Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkartılır?

Mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı ve en çok endişelendiği sorunların başında, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi veya hiç ödememesi gelmektedir. Kiranın gecikmesi veya ödenmemesi, kira sözleşmesinin en temel ihlali olup, ev sahibine kanunlar çerçevesinde kiracıyı tahliye etme hakkı tanır. Ancak bu süreç, “kirayı ödemedi, hemen çıksın” şeklinde basit bir işlem değildir. Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu, kira ödemeyen kiracının tahliyesi için belirli prosedürler ve sürelere uyulmasını zorunlu kılar.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Türk Borçlar Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “İcra ve İflas Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

DİKKAT : Kiracı, kira bedelini 1 gün bile geciktiremez. Kiracı kirayı 1 gün bile geciktirirse ev sahibinin kiracıya ihtar çekme imkanı doğar. Sonraki süreçlerde, kiracının tahliyesi dahi gündeme gelebilir. Dolayısıyla kiracı, sözleşmedeki ödeme tarihine uygun hareket etmek zorundadır.

Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kiracının en temel yükümlülüğü, kira bedelini zamanında ödemektir. Eğer bu borç yerine getirilmezse, ev sahibi kiracının tahliyesini sağlamak için birden fazla hukuki imkâna sahiptir. Bu imkânlar şunlardır:

• İki haklı ihtar çekmek ve ardından tahliye davası açmak,
• Temerrüt sebebiyle tahliye davası açmak,
• Tahliye talepli icra takibi başlatmak.

Bu yolların her biri farklı usullere tabidir. Ev sahibi, kiracının ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda bu yollardan birini tercih ederek tahliye sürecini başlatabilir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereği, kiracının temerrüdü nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri kiracının ödememesi halinde, kiraya veren yazılı olarak kiracıya süre vererek bu sürede borcunu ödemesi gerektiğini, aksi halde kira sözleşmesinin feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek bu sürenin çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda ise en az 10 gün olması zorunludur ve bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı ihtarnamenin tebliğ edilmesinden itibaren yukarıda verilen süreler içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası ikame edilebilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra müdürlüğü aracılığı ile sonuçlandırılabilir. Kiracı süresi içinde ödeme yaparsa tahliye davası ikame edilemeyecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315 maddesinin hem konut veya çatılı işyerleri kira sözleşmelerinde hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanması mümkündür.

DİKKAT : Kiracının 1 aylık kira bedelini ödememesi, evden tahliye edilebilmesi için yeterlidir. Kirayı ödemeyen kiracıya, ev sahibi tarafından yazılı bir ihtarla en az 30 günlük süre verilmeli ve bu süre içinde kira borcu ödenmezse tahliye davası açılacağı bildirilmelidir. Bu noktada ev sahibi, kiracının tahliyesi için sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi kira ödemeyen kiracı hakkında tahliye talepli icra takibi de başlatabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasına göre; kiracı, kira borcunu ödemeyerek bir kira yılı içerisinde kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olursa; kiraya veren kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise, kiralama süresi içinde bu şartların gerçekleşmesi halinde tahliye davası açılabilir.  Öncelikle kiraya veren, farklı aylara dair muaccel kira alacaklarına dair iki yazılı ihtarı kiracıya bildirmelidir. Bu ihtarların akabinde, kiraya verenin taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açabilmesi mümkündür. Tahliye davasının iki haklı ihtarın gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay için açılması gerekmekte olup bu süre hak düşürücü süredir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin sadece konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanması mümkündür.

DİKKAT : İhtarname kiracıya ulaşmadan kira bedeli ödenirse artık ihtar haklı sayılmaz. Yani ihtarname kendisine ulaşmadan kira borcunu ödeyen kiracı için söz konusu ihtar, tahliye davasına konu edilemeyecektir.

Tahliye Talepli İcra Yöntemi ile Tahliye

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için son seçenek, dava açmadan 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamı maddeleri gereği tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Kiraya verenlerin dikkat etmesi gereken husus ise, ödenmemiş kira bedellerine ilişkin başlatacakları icra takibinde tahliye talebinin belirtilmesidir. Hızlı ve pratik bir yol olması açısından uygulamada en çok tercih edilen tahliye yöntemidir. Tahliye talepli icra takibi başlatıldığında kiracının, ödeme emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz etmesi gerekir. Eğer kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunmazsa ve 30 gün içerisinde borcunu ödemezse taşınmazdan icra müdürlüğü kanalı ile tahliye edilir. Ancak 30 günlük süre içerisinde kiracı tüm takip masrafları da dâhil olmak üzere borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilmesi mümkün değildir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesinin hem konut veya çatılı işyerleri kira sözleşmelerinde hem de adi kira sözleşmelerinde uygulanması mümkün olup, herhangi bir ayrım söz konusu değildir.

DİKKAT : Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, ortalama 6 ila 12 ay sürer. Bu süre; mahkemenin yoğunluğuna, kiracının borca itiraz edip etmemesine, usul işlemlerinin tam ve zamanında yapılıp yapılmamasına göre değişkenlik gösterir.

Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedeniyle Tahliye

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye, eksik kısım için ev sahibinin kiracıya ihtarname göndermesi halinde mümkündür. Bu ihtarnamede, kiracının borcunu ödemesi için en az 30 gün süre verilmelidir. Verilen süre içerisinde borcunu ödemeyen kiracıya karşı, sürenin bitiminden itibaren tahliye davası açılabilir. 

Borcun eksik ödenmesi ile hiç ödenmemesi arasında, yürütülecek hukuki süreç açısından bir fark bulunmamaktadır. Ev sahibi, kiranın eksik ödenmesi durumunda tahliye talepli icra yöntemine de başvurabilir. Aynı şekilde, eksik ödemelerin aynı yıl içindeki farklı aylar için söz konusu olması durumunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye de mümkündür.

Kira bedelinin eksik ödenmesi yanında farklı tahliye nedenleri de söz konusuysa durumu ayrıca değerlendirmekte yarar vardır. Çünkü Türk Borçlar Kanunu kapsamında, birçok tahliye nedeni ve bunlara ilişkin süreçler düzenlenmiştir. 

Düzensiz ve Geç Kira Ödenmesi Nedeniyle Tahliye

Kira ödemeyen yahut düzensiz ödeyen kiracı, kira sözleşmesinin feshine ve tahliyesine neden olabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi ve İflas Kanunu’nun 266 maddesi uyarınca, kiracının kira ödemelerini sürekli geciktirmesi yahut belirsiz zamanlarda yapması, kiralayana tahliye hakkı vermektedir.

Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme gününe uyulmaması, kiracının temerrüde düşmesine yol açar. Kiralayan, tahliye talepli icra takibi, iki haklı ihtar yahut temerrüde düşürme yoluyla dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilir. Kiracı, kirasını düzenli olarak ödemediği takdirde tahliye riski içindedir. Bu durum hem kira sözleşmesinin feshini hem de taşınmazın boşaltılmasını gerektirmektedir.

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yukarıda kira borcunu ödemeyen kiracının hangi yollarla tahliye edilebileceğinden bahsettik. Bunların her birisi farklı hukuki prosedüre ve yüke sahiptir. Ancak sürecin zamansal olarak ne kadar süreceği çoğu zaman bir muammadır. Bazı süreçler 1-2 ay içinde tamamlanırken bazıları ise 7-8 ayı bulabilir. Bu süreye; seçilen tahliye yolu, mahkemenin durumu, adli takvim yılı, kiracı ve kiraya verenin durumu, taşınmazla ilgili hukuki meseleler vs. bir çok faktör etki eder.  Burada ilk olarak yapılması gereken şey kiraya verenin isteğinin ne olduğunun net olarak tespit edilmesidir. Eğer sadece kira alacağının tahsili isteniyor ve fakat kiracının evden tahliyesi istenmiyorsa, hızlı bir şekilde icra takibi yapılıp sonuç alınabilir. Ancak eğer hem kira alacağının tahsili hem de kiracının evden tahliyesi birlikte talep ediliyorsa, bu durumda süreç biraz daha uzun sürebilir.

Kira Ödemeyen Kiracıdan Birikmiş Kira Bedeli Nasıl Tahsil Edilir?

Kira ödemeyen kiracıdan birikmiş kira bedeli kiracıya karşı icra takibi başlatarak tahsil edilir. Sonrasında icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilecek ve en az 30 gün süre verilecektir. Bu süre içerisinde birikmiş kira borcu ödenmelidir. Aksi takdirde icra süreci devam edecek ve birikmiş kira borçları için haciz aşamasına geçilecektir.

Kirayı Ödemeden Çıkan Kiracının Kira Borcu Nasıl Tahsil Edilir?

Kirayı ödemeden çıkan kiracının kira borcu, icra dairesinde başlatılacak icra takibi yoluyla tahsil edilir. İcra takibinde, kiracıdan kira borcunun en az 30 gün içerisinde ödenmesi talep edilecektir. Kiracı, kendisi hakkında başlatılan icra takibine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve malları haczolunur. Böylelikle kirayı ödemeden çıkan kiracının kira borcu tahsil edilir.

Kiracı Tahliye Edilmezse Ne Olur?

Tahliye kararından sonra kiraya veren yerel mahkeme kararını icra dairesine vererek ilamlı icra takibi başlatmalıdır. Bu karar taşınmazın aynından kaynaklanmadığından kesinleşmesi gerekmez. Lakin kiracının tehir-i icra kararı alması ile tahliye işlemi duracaktır. Tahliye kararının ilamlı icraya konulması durumunda kiracının kiralanan taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir. Aksi halde icra dairesinin zor kullanma yetkisi mevcuttur. Bu durumda ayrıca kolluk kuvvetleri de güvenliği sağlamakla mükelleftir.

Kiracının Evi Boşaltmaması Halinde Yapılacak İşlemler

Bu durumda kiraya veren tahliye kararı ile icra dairesine başvurmalıdır. İcra dairesi de zorla tahliye işlemi başlatacak olup bir tahliye günü tayin edilir. Tahliye anında kiracının taşınmazdaki eşyaları boşaltılıp muhafaza altına alınacaktır. Gerekirse güvenliğin sağlanması açısından icra memuru kolluk kuvvetinden destek talep edebilir.

Polis Eşliğinde Tahliye ve İcra Müdürlüğü Süreci

Kirayı ödemeyen kiracı tahliyeye direnirse, icra müdürü zor kullanma yetkisini kullanabilir ve kolluk yardımı talep edebiliri. Kolluk yalnızca icra işlemini güvenli biçimde yürütmek için hazır bulunur. Zor kullanma, icra memurunun yazılı talebiyle mümkündür ve kolluk, bu talep doğrultusunda yardım etmekle yükümlüdür. Kiraya veren, polis çağırıp kendi başına kirayı ödemeyen kiracıyı çıkaramaz; işlem muhakkak icra dairesi aracılığı ile yapılır. Gerekirse kilitli yerlerin açtırılması sağlanır, eşyaların çıkarılması ve teslim yapılır. Aksi halde kiraya verenin cezai sorumluluğu doğabilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekâlet ücreti 30 günlük süre içinde ödenmez fakat kira ödenirse icra hukuk mahkemesinden temerrüt sebebiyle tahliye talep edilemez. Feri alacaklar tahliye konusu olamaz.
• Örnek 13 Numaralı ödeme emri için alacaklı vekili tarafından oluşturulan takip talebinde 1/4, 1/7, 1/9 numaralı kısımlara TAHLİYE ibaresi yazılmalıdır, aksi takdirde icra hukuk mahkemeleri tahliye kararı vermemektedir. İcra mahkemelerin bu tutumu bölge mahkemelerinin yargı çevrelerine göre değişmektedir.
• Örnek 13 Numaralı ödeme emrinde 7 günlük itiraz, 30 günlük ödeme süreleri, tahliye ihtarı ve sözleşmedeki imzanın açıkça reddedilmemesi durumunda sözleşmenin geçerli kabul edileceği ifadeleri yer almalıdır. Aksi takdirde icra hukuk mahkemeleri tahliyeye karar vermez. Ödeme emri icra müdürlüğü tarafından hazırlandığı için hazırlama süreci kiraya verenin avukatı tarafından takip edilmelidir.
• Takip talebi kiraya veren tarafından yapılmalıdır. Kiraya veren olmayan malik takip talebinde bulunamaz. Ancak malik tarafından, önceden kira bedellerinin kendisine ödenmesi talepli ihtarname keşide edilmesi şartıyla kiraya veren olmayan malik de temerrüt nedenine dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.
• Kiraya verenler arasında elbirliği ile mülkiyet varsa – kiraya verenlerin mirasçı olması gibi- hepsi ortak olarak takip talebinde bulunmalıdır. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise bu durumda takip talebinde pay ve paydaş çoğunluğu aranmalıdır. Aksi durumda temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. İhtardaki bu eksiklik dava aşamasında giderilemez.
• Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez, borcu 30 gün içinde ödemez ve icra hukuk mahkemesinde dava açılırsa bu durumda icra hukuk mahkemesinde ödeme emrinin tebliğinden önce borcu ödediği iddiasında bulunamaz. Bu iddiası için İcra İflas Kanunu 72. Madde uyarınca menfi tespit davası açabilir.
• Kiracının birden fazla olması durumunda icra takibi bütün kiracılara yöneltilmelidir.
• Kiraya veren takip talebinde ödenmemiş kira bedellerini ve dönemlerini ayrı ayrı ayrıntılı biçimde göstermelidir.
• Kiraya verenin kiraları banka havalesi ile ödeme yapması durumunda çok cüzi miktarlarda kira eksik yatarsa bu küçük rakam dahi tahliye sebebi yapılabilir.
• Binanın aidatının ödenmemesi de ödenmemiş kira gibi tahliyeye sebep olacak bir temerrüt sebebidir. Bununla beraber kiraya veren takip talebinde bulunmadan önce ödenmemiş aidatı bina yönetimine ödemeli ve sonrasında icra takibi yapmalıdır. Söz konusu aidat borcu kiracı tarafından 30 gün içinde ödenmezse tahliye sebebi olacaktır.
• Kiracının işyeri kira sözleşmesi sebebiyle vergi dairesine ödemesi gereken stopajı ödememesi tahliye sebebi değildir. Zira bu sorumluluk devlete karşı bir sorumluluk olup kiraya verene karşı bir sorumluluk değildir.
• Eğer ki kiralayan ve kiracının arasında sözleşme içeriğinden kaynaklı kira meblağına yönelik uyuşmazlık var ise ( bir kısım demirbaş ödemelerinin karşılıklı mutabakat sonucu kiradan mahsubu gibi ) bu durum yargılamayı gerektireceğinden dar yetkili icra hukuk mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliye davasını reddetme ihtimali mevcuttur.
• Taşınmazın yeni bir malik tarafından satın alınması durumunda, taşınmazın satın alındığı ve Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olunduğuna ve kira bedellerinin kendilerine ödenmesine ilişkin yazılı bir bildirimin yapılmalıdır. Bu bildirim yapılmadan tahliye talepli icra takibi yoluna gidilmesi durumunda davanın reddedilmesi riski vardır.
• Kiracı ödeme emrine itiraz etmişse kiraya verenin 6 aylık dava açma süresi 30 günün dolmasından itibaren değil, itirazın kendisine tebliğinden itibaren başlar.
• Malik olmayan kiraya verenin vefat etmesi durumunda tahliye talepli icra takibi malike değil kiraya verenin mirasçılarına geçer. Elbette malikin ihtarname çekmek suretiyle ödemelerin kendisine yapılması talebi hususundaki hakkı saklıdır.
• Tahliye talepli icra takibi hükümlerinin uygulanabilmesi için ortada Türk Borçlar Kanunu anlamında bir kira sözleşmesi olması gereklidir. Yap-İşlet-Devret gibi karma nitelikte bir sözleşme varlığı halinde bu durum Tahliye talepli takibe konu olamaz.
• Kira ilişkisine itiraz ediyorum şeklindeki beyanlar İcra İflas Kanunu m. 269 ve devamı maddeleri uyarınca açıkça imza itirazı anlamına gelmez. Kiracı sözleşmeyi kabul etmediğini açıkça imzaya itiraz ederek ifade etmelidir.

Sonuç

Tahliye davalarının kilit noktaları olan tahliye nedenlerinin doğru tespiti, gereken ihtarların çekilmesi, arabulucu sürecinin başlatılması ve akabinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılması, tahliye talepli ilamsız icra takibi, tahliyeye ilişkin mahkeme kararının icrası hizmetlerini için bizimle İLETİŞİM geçiniz.