Aile Konutu Şerhi

Aile Konutu, Aile, miras ve icra hukukunda karşımıza çıkan bir kavramdır. Çeşitli kanunlarda yer almış olmasına rağmen Türk Medeni Kanunumuzda aile konutuna dair net bir tanımlama yapılmamıştır. Fakat Türk Medeni Kanunu’nun gerekçesinde; “ eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân” olarak tanımlanmıştır. Yalnızca Türk Medeni Kanunumuzda değil İsviçre Medeni Kanunu’nda da aile konutunun tanımına yer verilmemiştir. Bunun sebebinin; her aile için belirli bir aile konutu kavramı olmayacağından ve her aile yapısına göre konutun niteliği farklılık arz edebileceğinden somut olaya göre değerlendirilmesinin hakkaniyete daha uygun olacağı düşünülmektedir. Kalıplaşmış bir tanım ile aile konutu kavramının daraltılması yerine uyuşmazlıkların sübjektif nitelikleri nazara alınarak işlem yapılması daha doğru sonuçlar alınmasına sebep olacaktır.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, Türk Medeni Kanunumuzun ilgili madde gerekçesinde “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan.” olarak tanımlanmıştır.

Eşlerin birlikte yaşadıkları hanedir. Aile, toplumun temel yapı taşıdır. Kişilerin psikolojik gelişimlerinin en temelinde aile ilişkileri yer almaktadır. Bir aile yapısının bütünlüğünün korunması açısından, özellikle müşterek çocuklar ergin olana dek çekirdek ailenin aynı konutta yaşaması büyük önem arz etmektedir.

Tüm bu nedenlerle kanun koyucu tarafından aile konutuna çok büyük önem verilmiş ve sözleşme özgürlüğünün istisnası olacak şekilde düzenlemeler yapılarak aile müessesesi ve aile konutu korunmaya çalışılmıştır.

Aile konutu herhangi bir yapı değil, gerçekten de ailenin konut olarak kullandığı yere verilen hukuki statüdür. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/4627 E. ve 2021/7256 K. sayılı kararında ipotekli taşınmazda ipotek işlemine ilişkin olarak, ilgili taşınmazın aile konutu olduğundan bahisle ipoteğin kaldırılması talebinde aile konutu olarak belirtilmiş olan yerde keşif yapılması gerektiğini; ağır, samanlık, garaj vb. yapıların aile konutu sayılamayacağını ve bu yapılar üzerindeki ipoteğin kaldırılamayacağını belirtmiştir.

Aile Konutu Korumasının Süresi

Aile konutun korunması Türk Medeni Kanunu 194. Madde kapsamında korunmaktadır. İşbu madde kapsamında koruma, eşlerin evlilik birliğinin resmi olarak sona ermesi, aile konutundan taşınılıp aile konutu niteliğine son verilmesi halinde sona ermektedir. Evlilik birliği boşanma ile sona erebileceği gibi; eşlerden birinin ölümü yahut evliliğin iptali halinde de sona erer. Ölüm halinde her ne kadar evlilik birliği sona erse de sağ kalan eşin miras payı ve Türk Medeni Kanunumuz kapsamında aile konutu üzerindeki hakları miras hukuku ve mal rejimleri kapsamında korunacaktır. TMK 240. madde ile edinilmiş mallara katılma rejiminde, Türk Medeni Kanunu 254 ve 255. maddeler ile paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde, Türk Medeni Kanunu 279. madde ile mal ortaklığı rejiminde ve TMK 652. madde ile de eşler arasındaki mal rejimi ne olarak belirlenmiş olursa mirasçı sıfatı ile miras paylaşımında, sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki talep haklarını korumaya yönelik düzenlemelere yer verilmiştir. İşbu maddelere göre; evlilik birliğinin eşlerden birinin ölümü ile sona ermesi halinde sağ kalan eş, belirlenen mal rejimine göre hak talep edebilecektir. Örneğin, edinilmiş mallara katılma rejimi belirlenmiş ise katılma alacağına, paylaşmalı mal ayrılığı rejiminde miras ve paylaşmadan doğan hakkına, mal ortaklığı rejiminde ortaklık payına dayanarak hak tanınmasını talep edebilecektir. Miras Hukuku kapsamında ise miras payından düşülmesi suretiyle, aile konutu üzerinde kendisine mülkiyet, intifa veya oturma hakkı tanınmasını talep edebilecektir.

Aile konutunun korunması süresi konusunda diğer bir husus ise eşlerden birinin aile konutunu terki, ayrılık kararı yahut birlikte yaşamaya ara verilmesi halinde konutun akıbetinin ne olacağıdır. Eşlerin geçici olarak iş maksatlı yahut sağlık sebebi ile evden ayrılmaları ise bu hal kapsamında sayılmamaktadır. Aile konutunun akıbetinin tartışılması için öncelikle Türk Medeni Kanunu 164. Madde kapsamında terkin varlığı söz konusu olmalıdır. 

Türk Medeni Kanunun 164. Madde ; “Eşlerden biri, evlilik birliğinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemek maksadıyla diğerini terk ettiği veya haklı bir sebep olmadan ortak konuta dönmediği takdirde ayrılık, en az altı ay sürmüş ve bu durum devam etmekte ve istem üzerine hâkim veya noter tarafından yapılan ihtar sonuçsuz kalmış ise; terk edilen eş, boşanma davası açabilir. Diğerini ortak konutu terk etmeye zorlayan veya haklı bir sebep olmaksızın ortak konuta dönmesini engelleyen eş de terk etmiş sayılır.”

şeklinde ifade edilerek hangi hallerde terk sayılabileceği hüküm altına alınmıştır.

Aile konutunun korunması noktasında ise konut üzerinde şahsi ve ayni hakkı olan eş ile olmayan eş konusunda ayrım yapmakta fayda vardır. Konut üzerinde ayni ve şahsi hakkı bulunan eşin konutu terk etmesi halinde çocuk ve eşin barınma hakkını ihlal edebilecek nitelikte işlemler yapması olasıdır. Bu sebeple terk halinde aile konutu korumasının sona ermesinde hiçbir hukuki yarar bulunmadığı gibi ciddi hak kayıplarına da sebep olabilir. Hak sahibi olmayan eşin evi terk etmesi halinde ise aile konutu korumasının sona erebilmesi için terk eden eşin evlilik birliğini sona erdirme amacı ile aile konutunu ter ettiğinin açıkça anlaşılması gerekmektedir. Fakat bu konuda Yargıtay’ın görüşü eşlerden birinin aile konutunu terk etmesi konut üzerindeki korumanın kalkmayacağı yönündedir. Yine aynı şekilde ayrılık kararları halinde de aile konutu üzerindeki korumanın kalkmayacağı yönünde de kararlar mevcuttur. Detaylıca açıklandığı üzere aile konutunun sağladığı haklar çeşitli hallerin varlığı halinde evlilik birliğinin bozulması ile sona ermemektedir.

Aile Konutu Şerhi Nedir?

Türk Medeni Kanunumuzun 193. maddesi, evlilik birliği içerisindeki eşler arasında, 3. kişilerle yapacakları her türlü hukuki işleme dair sözleşme özgürlüğü alanı tanımıştır. Ancak hemen akabinde 194. maddede aile konutuna ilişkin olarak bu kurala çeşitli istisnalar getirmiştir.

Türk Medeni Kanunumuzun “Eşlerin Hukuki İşlemleri” başlıklı 193. Maddesi: “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.”

Türk Medeni Kanunumuzun “Aile Konutu” başlıklı 194. Maddesi: “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”

Bu düzenlemeyle kira sözleşmesinin tarafı olmayan ya da malik olmayan eş açısından, aile konutuna ilişkin hukuki işlemlerde açık rıza aranacağı belirtilmek suretiyle aile konutunun hukuki güvenliğinin sağlanması amaçlanmıştır. Böylece eşlere TMK 193. madde ile verilmiş olan hukuki işlem özgürlüğü alanı, aile birliğinin korunması amacıyla sınırlandırılmıştır.

Aile konutuna ilişkin olarak tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile, malik olan eş diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutunu 3. kişilere devredemez, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz(örneğin 3. kişi lehine sınırlı ayni hak tesis edemez.) ve aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez.

Aile konutu şerhi kurucu değil, açıklayıcı niteliklidir. Bunun sonucu olarak kanunda aile konutuna ilişkin koruyucu hükümlerin etkisi tapuya şerh verilmesiyle değil, konutun aile konutu niteliğine sahip olmasıyla doğar. Yani aile konutu hükümlerinin koruyucu etkisi şerh ile kurulmaz, zaten taşınmazın aile konutu oluşu sebebiyle mevcuttur. Bunun sonucu olarak, ilgili taşınmaza ilişkin tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi o konut aile konutu özelliği taşımaktadır.

Aile Konutu Şerhi Özellikleri

Aile konutu, evlilik birliği içerisinde eşlerin birlikte yaşaması ve ailevi faaliyetlerini yürütmesi için kullanılan konuttur. Aile konutu olarak tapuya şerh edilmiş bir taşınmaz üzerinde, eşler birlikte söz sahibi olurlar.

Aile Konutu Şerhinin Özellikleri

• Aile konutu şerhi, taşınmazın aile konutu olduğunu gösterir. Bu şerh sayesinde, taşınmazın aile konutu olduğu herkes tarafından kolayca anlaşılır.
• Aile konutu şerhi, eşlerin taşınmaz üzerindeki haklarını korur. Eşlerden biri, diğer eşin rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
• Aile konutu şerhi, eşlerin korunması amacıyla getirilmiş bir düzenlemedir. Bu şerh sayesinde, eşlerden biri aile konutunu tek başına satamaz veya başkalarına devredemez.

Aile Konutu Şerhi, Hangi Şartlara Sahip Taşınmazlara Konulabilir?

• Taşınmazın tapuda kayıtlı olması gerekir.
• Taşınmazın aile konutu olarak özgülenmiş olması gerekir.
• Taşınmazın mülkiyetinin eşlerden en az birinde olması gerekir.
• Aile konutu şerhi, tapuya başvuru yapılarak veya mahkemede dava açılarak konulabilir. Aile konutu şerhi, evlilik birliğinin sona ermesi ile birlikte kendiliğinden kalkar.

Aile Konutuna İlişkin İşlemlerde, Diğer Eşin Açık Rızası İçin Şekil Şartı Var Mıdır?

Aile konutuna ilişkin hukuki işlemlerin gerçekleştirilebilmesi adına malik olmayan eşten açık rıza alınması gerekliliğinden yukarıda bahsetmiştik. Kanunda malik olmayan eşten alınması gereken açık rızanın şekline ilişkin herhangi bir şart koşulmamış, yalnızca “açık rıza” ifadesi kullanılmıştır.

Eğer herhangi bir hukuki işlem gerçekleştirilmişse ve bu işlem eşler arasında tartışmalı bir durum yaratıyorsa, malik olmayan eşin açık rızasının varlığını ispat yükü, aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunan eşe aittir.

Bir eş tarafından, diğer eşin açık rızası bulunmaksızın, aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması halinde, yapılan hukuki işlemin geçersiz olduğunu belirtmek yanlış olmayacaktır. Bu halde açık rızası bulunmayan eşin, söz konusu işlemin iptali için başvuruda bulunması mümkündür(örneğin tapu iptali ve tescil davası).

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur? Hangi Belgeler Gerekir?

Aile konutu olan taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi koydurulabilmesi için, şerh koydurmak isteyen eşin, gerekli belgelerle birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu ve kadastro müdürlüğüne gitmesi ve dilekçe ile başvuruda bulunması gerekmektedir.

Aynı zamanda Aile Mahkemesinden de aile konutu şerhi konulması istenebilir, ancak bu hem daha çok zamana, hem de daha çok masrafa sebebiyet vereceği için, dava açılmasını gerektirecek ekstrem durumlar haricinde tapu ve kadastro müdürlüğüne gidilmesini tavsiye etmekteyiz. Yine de eğer mahkeme yoluyla şerh koyulması gerekirse aile konutunun bulunduğu yer Aile Mahkemesinden talepte bulunulacaktır.

Aile konutu şerhi koymak için eşlerden birinin taşınmazın bulunduğu ilgili tapu müdürlüğüne başvurması gerekmektedir. Aile konutu şerhi işlenebilmesi için gerekli olan belgeler;

• Aile konutu şerhi talebi dilekçesi
• Muhtarlıktan alınmış konutun aile konutu olduğunu gösterir belge
• Evlilik cüzdanı veya tarafların evli olduklarını gösterir nüfus kayıt örneği
• Fotoğraflı nüfus cüzdanı ve fotokopisi
• Vesikalık fotoğraf
• İşlem vekil ile yapılacaksa vekaletname
• Tapu müdürlüğü gerekli görürse bahse konu konutun tapu bilgileri ile aynı olup olmadığının kadastro müdürlüğünce tespit eden belge

Tüm bu saydıklarımızı hazırladıktan sonra, riske girmemek adına gideceğiniz tapu ve kadastro müdürlüğü ile iletişime geçmenizi ve işlemler için ek olarak başka bilgi ve belgelere ihtiyacınız olup olmadığını öğrenmenizi tavsiye ederiz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Aile Konutu Şerhi Koyma Dilekçe Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kimler Aile Konutu Şerhi Koydurabilir?

Kanun maddesinde yer alan açık hüküm gereği malik olmayan eş aile konutu şerhi koydurma talebinde bulunabilir. Uygulamada kimi zaman çocukların da bu talepte bulundukları görülebilmektedir, ancak bu yönde kanunen çocuğa verilmiş bir hak söz konusu değildir.

Aile Konutu Şerhinin 3. Kişilere  Etkisi Nedir? Aile Konutu Şerhi Konulmamışsa Yapılan İşlem Geçerli Midir?

Türk Medeni Kanunumuzun 1023. maddesine göre, tapu sicilindeki kayda dayanıp mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan iyiniyetli kişinin kazanımı korunur. Eski Yargıtay uygulamalarında taşınmaza ilişkin olarak, tapuda aile konutu şerhi konulmadığı hallerde, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunacağı yönünde kararlar verildiği görülmüştür. Yani Yargıtay’ın bu eski uygulamasına göre örneğin bir aile konutu, malik olan eş tarafından, diğer eşin rızası olmaksızın satılırsa veya bu taşınmaz üzerinde ipotek ve benzeri herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilirse, iyiniyetli üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde kazandığı mülkiyet hakkı veya sınırlı ayni hakkın korunmaktaydı.

Güncel Yargıtay kararlarında ise, bu tercihten dönüldüğü ve eşin açık rızasının alınmadığı hallerde iyiniyetli 3. kişinin kazanımının korunamayacağı yönünde hüküm kurulduğu görülmektedir. Dolayısıyla malik olmayan eşin açık rızasının bulunmadığı hallerde tapu iptali ve tescil davası, ipoteğin terkini talebi vb. dava ve taleplerin ileri sürülebilmesi mümkündür. Konuya ilişkin olarak aşağıda paylaşacağımız Yargıtay kararlarında da benzer konulara ilişkin emsal kararları bulabilirsiniz.

Aile Konutu Şerhinin Etki Süresi Ne Kadardır?

Aile konutu şerhinin hakka yönelik kurucu değil, bildirici nitelik taşıdığından yukarıda bahsetmiştik. Dolayısıyla bu şerhin konuluş amacının ortadan kalkmasıyla birlikte, şerhin temel sebebi olan hak da ortadan kalkacağından dolayı TMK 194. madde hükmünün koruyucu etkisinden yararlanılması mümkün değildir.

• Evlilik birliğinin boşanma veya ölümle sona ermesi,
• Ailenin başka bir konuta taşınması veya başkaca bir nedenle aile konutunun, aile konutu olma niteliğini kaybetmesi,
• Taraflarca tapuya gidilip aile konutu şerhinin kaldırılması

gibi nedenler gösterilebilir.

Tapuda aile konutu şerhi konulan taşınmazın artık aile konutu olarak kullanılmaması halinde aile konutu şerhine dayanmak suretiyle hak iddia etmek, hakkın kötüye kullanılması anlamına geleceğinden ve hakkın kötüye kullanılması da hukuk düzenimizce korunmadığından dolayı sonuç doğurmayacaktır.

Aile Konutu Şerhinin Kaldırılması Nasıl Gerçekleştirilir?

Türk Medeni Kanunun 194/3 maddesine göre; Aile konutu olan taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konut ile ilgili gerekli şerhin verilmesini Tapu Müdürlüğünden isteyebilmektedir. Bu yasa maddesi ile, ailenin barınma ihtiyacı, eşlerin menfaatleri ve hak sahibi eşin müdahalelerine karşı aile konutunun koruma altına alınmasının amaçlandığı, bu yasa maddesinin evlilik devam ettiği sürece koruma sağlayacağı, tarafların bir arada yaşamıyor olmasının aile konutu vasfını değiştirmez. Tarafların uzun süredir ayrı yaşıyor olmasının başlı başına aile konutu şerhinin kaldırılmasını gerektirmez.

• Aile konutu şerhi mahkeme kararı ile konulmuş ise yine bir mahkeme kararı ile kaldırılabilir. Bunun için aile konutu şerhinin kaldırılmasını haklı kılan bir neden olmalıdır.
• Aile Konutu” olma niteliği malikin ölümü ile son bulur. Miras payına yönelik hakların korunması için devam eden haller istisnasını oluşturduğu unutulmamalıdır.
• Boşanma veya evliliğin iptali kararlarının kesinleşmesi ile aile konutu niteliğinin de kendiliğinden ortadan kalkar.
• Taşınmazın cebri icra yoluyla satılması halinde de sona erer.

Aile konutu şerhinin iptali için dava açılması gerekmektedir. Bu dava “aile konutu şerhi terkini davası” olarak adlandırılmakta olup bu davada iki hususun ispatı gereklidir;

• Aile konutu şerhi işlenmiş olan ilgili taşınmazın aile konutu niteliğine hiç sahip olmadığının ispatı
• Taşınmazın aile konutu niteliğinin sonlandığının ispatı gereklidir.

Sadece malikin isteğiyle şerhin dava ile kaldırılabilmesi mümkün değildir. Aile konutu şerhinin kaldırılabileceği durumlar şunlardır;

• Boşanma halinde mahkeme tarafından şerhin iptaline karar verilir. Mahkeme, boşanma halinde aile konutunun durumuna yasal mal rejimine göre karar verecektir.
• Evliliğin iptali halinde taşınmazın sahibi eş şerhin kaldırılmasını talep edebilecektir.
• Eşlerden birisinin ölümü halinde evlilik birliğinden söz edilemeyeceği için şerhin kaldırılması talep edilebilecektir.
• Taşınmazda malik olmayan eşin şerh koydurduğu durumda, şerhi koyduran malik olmayan eşin talebiyle, şerh kaldırılabilecektir
• Şerh, malik olan eşin talebiyle konulmuşsa malik olmayan eşin rızası ya da kabulüyle şerh kaldırılabilecektir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Aile Konutu Şerhi Kaldırma Dilekçe Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Aile Konutunun Satılması, Devredilmesi, Rehin ve İpotek Konulması

Kanun ailenin ve evlilik birliğinin korunması kapsamında aile konutu olarak kullanılan yerle ilgili iş ve işlemlerde eşlerin birlikte rızasını aramaktadır. Bu çerçevede eşlerden biri mülkiyet kendi üzerine olsa bile aile konutu olarak kullanılan yeri diğer eşin açık rızası olmadıkça satamaz, devredemez, rehin veya ipotek koyamaz. Şayet kiralanan bir yer aile konutu olarak kullanılıyorsa diğer eşin açık rızası olmadıkça kiracı eş kira sözleşmesini feshedemez. İster malik, ister kiracı olsun açık rızası olmadıkça diğer eşin aile konuru üzerindeki hakları sınırlandırılamaz. Rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlandırılan eş aile mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Aynı şekilde eşlerden birinin aile konutu ile ilgili işlemlerde haklı bir sebep olmaksızın rıza vermemesi halinde diğer eş de hakime başvurabilir.

Aile konutu ile ilgili iş ve işlemlerin, özellikle de devir, satış, rehin ve ipotek gibi hak sınırlayıcı iş ve işlemlerin eşlerin açık rızası ile birlikte yapılması gerekmektedir. Diğer eşin açık rızası olmadıkça bu işlemler yapılamaz, yapılanlar ise geçersiz olur. Kanun açık rızanın varlığı ve ispatı için herhangi bir şekil şartı aramamıştır. Bunun için herhangi bir yere bildirimde bulunulması da gerekmemektedir. Ancak Kanun evlilik birliğinin, ailenin ve eşlerin korunması ve mağduriyetlerin yaşanmaması için aile konutu ile ilgili olarak eşlere tapu kütüğüne şerh koyma hakkı ve imkanı tanımıştır. Buna göre aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilecektir.

Aile Konutu Şerhi E-Devletten Konulabilir mi?

Aile konutu şerhi işleminin E-devlet üzerinden yapılabilmektedir. E Devlet aracılığıyla aile konutu şerhi bildirimi için öncelikle sistem üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bölümüne giriş yapılarak web tapu işlemleri kısmı açılır ve bu kısımdan aile konutu şerh bildiriminde bulunulur. E devlet üzerinden yapılan işlemler, kuruma gidilerek yapılan işlemler ile aynıdır. Bu nedenle kuruma giderek vakit kaybı yapmanıza gerek yoktur.

Web-Tapu sistemi üzerinden Online randevu almaktır. Başvuru için önceden Tapu Müdürlüğüne gitme külfetinden kurtaran bu yolda, E- Devlet şifresi olan vatandaşlar https://webtapu.tkgm.gov.tr/ sitesine girerek işlemlerini başlatabilirler. T.C. kimlik numarası ve E-Devlet şifresi kullanılarak Web-Tapu sayfasına girildiğinde, İşlemler sekmesinden ‘Aile Konutu Şerhi’ bölümü seçilmeli ve konutun tapu bilgileri sisteme yazılmalıdır.

Bu şekilde sistemde randevunuz online olarak oluşturulmuş olacaktır. Tapu Müdürlüğünce yapılacak inceleme sonrasında cep telefonuna gelen bildirim SMS mesajının akabinde ise imza atmak için Müdürlükte hazır bulunularak işlem tamamlanır. Online Başvuru da harca tabi değildir.

Kanun malik olmayan eşin şerh talebinde bulunabileceğini belirtmekte ise de aile konutunun maliki olan eşin de taşınmazın maliki sıfatıyla talepte bulunmasına engel bir durum yoktur. Bu nedenle aile konutu şerhi verilmesi eşlerden her biri tarafından ayrı ayrı ya da birlikte talep edilebilir.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki haklarını  sınırlayamaz. Malik eşin aile konutu ile ilgili devir, satış, bağış veya ipotek, rehin, satış vaadi gibi işlemleri, ancak malik olmayan eşin rızasının alınabilmesi halinde yapılabilecektir.

Tapuya verilen şerh malik başta olmak üzere hak sahibi olan diğer kişileri de ilgilendirdiği için aile konutu şerhi verildiğinin varsa diğer hak sahiplerine de bildirilmesi gerekmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi işlendiği malik olan eşe, varsa haciz, tedbir ve ipotek alacaklılarına bildirilmelidir. Aynı şekilde aile konutu şerhi bulunan taşınmaza ipotek, haciz ve tedbir  işlenmesi durumunda lehine şerh verilen eşe, terkini halinde malik olmayan ve/veya diğer eşe bildirimde bulunulması gerekmektedir.

Oturulmayan Eve Aile Konutu Şerhi Konulabilir mi? Kiracı Koyabilir mi?

Aile konutuna ilişkin kanunumuzda öngörülen hükümlerin uygulanabilmesi için ilgili taşınmazın aile açısından yaşam merkezi olması gerekmektedir. Yaşam merkezinden kasıt, ailenin barınmasını ve aile birliğini şekillendirdiği yer olmalıdır. Aile konutu, eşlerin ortak seçtiği ve müşterek olarak kullandıkları, yaşamlarının merkezi haline gelmiş olan yaşadıkları konuttur. Bu nedenle de aile tarafından oturulmayan bir konutun aile konutu olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Aile konutu olarak nitelendirilemeyen konutun hakkında da aile konutu şerhi işlemi yapılması mümkün olmayacaktır.

Yargıtay kararlarına göre de dava konusu taşınmazın fiilen kullanılıp kullanılmadığına dair araştırma yapılmalı ve konutun fiilen kullanılmadığının tespit edilmesi halinde söz konusu taşınmazın, tapu kütüğünde aile konutu şerhi ibaresi bulunsa dahi, aile konutu niteliğinde sayılamayacağına karar verilmelidir. Kararlar doğrultusunda da aile konutu şerhi konulacak taşınmazın fiilen ve sürekli olarak kullanılıyor olması gerekmektedir.

Evli bir çift tarafından bir konutun aile konutu olarak kiralanması durumunda kira sözleşmesinin tarafı olmayan ve imzalamayan diğer eşin rızası olmadan sözleşme feshedilemeyecektir. Bu düzenlemenin amacı aile konutu şerhi ile aynıdır. Kiracı olunsa da aile konutu şerhinin amacında olduğu gibi eşlerin ve çocukların barınma hakkı söz konusu olmaktadır. Eşlerin ve diğer aile bireylerinin birlikte yaşadıkları aile konutu evlilik birliği ve aile hayatı açısından büyük önem taşımaktadır. Kanun bu yüzden aile konutu ile ilgili olarak özel düzenlemeler getirmiş, aile konutu ile ilgili iş ve işlemlerde eşlerin açık rızasını aramıştır. Bu konuda eşlerin haklarını korumak için de tapu kütüğüne şerh verilmesi imkânı tanımıştır.

Aile Konutu Şerhi Olmayan Evin Satışı İptal Edilebilir mi?

Bir taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi olmadığı o taşınmazın aile konutu olmadığı anlamına gelmemektedir. Aile konutu şerhi, niteliği gereği açıklayıcı bir şerhtir. Aile birliğinin kurulduğu taşınmazın satışına rıza göstermeyen eşin, aile konutunun satılmasından önce tapu kütüğüne aile konutu şerhi koyduramamış ise, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetli olmaması, diğer eşin ilgili taşınmazın satışına rızasının olmadığını biliyor ya da bilecek durumda olması halinde aile konutu olan taşınmazın satışına rızası olmayan eş, tapu iptal ve tescil davası açma yoluyla tapu kaydının eski hale getirilmesini mahkemeden talep edebilecektir.

Yargıtay’ın yeni tarihli kararlarında, aile konutunun maliki olan eşle işlem yapan üçüncü kişinin iyi niyetinin aile konutu şerhi bulunmaması halinde de korunacağına hükmetmiş olup bu kararlar ile de aile konutunun korunması için tapuda şerh koşulu aranmamaktadır. Malik olmayan eşin rızası dışında işlem yapılan ilgili taşınmaz fiili olarak aile konutu ise, kanun gereği öncelikli koruma altındadır. Malik olmayan eşin rızası olmaksızın aile konutunun üçüncü kişiye satılması halinde malik olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açarak satışı iptal ettirebilecektir.

Tapu kaydında aile konutu şerhi olan bir taşınmazın satışı için malik olmayan diğer eşinin rızası aranır. Taşınmazın tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunması satışa engel olmayıp aile konutu şerhinin bulunması taşınmaz hakkında işlem yapılırken her iki eşin de rızasını gerektirir. Tapuda aile konutu şerhi bulunduğu durumda malik olmayan eşin rızası varsa aile konutu olan taşınmaz satılabilir. Tapuda aile konutu şerhi bulunan ev malik olmayan eşin rızası olmadan satılırsa malik olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Tapu kütüğünde aile konutu şerhi olması üçüncü kişinin iyi niyetini ortadan kaldıracaktır. Ancak üçüncü kişi satıştan sonra satışa rızası bulunmayan diğer eşten onay alırsa satış geçerli hale gelecektir.

Aile Konutu Haczedilebilir mi?

Türk Medeni Kanunu 194. maddesi ile düzenlenen aile konutu kavramı, mutlak bir dokunulmazlık sağlamamaktadır. İlgili maddede sağlanan koruma taşınmazın malik olan eş tarafından iradi olarak devri durumunda söz konusudur. Haciz işlemi ise malik olan eşin iradesi dışında gerçekleşen bir devir işlemidir. Aile konutu için koruma sağlayan bu madde ile aile konutunun haczi engellenmemektedir. Yargıtay kararları da bu doğrultuda olup malik olmayan diğer eşin şikayet hakkı bulunmamaktadır. İcra İflas Kanunu’nun 82. maddesinde haczedilemeyecek mal ve haklar düzenlenmiş olup aile konutu bu maddede sayılmamıştır. Borçlunun haline münasip evi, haczedilemeyen mallar arasında sayılmıştır. Haczedilen ev hem aile konutu niteliğinde hem de haline münasip ev niteliğinde olabilir. Bu durumda söz konusu ev haczedilemeyecektir.

Aile konutunun haczedilmesi durumunda, borçlunun malik olmayan eşinin haczedilemez şikayetinde bulunabilmesi durumu Anayasa Mahkemesi tarafından inceleme konusu yapılmıştır. İnceleme konusu somut olayda, aile konutunun haczedilmesi nedeniyle zarar gören eş dava yoluna başvurmak istemiş fakat aktif dava ehliyeti eksikliğinden dolayı malik olmayan eşin davası usulden reddedilmiştir. Davanın reddedilmesi nedeniyle malik olmayan eş Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru yoluna gitmiştir. Anayasa Mahkemesi yaptığı incelemede, borçlunun eşinin yaptığı şikayetin, aktif dava ehliyetine sahip olmadığı gerekçesiyle reddedilmesini aile hayatına saygı hakkının ihlali niteliğinde bulmuştur.

Sonuç olarak, Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2019 tarihli ve 2016/10454 sayılı kararı ile, borçlunun, aile konutu niteliğindeki borçlu ve ailesinin sosyal ve ekonomik durumuna uygun olan evinin haczi halinde, sadece borçlunun değil, taşınmazın üzerine konulan hacizden doğrudan etkilenecek borçlu eşinin de aile konutuna ilişkin güvencelerden yararlanarak meskeniyet iddiasıyla haczin kaldırılmasına yönelik şikayette bulunabileceği açık olarak anlaşılmıştır.

Paylı Mülkiyette Aile Konutu Şerhi Olur Mu?

Eşler aile konutuna paylı mülkiyet halinde de sahip olabilirler. Türk Medeni Kanunu’nun 223. Maddesiyle, eşlerden birisinin, diğer eşin rızası olmaksızın, paylı mülkiyet halindeki konut için kendi payı üzerinde tasarrufta bulunamayacağı düzenlenmiştir. Bu durum ancak eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejiminin olması halinde kendisine uygulama alanı bulabilecektir. Fakat aile konutunu düzenleyen Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, genel hükümler arasında düzenlenmiştir. Dolayısıyla böyle bir sınırlamaya tabi olmaksızın uygulanabilecektir.

Burada eşler, diğer eşin paylı mülkiyetine aile konutu şerhi konulmasını ilgili tapu müdürlüğünden talep edebileceklerdir. Bu noktada; eşlerden birisinin aile konutunu devreden ya da devir tehlikesi yaratan bir hukuki işlemde bulunması halinde, diğer eş bakımından aile konutu hükümleri aynı şekilde uygulama alanı bulabilecektir. Bunun dışında, eşin rızasını gerektirmeyen işlemler bakımından da Türk Medeni Kanunu’nun 223. maddesi, kendisine tamamlayıcı nitelikte uygulama alanı bulabilecektir. Örneğin bir ortaklığın giderilmesi davası söz konusu olduğunda, diğer eşin önalım hakkı bulunacaktır.

Tarafların Boşanmasından Sonra Aile Konutunun Durumu Ne Olacaktır?

Aile konutu şerhinin evliliğin son bulması ile birlikte ortadan kalkmaktadır. Boşanma işlemi de evliliğin son bulması hallerinden bir tanesidir. Dolayısıyla boşanma ile birlikte konut, aile konutu niteliğini yitirecektir. Söz konusu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan eş, kesinleşmiş mahkeme kararını ilgili tapu dairesine ibraz ederek, tek taraflı olarak aile konutu şerhinin kaldırılmasını talep edebilecektir.

Bunun dışında, evliliğin iptali durumunda veya boşanma davası sırasında durumun ne olacağı Yargıtay kararlarıyla şekillenmiştir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre dava süresince, taraflar aile konutu şerhinin kaldırılması talebinde bulunsa dahi, bu şerh kaldırılamayacaktır. Bunun sebebi de boşanma veya evliliğin iptali yönünde karar verilip verilmeyeceğinin belli olmamasıdır. Tarafların mağdur olma durumu gözetilerek nihai kararın verilmesi ve kesinleşmesi koşulu aranmaktadır. Aksi takdirde telafisi zor veya mümkün olmayan olumsuz hallerin ortaya çıkmasına neden olunabilir.

Kiralık Evin Aile Konutu Olması

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Eşlerden birisi tarafından yapılan kira sözleşmesine, diğer eş de bildirimle taraf haline gelebilir. Kira sözleşmesine taraf olmakla ilgili ise, ev sahibi ile sözleşme yapmayan eşin, sözleşmenin tarafı olmak için bir bildirimde bulunması yeterli olacaktır.

Bu noktada sözleşmenin tarafı olmakla eşlerin kira borcundan da birlikte sorumlu olacağı göz önünde bulundurulmalıdır. Dolayısıyla bildirimle kira sözleşmesinin tarafı olan eş, aile konutundan yararlanma hakkını eşinden bağımsız olarak elde ettiği gibi kira, aidat, konutu aldığı gibi iade etme gibi borçlardan da sorumlu olacaktır. Veya kira kontratını feshetmek isteyen ev sahibi, iki eşe de bildirmek zorunda olacaktır.

Kural olarak boşanma davası sürmekteyken eşler ayrı yaşıyor olsa dahi konutun aile konutu olma vasfı devam eder. Bu hallerde örneğin kira sözleşmesinde taraf gözüken koca, evden ayrılmış olmasına rağmen kira ödeme borcu ile karşı karşıya kalabilecektir. Bu noktada, eğer eşlerin çocuğu yoksa, sözleşmeyi imzalayan eşin mağdur olmaması açısından hâkimin müdahalesini isteme hakkının varlığını kabul etmek gerekir.

Yargıtay 2. HD. E. 2008/11885 K. 2008/11958 T. 16.9.2008: “Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince aile konutu olan taşınmazın tapu kaydına, aile konutu şerhi verilmesi için, o konutun eşlerden birine ait olması zorunludur. Mülkiyeti üçüncü kişiye ait bir taşınmaz eşlerce aile konutu olarak kullanıyor olsa bile, hak sahibi olan üçüncü kişinin bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sınırlayıcı şekilde tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilemez.”

Aile Konutu Şerhi Davası Usul Hükümleri

Türk Medeni Kanunu’nun 194, maddesinin üçüncü fıkrası, 06.02.2014 tarihli 6518 sayılı Kanunla değiştirilmiş, yapılan değişikle, aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eşin, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini, tapu müdürlüğünden isteyebileceği kabul edilmiştir. Bu değişiklik 6518 sayılı 19.02.2014 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanmakla aynı tarihte yürürlüğe girmiştir. Bu değişiklik ile artık aile konutu şerhi konulması dava yoluyla talep edilmemekte, doğrudan tapu müdürlüğünde bu işlem gerçekleştirilebilmektedir. Ancak bazı özel durumların varlığı halinde ise aile konutu şerhi dava yoluyla da sağlanabilmektedir.

Aile konutu olmasına karşılık diğer eşten habersiz olarak satılması ya da üçüncü bir kişi yararına ipotek verilmesi hallerinde satışın iptali, ipoteğin kaldırılması davaları aile konutu davaları olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu davalarda taraflar, rızası alınmayan eş tarafından diğer eş ve tapuda malik/hak sahibi görünenlere karşı açılmaktadır. Tescil ya da ipoteğin kaldırılması davalarında; Taraflar arasında davaya konu taşınmazın aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı ile Eşin rızasının olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Ayrıca üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığının da ispatlanması gerekir. Aile konutu şerhi konulmasına ilişkin dava usul hükümlerine uygun şekilde incelenmelidir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Aile Konutu Şerhi Verilmesi İstemi Dava Dilekçesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Aile konutu şerhi konulması isteminde görevli mahkeme, Aile Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise eşlerden herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesidir.

Taraf Teşkili

Aile konutu şerhi verilmesine yönelik olarak malik olmayan eş tarafından açılan davada husumet malik olan eşe yöneltilmiş olmalıdır. Aile konutu şerhi verilmesine yönelik olarak malik olmayan eş tarafından açılan davada husumetin verilecek karar sonucunda hukuki yararı zedelenecek olanlara da yöneltilmesi gerekir. Davada hasım olarak tüzel kişiliği bulunmayan Sosyal Güvenlik Kurumu İl Müdürlüklerinin gösterilmesi halinde dava reddedilmeyerek Sosyal güvenlik Kurumu’na husumet yöneltmesi için davacıya mehil verilmelidir. Aile konutu şerhi konulması davasında bankaya husumet yöneltilemez.

Harç

Aile konutu şerhi verilmesine yönelik istem bağımsız bir dava ile istenebileceği gibi başka bir dava ile birlikte de istenmiş olabilir. Bağımsız dava açılması durumunda aile konutu şerhi konulması istemi konusunda maktu harç alınmaktadır. Başka bir dava ile birlikte istemde bulunulması durumunda ise, aile konutu şerhinin konulması istemi, yanında gerçekleşen isteklerden ayrı olarak harca tabidir. Aile konutu olduğuna dair şerh verilmesi istemine ilişkin dava ya da karşı davada temyiz harcı da alınmaktadır.

Yargıtay’da Duruşma İstenememesi

Aile konutu olduğuna dair şerh verilmesi istemine ilişkin dava ya da karşı davada verilen hüküm için Yargıtay’da duruşma isteminde bulunulamaz.

Yargılama Gideri

Aile konutu olduğuna dair şerh verilmesi istemine ilişkin davaya ilişkin yargılama giderlerinden eş sorumludur.

Kararın Gerekçeli Olması

Aile konutu şerhinin konulması konusunda verilecek kararlar diğer kararlarda olduğu gibi gerekçeli olmalıdır.

Bekletici Sorun

Aile konutu şerhi konulması davasında aile konutu olduğu ileri sürülen taşınmazın satımına ilişkin işlemin iptali konusunda tapu iptal ve tescil davası sonucu beklenmelidir.

Davanın Konusuz Kalması

Şerh konulması davası değişik sebeplerle (örneğin konutun cebri icra yoluyla satılması) konusuz kalabilir. Aile konutu şerhi konulması davası konusuz kalmışsa açılan durumunda karar verilmesine yer olmadığına karar verilir.

Sonuç

Aile konutu şerhi, eşlerin ailenin ortak yaşamını idame ettirdikleri konutun korunmasını sağlamaktadır. Bu yönüyle aile konutu niteliğinde olan taşınmaz üzerinde bir eşin tek başına tasarruf kararları alması engellenir. Ancak, söz konusu süreçler hukuken teknik bilgi gerektirir ve usuli işlemlerin doğru yapılması gerekir. Aksi halde söz konusu korumadan yararlanılamayacaktır. Hak kaybına uğramamak için bizimle İLETİŞİM geçiniz.