunduğu  esaslar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.
14. İnşaatın tesliminin müteahhit tarafından geciktirilmesi halinde yüklenici tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı sair tazminatlar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.
15. İnşaatın tesliminin kat malikleri tarafından geciktirilmesi halinde, gecikmeye sebep olan kat maliki veya kat malikleri tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı sair tazminatlar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.
16. İnşaat sürecinde, müteahhit firma tarafından arsa maliklerine ve/veya kiracılara Kira miktarı, taşınma yardımı ödemelerinin miktarlar, başlangıcı ve süreleri somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
17. İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde ödenecek kira miktarı ve süresi somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
18. Sözleşmedeki karşılıklı edimlerin yerine getirilmemesi halinde olumlu ve olumsuz zararlar için tazminatlar somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
19. Sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmemesi halinde, diğer tarafın sahip olduğu haklı fesih halleri somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
20. Sözleşmenin icrasını engelleyen mücbir sebepler ve mücbir sebeplerin vuku bulması halinde uygulanacak yükümlülükler somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
21. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, hangi giderlerin Yükleniciye, hangi giderlerin ise arsa malilerine ait olacağı somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
22. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, Tapuya şerh, vergi resim ve harçlara ait giderlerin hangi tarafa ve ne oranda ait olacağı hususları somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
23. Sözleşmede, inşaatın Sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu ve diğer birçok önemli konusundaki giderlerin kimin tarafından ödeneceği somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
24. Sözleşmede, müteahhit firmanın işi bizzat yapma borcuna ilişkin düzenleme ayrıntılı ve somut hükümler içermelidir. Müteahhit firmanın sözleşmeyi devir hakkı, ortak alma ve hisse devretmesine ilişkin ihtimaller göz önüne alınarak ayrıntılı hükümler düzenlenmelidir. Aksi halde, sözleşmenin icra aşamasında farklı firma, farklı muhataplarla karşılaşılması ihtimal dahilindedir.
25. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” sadece yukarıdaki değindiğimiz konuları kapsamayıp, en az yukarıdaki konular kadar önemli olan inşaatın teknik olarak nasıl inşa edileceği, inşaatta hangi evsaf ve kalitede malzemelerin kullanılacağı hususlarında ayrıntılı düzenlemeler içeren teknik şartname konularını da kapsamaktadır.

Sonuç

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerindeki özel hükümlerin tarafları bağlayıcı sonuçlar doğuracağı dikkate alındığında, sözleşme içeriğinin, şartlarının belirlenmesi ve düzenlenmesinde boşlukların bırakılması, hata veya eksiklik yapılması veya aleyhe hükümlerin yazılması, neticesinde telafisi mümkün olmayan zararlar ve ihtilaflar ortaya çıkacaktır. Bu nedenlerle Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin” düzenlenmesinden başlayarak sözleşmeden sonraki inşaat sürecinde ve kat mülkiyeti tapularının çıkarıp teslim alınma sürecinin tamamlanmasına kadarki tüm süreçlerde bizimle İLETİŞİM geçiniz.