Apartman Görevlisinin Hakları

4857 sayılı İş Kanunu genel olarak tüm çalışan işçiler ile işverenlerin hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir. Ancak anılan kanun bazı işçiler bakımından özel düzenlemeler yapılması gerektiğini öngörmüştür. Bu işçilerden birisi de Apartman Görevlileridir. Apartman Görevlilerine ilişkin özel düzenleme kanunun 110. maddesinde yer bulmaktadır. Anılan düzenlemeye göre;

Madde 110 – Konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve Apartman Görevlisi konutları ile ilgili hususların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Kanunun ilgili maddesi uyarınca 03.03.2004 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Konut Kapıcıları Yönetmeliği uyarınca, apartman görevlilerinin iş sözleşmeleri ve çalışma koşullarına ilişkin genel düzenlemeler yapılmıştır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “İş Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Konut Kapıcıları Yönetmeliği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Apartman Görevlisinin Kıdem Tazminat Hakkı

Bir bina veya iş yerinde en az bir yıl çalışmış olmak şartıyla;

• Haklı bir sebep olmadan işten çıkarılırsa,
• Yasal şartlar oluşup emekli olursa,
• Emekli olsa dahi kanunda sayılan haklı fesih imkanlarına sahipse,
• Fazla mesai veya resmi tatil ücretleri eksik ödeniyorsa,
• Askere giderse,
• Ölüm gerçekleşirse,
• Kıdem tazminatını hak edecek şekilde işine son verilirse,
• Apartman Görevlisinin bayan olması halinde evlenince 1 yıl içinde,
• 15 yıl sigortalılık ve 3600 gün şartını tamamlayarak, emeklilik süresini çalışmadan beklemek isteyenlere Sosyal Güvenlik Kurumundan kıdem tazminatı alır yazısını alarak apartman yönetimine müracaat ettiğinde, 1475 sayılı kanunun 14. maddesi gereğince

Apartman Görevlisi kıdem tazminatına hak kazanır.

Apartman Görevlisinin Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?

Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve söndürmek; hidrofor vb. araçları çalıştırmak; ana taşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç gereçlerini düzenli, bakımlı ve işler şekilde kullanmak; kendisine ayrılan konutu başka amaçla kullanmamak, konutu korumak, kendi veya ailesinden birinin konuta vereceği zarar ve hasarı karşılamak; yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun güvenliğini sağlayabilecek önlemleri almak; belirlenmiş olunan saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöplerini toplamak ve bahçe düzenlenmesi ve bakımından sorumlu olmak; iş sözleşmesinde belirlenmiş olunan diğer görevleri yapmak.

Apartman Görevlisinin Sigorta Ettirilmesi

Sigortalı hak ve yükümlülükleri kat malikleri kurulu veya işveren vekili olarak yönetici hakkında, kapıcının işe alındığı günden itibaren başlar. Dolayısıyla kapıcı, işe alındığı günden itibaren sigortalı sayılmaktadır. Kat malikleri kurulu veya işveren vekili olarak yönetici, Apartman Görevlisinin SGK bildirgesini işe başladığı tarihten itibaren işyerinin(apartmanın) bulunduğu yerdeki SGK’ya bildirmekle yükümlüdür.

DİKKAT : 27.03.2018 tarihli ve 30373 sayılı Resmî Gazete ile uygulamaya giren yeni düzenleme ile Apartman Görevlisi çalıştıran apartman veya site yönetimlerinin SGK’da işyeri dosyası açtırması gerekmeksizin sigortalı işe giriş bildirgesi yerine geçecek bildirge vererek ve prim ödeyerek sorumluluğunu tamamlamış olacaktır.

Apartman Görevlisinin Çalışma Saatleri Nelerdir?

İş Kanunu’na göre haftalık çalışma süresi 45 saat olup bu temel kural, Apartman Görevlisi için de geçerlidir. Burada önemli bir ayrıntı olarak şu söylenebilir ki; günde 11 saati geçmemesi kaydıyla bu haftalık çalışma süresi bazı günlerde yoğunlaştırarak belirlenebilir. Örnek vermek gerekir ise; hafta içi bir gün öğlene kadar çalışma ve hafta sonu bir gün ise 11 saate kadar çalışma yaptırılarak bu 45 saatlik süre haftanın günlerine dağıtılabilmektedir.

Çalışma süresinden anlaşılması gereken ise Apartman Görevlisinin işte geçirdiği zamandır. Dikkat edilmesi gereken önemli bir husus olarak; eğer Apartman Görevlisine konut tahsis edilmiş ise bu durumda Apartman Görevlisinin günlük çalışması en çok dörde bölünebilecektir. Örneğin haftanın 6 günü, günde 7,5 saat çalışan bir Apartman Görevlisi için bir günlük çalışma şekli şöyle belirlenebilecektir: 06:00-08:00, 10:30-12:30, 14:00-16:00 ve 17:30-19:00.

Apartman Görevlisinin İzinleri Hakları Nelerdir?

Apartman Görevlisinin Haftalık İzin Hakkı Nelerdir?

Apartman Görevlisi için bu konuda özel bir düzenleme yapılmamıştır. Buna göre; önceki 6 iş günü boyuna çalışan ya da çalışmış kabul edilen bir apartman görevlisi, yedinci gün kesintisiz 24 saat dinlenecektir. Hafta tatilinin hangi gün olarak kullanılacağını belirleme yetkisi apartman yöneticisinde olup önemli olan Apartman Görevlisine kesintisiz 24 saat hafta tatili kullandırılmasıdır.

Apartman Görevlisinin Bayram İzin Hakkı Nelerdir?

Yine İş Kanunu hükümlerinin esas alındığı bu konuda Apartman Görevlisinin tazminat hakkı şunu söylemek gerekir ki; ulusal bayram ve genel tatil günlerinde çalışacağına dair Apartman Görevlisinin onayı ayrıca alınmışsa ya da iş sözleşmesinde buna ilişkin bir hüküm varsa Apartman Görevlisi resmi ve/veya dini bayram tatillerinde çalışmak durumundadır. Aksi durum söz konusu ise çalışmaya zorlanamayacaktır. Bayram günlerinde çalışan Apartman Görevlisine, normal bir günlük ücreti dışında ayrıca fazladan bir yevmiye daha ödenmesi, diğer bir deyişle bir günlük çalışma ücretinin %100 zamlı olarak ödenmesi gerekmektedir. Bu husus İş Kanunu tahtında zaruridir.

Apartman Görevlisinin Yıllık İzin Hakkı Nelerdir?

Apartman Görevlisi, işe başladığı günden itibaren, deneme süresi de içinde olmak üzere, en az bir yıl çalıştığı takdirde yıllık ücretli izin verilir. Verilecek yıllık ücretli izin süresi, çalışma süresine göre belirlenir.

Çalışma Süresine Göre Yıllık İzin Hakkı

• Bir yıldan beş yıla kadar (beş yıl dahil) olanlara on dört günden,
• Beş yıldan fazla on beş yıldan az olanlara yirmi günden,
• On beş yıl (dahil) ve daha fazla olanlara yirmi altı günden,

Az olamaz. Yıllık izin hakkı iş sözleşmesi ile arttırılabilir ancak azaltılamaz.

Apartman Görevlisinin Kıdem Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Apartman Görevlisinin tazminat hakkı olan kıdem tazminatı hesaplanırken, brüt ücretinin yanı sıra Apartman Görevlisinin konutunun emsal kira bedeli de dikkate alınıyor. Bunun yanı sıra Apartman Görevlisi konutunun elektrik, su ve yakıt giderleri apartman yönetimi tarafından karşılanıyorsa, bunların da kıdem tazminatına dahil edilmesi gerekiyor. Yıllık toplam elektrik, su ve yakıt gideri, 12 aya bölünmek suretiyle 30 günlük kıdem tazminatına karşılık gelen tutara eklenerek hesaplanır.

Örnek

Apartman Görevlisinin aylık ücreti brüt 30.000 TL olsun. Bu Apartman Görevlisi 10 yıldır çalışıyorsa Apartman Görevlisinin kıdem tazminatı 10 x 30.000 = 300 bin TL DEĞİLDİR. Bu son brüt ücrete Apartman Görevlisine yapılan düzenli yardımlar da eklenir. Yani Apartman Görevlisi ücretsiz evden yararlanıyorsa ve evin tahmini kira bedeli 10.000 TL ise ve faturaları da bina tarafından ödeniyorsa ve faturalar da ortalama 2.000 TL ise ve bu Apartman Görevlisine yakacak yardımı yapılıyorsa ve o da aylık 800 TL ise Apartman Görevlisinin aylık ücreti olan 30.000 TL’ye 10.000+2.000+800 TL eklenerek bu ücret 42.800 TL olur. Bunun üzerine 10 yıl x 42.800 TL = 428.000 TL kıdem tazminatı doğar.

Apartman Görevlisine Kıdem ve İhbar Tazminatı Nasıl Ödenir?

Konutun maliki ya da ortakları işveren olarak kabul edilirken; yönetici ise işveren vekili olarak hareket eden kişiyi ifade etmektedir. Yönetici, kat mülkiyeti kanununa göre seçilmekte ve görevini yürütmektedir.

4857 Sayılı İş Kanunu tahtında düzenleme alanı bulan kıdem ve ihbar tazminatı ve kazanılmasına ilişkin şartlar doğrultusunda, Apartman Görevlisi de kıdem ve ihbar tazminatı almaya hak kazanacaklardır.

Kıdem tazminatına esas olan, Apartman Görevlisinin brüt ücretidir. Ayrıca varsa, Apartman Görevlisine yapılan düzenli ödemeler ve yardımlar da bu tutara dâhil edilecektir. Örnek vermek gerekir ise; Apartman Görevlisinin giydirilmiş ücretinin belirlenmesinde, Apartman Görevlisi dairesinin bedelsiz tahsis edilmesi durumunda konutun kira bedeli, elektrik ve su ücretlerinin yönetimce karşılanması durumunda ortalama fatura giderleri vb. hususlar da giydirilmiş ücret hesabında dikkate alınacaktır.

Bilindiği üzere kıdem tazminatı, iş akdinin işveren (yönetim) tarafından feshedilmesi yanında işçi (Apartman Görevlisinin) tarafından bazı durumlarda feshi durumunda da hak edilebilecektir.

Apartman Görevlisinin İş Akdini haklı olarak feshedebileceği bazı haller aşağıda listelenmiştir. 

• İş sözleşmesinde yazdığı halde ayni yardımların yerine getirilmemesi (erzak ve kömür yardımı gibi)
• Apartman Görevlisinin sigorta primlerinin hiç yatırılmaması veya eksik bildirilmesi ya da düşük ücretten yatırılması
• Apartman Görevlisinin ücretinin zamanında ödenmemiş olması
• Apartman Görevlisinin yapmış olduğu çalışmalara karşılık fazla çalışma, genel tatil, hafta tatili vb. ücretlerinin ödenmemesi
• Apartman Görevlisinin yıllık ücretli izin kullandırılmaması

Tüm bu hallerde Apartman Görevlisinin tazminat hakkı kıdem tazminatı ödenmesi gerekmektedir;

Apartman Görevlisi Tarafından Açılacak Davada Husumet Kime Yöneltilecektir?

Bilindiği üzere, yönetici, İş Kanunu ve Yönetmeliğin uygulanması bakımından işveren temsilcisi olarak kabul edilecektir. İş Hukuku anlamında ortaya çıkabilecek idari ve yargısal uyuşmazlıklarda yönetici, işvereni temsil eder. Apartman Görevlisinin tazminat hakkına ilişkin Bu durumda da Apartman Görevlisinin işveren hakkında açabileceği davanın kat maliki ya da maliklerine karşı açılması gerekse de, yönetmelikten doğan bu temsil yetkisine göre davanın doğrudan yönetici hasım gösterilerek açılması mümkün olacaktır. Ancak bu halde dahi hükmün doğrudan yönetici hakkında kurulması mümkün değildir. Mahkemece yönetici aleyhine açılan davada hüküm 634 sayılı yasanın 20/a maddesi uyarınca kat maliki ya da malikleri aleyhine kurulmak zorundadır. (Yargıtay 9 Hukuk 2009/15081 E.)

Buna göre Apartman Görevlisi, davasını kat maliklerine karşı açabileceği gibi doğrudan yöneticiye karşı da açabilecektir. Her iki durumda da sorumluluk kat maliklerine ait olacaktır.

Apartman Görevlisinin Kıdem Tazminatını Kim Ödemekle Sorumludur?

Apartman Görevlisinin işten ayrıldığı ve kıdem tazminatını hak ettiği tarihte apartman dairesinin sahipleri kimler ise kıdem tazminatının ödenmesinde ilgili kişiler sorumlu olacaklardır. Bahse konu apartman dairelerinde o dönemde ikamet etmiş olan kiracıların ise kıdem tazminatı ödemede sorumluluğu yoktur. Diğer bir deyişle; Apartman Görevlisinin tazminat hakkı kıdem tazminatı, o tarihte söz konusu daireye malik olan kişi tarafından ödenecektir.

DİKKAT : Ev sahibi kıdem tazminatını ödemezse hali hazırda bahse konu dairede ikamet etmekte olan kiracı “kira bedeli kadar” kıdem tazminatından sorumlu olacaktır. Ödediği bedeli de ev sahibiyle arasındaki kiradan düşerek tahsil etme hakkına sahiptir.

Sonuç olarak; Apartman Görevlisinin kıdem tazminatı, yasal kesintiler yapıldıktan sonra kendisine ödenmelidir. Ödenecek olan bu tutardan kat malikleri eşit olarak sorumlu olacaklardır. Apartman Görevlisinin hizmetlerinden yararlanılmadığı gerekçesi de bu hususta mahkeme tarafından dinlenilmeyecektir.

Yeni Malikin Apartman Görevlisinin Tazminatından Sorumluluğu

Eğer bina içerisindeki daire satılırsa yeni malik Apartman Görevlisinin kıdem tazminatından sorumlu olmadığını iddia edemez. Apartman Görevlisinin tazminat hakkı kıdem tazminatı eski malikin dönemine karşılık geliyor olsa dahi bunu ödeme yükümlülüğü yeni maliktedir.

DİKKAT : Apartman Görevlisi eski malik döneminde işten ayrılmış ve kıdem tazminatı borcu yeni malikten önce doğmuşsa yeni malik bundan ötürü sorumlu olmaz.

Bununla birlikte yeni malikin Apartman Görevlisinin kıdem tazminatını ödediği durumlarda kendisinden önceki döneme karşılık gelen kısımdan ötürü eski malike rücu ederek ondan bu kısmı talep etmesinin mümkün olduğu kabul edilmektedir.

Apartman Görevlisinin Kıdem Tazminatı Hesaplanırken Bedava Oturduğu Ev Hesaba Katılır Mı?

Apartman görevlilerinin ücretsiz oturduğu ev kıdem tazminatı hesaplamada önemli bir noktadır. Çünkü burada oturduğu evin kira bedeli karşılığı, faturalar vb. sabit giderler Apartman Görevlisi lehine kıdem tazminatı hesabına etki edecektir. Apartman Görevlisine ödenecek kıdem tazminatında ek düzenli yardımlar da son ücretin belirlenmesine etki eder ve ev yardımı fatura yardımı vs. son ücrete eklenir. Yani apartman görevlilerinin, Apartman Görevlisinin kıdem tazminatı hesaplanırken bedava oturduğu ev hesaba katılır ve Apartman Görevlisi lehine sonuç doğurur.

Apartman Görevlisinin Ödenen Elektrik, Su ve Doğalgaz Ücreti

Apartman görevlilerine bina tarafından karşılanan barınma yani konut emsal kirası dışında elektrik, su, yakıt desteğinde yine aynı şekilde ödenecek Apartman Görevlisinin tazminat hakkı kıdem tazminatını etkileyen faktörlerdir. Bir Apartman Görevlisinin aylık kazancına barınma ve ev giderleri eklenerek tazminat hesaplaması yapılır.

DİKKAT : Apartman Görevlisi tazminat hesaplanırken çok dikkat etmelidir. Alacakları kıdem tazminat miktarını artıracak bir durumdur.

Apartman Görevlisinin Konutu

Ülkemizde toplu yaşama alanlarının artması, site anlayışının gelişmesi ile kapıcılar içinde daire planları yapılmıştır. Dolayısıyla apartman ve site içlerinde var olan daireler kapıcıya veya apartman görevlisine yaptıkları işin gereği tahsis edilebilmektedir. Kapıcı dairesi olarak adlandırdığımız bu konutlar ana taşınmazın ortak yerlerinden olup apartman görevlisinin işlerini yapmalarını kolaylaştırmak için tasarlanır ve ana yapının mimari projesinde de yer alır. Apartman görevlilerine konut tahsisi kat malikleri kurulu tarafından veya yönetici aracılığı ile yapılmaktadır.

DİKKAT : Apartman Görevlisine Görevi Sebebiyle Konut Tahsis Edilmişse İş Akdi Süresi Boyunca Kendisinden Kira İstenemez.

Apartman görevlisine görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu olmamakla birlikte, konut tahsis edilmesi halinde ise apartman görevlisinin iş akdinin sonlanması durumunda tahsis edilen konutu tahliye etme yükümlülüğü söz konusu olmaktadır.

Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, apartman görevlisi konutu tahliye etmiyorsa bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu uygulama bulacaktır. Kat Mülkiyet Kanununa ek-2 madde uygulanmasına göre; apartman görevlisinin sözleşmesi sona ermiş ya da işine son verilmiş ise apartman görevlisinin tahliyesi ve konuttan çıkarılması idari yoldan yapılması gerekmektedir.

Kanuna göre iş akdi sonlanan apartman görevlisine, kendisine kullanımı tahsis edilen konutu tahliye etmesi gerektiği bildirilmelidir. Bildirim kat malikleri kurulu veya yönetici tarafından yapılmalıdır. Bildirimin mutlaka yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Ayrıca tahliye süresi kanuna göre 15 gündür ve süre bildirimin kapıcıya tebliğ edildiği günden itibaren işlemektedir.

Usulüne uygun bildirime ve 15 günlük sürenin geçmesine rağmen kapıcı daireyi tahliye etmiyorsa artık yapılacak işlem, tahliyenin idari yollardan yapılması yoludur. İdari tahliye konutun bulunduğu yerdeki ilçe kaymakamlıktan veya valilikten istenebilir. İdari tahliye başvurusu kat malikleri kurulu ya da yönetim tarafından veyahut apartman yönetiminin vekilliğini yapan avukatın başvurusu da ilgili makamlarca kabul edilmektedir.

Tahliye işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için birtakım evraklara ihtiyaç doğar. İdari tahliye istenirken kapıcıya yapılan tahliye bildirimi ve başvuruyu yapan kişinin başvuru yapmaya yetkisi olduğunu gösterir belgelerin bulunması gerekmektedir. Ayrıca kapıcının iş akdinin sonladığına dair belge de başvuruya eklenmelidir. Başvurunun gerekli şartları taşıması halinde mülki amir tahliye işleminin zabıta tarafından 7 gün içerisinde gerçekleştirilmesine karar verecektir. Tahliye işlemi bu şekilde gerçekleşmiş olacaktır.

DİKKAT : Apartman Görevlisi tahliyenin haksız olduğunu iddia ederek dava açsa dahi tahliye işlemi durmayacaktır.

Sonuç

Apartman görevlilerinin hakları yukarıda ayrıntılı olarak açıkladığımız üzere diğer işçilerin kıdem tazminatından özellikle hesaplama bakımından ve bundan kimin sorumlu olacağı bakımından bir takım farklılıklar arz etmektedir. Buna rağmen uygulamada büyük tartışmalara konu olmakta ve kat malikleri genellikle bunu ödemeye yanaşmaz. Kimi durumlarda da apartman görevlilerinin hak etmediği halde kıdem tazminatı talep etme girişimleri olabilir. İşte tüm bu uyuşmazlıklarda zaten karmaşık olan sürecin daha da karmaşık hale getirilmemesi adına bizimle İLETİŞİM geçiniz.