Kira Tespit Davası

Kira sözleşmelerinde taraflar, kira bedelini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilirler. Kira bedelinin serbestçe belirlenmesi, kira sözleşmesinin kurulması sırasında söz konusu olmaktadır. Buna karşılık, sözleşmenin devamı sırasında sözleşmenin zayıf tarafını korumak amacıyla, Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine bazı sınırlamalar getirilmiştir. İlk olarak kira sözleşmesinin taraflarının, üretici fiyat endeksi oranından daha yüksek bir artış oranı belirlemesi mümkün değildir. Sözleşmenin tarafları kira bedeli için artış oranı belirlememişse, hakim hakkaniyet esasına göre yine üretici fiyat endeksi çerçevesinde kira bedelini belirlemektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin taraflarının kira artış oranı üzerinde anlaşıp anlaşmadığından bağımsız olarak belli sürelerde kira bedelinin belirlenebileceği düzenlenmiştir. Buna göre, beş yıllık kira sürelerinde hakim belirli esaslara göre kira bedelini tespit eder. Bu esaslar, üretici fiyat endeksi oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir.

Kira tespit davası için 5 yıl dolması gerekmez. Kira sözleşmesinde artış oranı için anlaşmazlık varsa kiracı veya mal sahibi kira tespit davası açabilir. Kiralayan kanuna aykırı kira artışı yaparsa kiracı bu davayı açabilir. Burada amaç mahkemenin yeni kira bedelini tespit etmesidir. Bu davayı açmak için tarafların kira artışında anlaşmamış ve anlaşamıyor olması gerekir. Eğer bir anlaşma varsa davanın açılması ancak 5 yıllık sözleşme sonunda mümkün olur.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira Tespiti Davası halk arasında kısaca kira tespit davası ya da kira artış davası olarak bilinen bir dava olup genellikle kira artış zamanlarında ya da kira sözleşmesinin yenileneceği zaman açılır. Kira tespit davası kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedelinin belirlenmesi amacıyla bir anlaşma yapılmaması, ya da kiracı ile ev sahibi arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık olması gibi hallerde Hâkim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek kaydıyla hakkaniyete göre kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.

Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılır?

Kira tespit davasının hem konut kiralarında hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanma olanağı vardır. Fakat otomobil kiraları ve arsa gibi taşınmaz kiralarında kira tespit davası açılamaz.

Kira Tespiti Davası; yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflar anlaşma sağlarsa açılamaz. Dava ancak anlaşma sağlayamazlar ise kabul edilebilir. Uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açıldığı için “kira artırım davası” olarak bilinir. Ancak kira bedelinin hukuki sınırı aştığı hallerde kiracı tarafından da bu davanın açılması mümkündür.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira Tespiti Davasının ilk şartı taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olup herhangi bir resmi şekil şartı söz konusu olmadığından sözlü veya yazılı yapılabilmektedir. Ancak yazılı yapılmasında ispat hukuku açısından yarar bulunmaktadır zira sözlü yapılan kira sözleşmelerinin varlığını ispat etmek kural olarak bu davada hukuki yararı olan kişiye ait olacaktır.

Kanun, kira tespit davası açmak için;

• Taraflar arasında konut veya çatılı işyeri kiralamasına ilişkin geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi sözlü (irade beyanı ile) yapılmış olabilir. Sözleşmenin yazılı olması aranmaz.
• Davanın açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. HMK m. 114 uyarınca “hukuki yarar” bir dava şartıdır. Hukuki yararı bulunmayan dava usulden red alır.

Eğer yeni kira döneminde kirayı uygulamak isteniyorsa;

• Dava yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde açılmalıdır.
• Dava açılmasa bile yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde ihtarname gönderilmelidir.

Kira Tespiti Davası Nasıl Açılır?

Kira Tespiti Davası açılabilmesi için dava şartları mevcut ise taraflardan her biri Kira Tespit Davası açabilir. Kira Tespit Davası için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılan dilekçe ve iki nüshası ile taşınmazın bulunduğu yer adliyelerinde yer alan tevzi bürosuna başvurarak dava açma işlemi gerçekleştirilecektir.

Dilekçe hazırlanması, dava açılması, delillerin sunulması vb. işlemler hukuki teknik ve tecrübe gerektirdiğinden, özellikle davacının hak kayıplarına uğramamak için alanında uzman bir avukattan destek alınması yararına olacaktır. Aksi durumda, dilekçede veya dava açılması sırasında bir eksiklik veya usulsüzlük bulunması durumunda mahkemece kira tespit davasının usulden reddedilmesi söz konusu olabilmektedir.

Kira Tespit Davası İçin Başvuru Süresi ve Zamanaşımı

Kira Tespit Davasının açılabilmesi için kanunumuzda herhangi bir dava açma süresi öngörülmemiş olup Türk Borçlar Kanunu m. 345 hükmüne göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” şeklindedir. Ancak ilgili maddenin devamında işbu davanın yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin tespiti için açılıyorsa yenileme döneminden en az 30 gün önce davanın açılmasının gerekmekte olduğu düzenlenmiştir.

Daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse; Taraflar, kira bedeli hususunda anlaşmış ise Kira Tespit Davasının açılabilmesi için 5 yılın dolması gerekmekte ancak taraflar arasında bir anlaşma bulunmuyor ise Kira Tespit Davasının açılması için 5 yılın beklenmesine gerek olmamaktadır. 5 yıllık yapılan kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında bu yönde bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın her zaman dava açılabilecektir. Kanunda kira tespit davaları için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira Tespiti Davası, kira sözleşmesinin tarafı olan ve kira tespit davası açmakta hukuki yararı bulunan herkes tarafından açılabilen bir davadır. Yeni malik de eski malik için geçerli olan şartlar çerçevesinde kira tespit davası açabilecektir. Kira tespit davası açmanın koşullarının sağlanması davanın açılması için yeterlidir.

Kira Tespit Davası Arabuluculuk Başvurusu ve Süreci

3 Nisan 2023 tarihinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18 hükmüne, 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile getirilen düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak Kira Bedelinin Tespiti Davaları bakımından arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. 1 Eylül 2023 öncesinde açılan davalar bakımından bu şart geçerli değildir.

1 Eylül 2023 itibaren arabulucuya başvurulmadan açılan Kira Tespiti Davası Mahkemece usulden reddedilecektir. Davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi halinde mahkeme taraflara arabuluculuk sürecini başlatması için bir aylık süre verecektir. Bu süre içinde arabuluculuk görüşmeleri başlatılıp uzlaşma sağlanamadığına dair arabuluculuk son tutanağı ile esasa ilişkin davanın yeniden açılması mümkün olacaktır.

Anılan kanun hükmü nedeniyle 01/09/2023 tarihinden itibaren kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın kira tespit davasının usulden reddine karar verilir. (HUAK m. 18/A-2)

Davacı arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini kira tespit davası dava dilekçesine eklemek zorundadır. (HUAK m. 18/A-2)

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

Kira tespiti amacıyla zorunlu arabuluculuk başvurusu yapan tarafların dosyasına Arabuluculuk Bürosu tarafından bir arabulucu atanır. Arabulucu tarafları arabuluculuk ilk görüşmesine davet ederek uzlaşma sağlamaya çalışır, tutanak tutar. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde tarafları bir kez de son görüşmeye davet eder. Bu görüşmede de tarafların uzlaşma iradesi göstermemeleri halinde artık uzlaşmaya varılmadığına dair arabuluculuk son tutanağı hazırlanarak esasa ilişkin davayı açmaları için taraflara verilir.

Arabuluculuk Kanunu m.18/A-9 hükmüne göre Arabulucu, kira tespit davasına ilişkin taraflarca yapılacak başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içerisinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. Bu süre, arabulucu tarafından zorunlu hallerde en fazla 1 hafta daha uzatılabilmektedir.

Kira Tespit Davasında Kira Miktarı Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davalarında kira miktarının belirlenmesinde öncelikle taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılır. Taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmaması durumunda kira tespiti mahkemece bizzat göz önünde bulunduracak kriterlere göre yapılır.

Mahkemenin Kira Tespiti Davasında kira bedelini tespit ederken göz önünde bulunduracağı faktörler yapılan kira sözleşmesinin beş yıllık sürenin dolup dolmamasına göre değişmektedir. Eğer Kira Tespiti Davası beş yıl dolmamış bir kira sözleşmesi için açıldığı takdirde hâkim kira bedelini tespit ederken Türk Borçlar Kanunu madde 344/2’ye göre TÜFE oranını, kiralanan taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak karar verir. Beş yıldan az süreli kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davalarında kira artış oranı TÜFE oranını geçemez.

Türk Borçlar Kanunu madde 344/3’te düzenlendiğine göre beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davasında hâkim kira bedelini tespit ederken Tüketici Fiyat Endeksi oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti göz önünde bulundurur. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için kira tespiti yapılırken kira artış oranının TÜFE oranından düşük olması şartı yoktur.

Hâkimin Kira Tespiti Davasında her koşulu bizzat göz önünde bulundurup bir değerlendirme yapması mümkün değildir. Emsal kira bedeli tespiti, kiralanın durumu gibi konularda mahkeme bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi ve keşif ekibi konutu, çevre konutu, mahalleyi, semti, kiracının sosyal ve ekonomik durumunu, eski kiracı olup olmamasını araştırıp değerlendirerek mahkemeye rapor sunar.

Daha açık ve özet bir şekilde ifade etmek gerekirse hâkim kira tespit davasında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak kiralanan taşınmaz tespiti istenen tarihte yeniden kiraya verilecek olsaydı ne kadara kiraya verilebileceği araştıracak, bilirkişi incelemesi sonunda ortaya çıkacak bu tutardan hakkaniyet indirimi yapacaktır. (“kira tespit davası hakkaniyet indirimi”) Hakkaniyet indirimi tutarı Yargıtay içtihatları uyarınca yüzde 5 ila 20 arasında değişmektedir.

Kira Tespiti Davasında Islah ve Kira Artırımı

Islah, dava taraflarının usule ilişkin olarak yaptığı işlemlerin, gerekli giderleri karşılamak koşuluyla ve kanunda belirtilen süre içerisinde tamamen veya kısmen düzeltilmesini sağlayan hukuksal bir yoldur. Kira Tespiti Davası ise niteliği gereği bir tespit davası olup kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Bu sebeple Kira Tespiti Davasında kira bedelinin ıslah edilmesi söz konusu değildir.

Kira Tespiti Davasında kira artırımı ise ıslahın aksine mümkündür. Tarafların aralarında akdettikleri kira sözleşmesinde kira artırımına yönelik herhangi bir kayıt bulunmaması ya da tarafların kira artırımı hususunda anlaşma sağlayamaması durumunda, dava şartı arabuluculuk süreci işletildikten ve uzlaşmaya varılamamasının ardından görevli ve yetkili mahkemede Kira Tespiti Davası açabilecektir.

Geriye Dönük Kira Tespiti Davası

Kira Tespiti Davası, kural olarak ileriye dönük olarak açılabilmektedir. Ancak, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin arttırılacağına yönelik ihtarnamede gönderilir. Yeni kira dönemi içerisinde Kira Tespit Davası açılırsa, Mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde karar verilecektir. Ancak bu koşullar bulunmuyor ise Mahkeme, bir sonraki kira yılı için kira bedelini belirleyecektir.

Kira Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?

Kira Tespit Davasının açılacağı Mahkemenin iş yükü, delillerin toplanması tahkikat aşamasının durumu, bilirkişi raporlarının dosya kapsamına alınması ve rapora itirazların değerlendirilmesi, istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulması gibi birçok farklı durum söz konusu olduğundan davanın ne kadar süreceği somut olaya göre değişecektir. Fakat bir kira tespit davasının ortalama 18 ay süreceğini söylemek mümkündür.

Paylı Mülkiyet ve Miras Mallarında Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davasının açılabilmesinin hukuki şartlarından biri davacının hukuki yararının bulunmasıdır. Hukuki yararı bulunan davacı, kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve kiraya veren olabileceği gibi aynı zamanda kira sözleşmenin tarafı olmasa da kiraya verilen taşınmazın maliki, varsa mirasçıları, taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ilişkisi varsa paydaşlar da olabilir. Bu durumda bu kişiler hakları oranında Kira Tespit Davasını açabileceklerdir.

Kiralanan taşınmaz üzerinde elbirliği ile mülkiyet hakkının bulunması durumunda da kira tespit davası açılabilir. Elbirliği ile mülkiyet hakkının bulunması halinde, elbirliği ile malik olan kişilerin kira tespit davasını birlikte açmaları ya da açılan davaya birlikte katılmaları gerekmektedir. 

Kira Tespit Davası ve Tahliye Davası Aynı Andan Açılabilir Mi?

Tahliye Davası, kiraya veren tarafından belirli sebeplerle kiraya verilen taşınmazdan kiracının tahliye edilmesine yönelik talebiyle açılan bir davadır. Kira Tespiti Davası ise kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan ve kira bedelinin mahkemece tespit edilmesi talebine ilişkin olan bir davadır. Tahliye davası açabilmek için iki haklı ihtarın varlığı gerekirken Kira Tespiti Davası açabilmek için kiracıya herhangi bir ihtar çekilmesi durumu söz konusu değildir.

Kira tespit davaları ile tahliye davalarının birlikte terditli olarak açılması mümkündür. Bu davanın bu şekilde açılması hem usul ekonomisi ilkesi açısından hem de yargılama giderleri açısından daha ekonomik olacaktır. Kira tespit davası ve tahliye davasının birlikte açılması durumunda dava dilekçesinde mahkemeden önce kiracının tahliyesi talep edilecek, bu talebin reddi halinde de kira bedelinin tespit edilmesi talep edilecektir.

Kira Tespit Davası Mahkeme Harç ve Masrafları

Yargı yoluna başvurular yargısal hizmetlerin etkili bir biçimde yürütülebilmesi adına birtakım harç ve giderlere tabidir. Bu harç ve masraflar karşılanmadan mahkemelerde dava açılması mümkün değildir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ilgili hükümleri gereği davalar açılırken mutlaka harç ve gider avansının yatırılması gerekmektedir. Harç ve gider avansı dışında yargılama sürecinde yapılacak tebligat giderleri ve başvurulacak bilirkişi veya keşif ücreti de dava masrafları arasına girmektedir.

Kira Tespiti Davası nispi harca tabi olup aylık kira değeri esas alınarak aylık kira farkı üzerinden harcın ödenmesi gerekmektedir. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılarak hüküm kurulmuştur.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Kira tespit davası dilekçe örneğinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar; kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması, talep edilecek yeni kira bedelinin hukuki zeminde ileri sürülmesi ve ihtarname gönderilmesi gerekiyorsa süresi içinde bunun yapılmasıdır. Bunların dışında dikkat edilmesi gereken birçok nokta daha mevcuttur.

Mahkemece tespit edilecek yeni kira bedeli ile eskisi arasındaki farkların, ilgili kira dönemi içinde geriye dönük olarak istenmesinde iki ihtimal gündeme gelir.

• Sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse; Geriye dönük istenemez.
• Sözleşmede kira artış oranı belirlenmemişse; Geriye dönük istenebilmesi için ilgili kira döneminin başından en az 30 gün önce ihtarname çekilmiş veya dava bu süreçte açılmış olmalıdır.

Kira tespit davasına ilişkin işlemlerin yürütülmesinde, sürelere dikkat edilmelidir. Sürelere dikkat edilmediği takdirde, mahkemenin belirlediği kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren sonuç doğuracaktır.

Kira ilişkisinde, tespit davası yanında kiracı tahliyesi için de gerekli şartlar oluşmuş olabilir. Bu ihtimalde, tahliye nedenleri ileri sürülerek kiracının evden çıkarılması da mümkün olabilir. Örneğin; tahliye taahhüdü varsa, kiracı kirasını eksik veya geç ödüyorsa yahut eve ihtiyaç duyuluyorsa tahliye davası açılabilir.

Kira tespit davası dilekçe örneği, bir dilekçe taslağı olduğundan dolayı her somut olay için özel olarak doldurulmalıdır. Aksi yönde hareket edilmesi, yargılama sürecinin uzamasına ve çeşitli maddi kayıplara sebep olabilir. Dolayısıyla, kira tespit davası dilekçe örneğini hazırlarken uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta büyük fayda vardır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira Artışı İhtarname Örneği

Kira bedeline ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında hüküm altında alınmıştır. Bu ihtarname konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinde artış yapılmak istenen durumlarda kullanılmaktadır. Kira artışına ilişkin ihtarname kiralayan/kiraya veren/mülk sahibi tarafından gönderilmektedir.

Sözleşmede kira bedelinin artacağına ilişkin bir maddenin bulunması halinde kiraya veren bildirim amacı ile ihtarname gönderebilir. Kira bedeli artırım ihtarnamesi kiraya veren ve kiracı arasında artış bedeli konusunda anlaşmazlık var ve dava yoluna gidilecek olması durumunda da gönderilir.

Kira bedelinin tespiti için dava açmak isteniyorsa, işbu ihtarname yeni kira döneminin başlamasından itibaren 15 gün içinde kiracıya gönderilmelidir. 15 gün içinde ihtarname gönderilmez ise davada bir sonraki kira döneminin kira bedeli üzerinden hüküm verilir.

Kira bedelinin artırılması için ihtarname noter aracılığı ile veya iadeli taahhütlü posta yolu ile kiracıya gönderilebilir.

Kiralayan taraf ve kiracı arasındaki kira sözleşmesinde belirlenenden farklı bir oranda artış yapılacak ise veya kiralayan taraf ve kiracı arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin herhangi bir madde bulunmuyor ise sözleşme taraflarının kira bedelinin tespiti veya kira bedelinin artırılması davalarını açmaları mümkündür. Bu durumda kiralayan tarafından Kira Tespiti Davası açılabilir. Bu durumda ihtarname, yeni kira döneminin başlamasından itibaren 15 gün içinde ve noter aracılığı ile kiracıya gönderilmelidir. Aksi halde, bir sonraki kira döneminin kira bedeli dava konusu olacaktır. İhtarnamenin noter aracılığı ile gönderilmesi dava aşamasında ihtarnameyi gönderen tarafa ispat kolaylığı sağlamaktadır.

Kira bedelinin artırılması ihtarnamesi, kira sözleşmesinde kararlaştırılan orana uygun şekilde artırılacak ise kira bedelinin artırılması ihtarnamesi bildirim amacı ile gönderilebilir. Bu oran serbestçe belirlenebilmektedir. Ancak tüketici fiyat endeksi oranının üstünde bir oran belirlemek mümkün değildir. Bildirim amacı ile gönderilecek ihtarnamenin iadeli taahhütlü posta yolu ile gönderilmesi mümkündür.

İhtarname noter aracılığı ile gönderilecek ise 3 nüsha çıktı alınmalıdır. Noter tarafından onaylanmalıdır. İhtarname iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilecek ise 1 nüsha çıktı alınıp imzalanmalıdır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Artışı İhtarname Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Gerçekleşen olağanüstü şartlar altında, kira sözleşmesinin ifa edilmesi taraflardan beklenemeyebilir. Zira olağanüstü koşulların sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olması mümkündür. Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilecektir.

Kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden en büyük farkı hâkimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi başka bir sınırla bağlı olmamasıdır. Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kuruluşundaki şartlar o denli güçleşmiştir ki taraflar edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu denli değişen şartlarda hâkimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.

Kira sözleşmesinin uyarlanması davası kira tespit davasından farklı olarak 5 yıllık kurala bağlı olmadan her zaman açılabilir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, uyarlama davasında öngörülemeyen olağanüstü durumlar olması gerekir. Bu durumlar, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

Yargıtay, Türkiye’deki artan enflasyonu öngörülemeyen bir durum olarak nitelendirmemektedir. Ancak taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalması da bazı durumlarda söz konusu olabilir. Örneğin, bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi halinde de uyarlama talep edilebilir. Kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında şehrin ücra bir noktasında olan taşınmazın değeri, yakınına metro yapılması ve taşınmaza ulaşımın kolaylaşması halinde öngörülemeyen derecede artabilir. Bu gibi hallerde de kira sözleşmesi uyarlanabilir.

Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davasından farklı olarak, uyarlama davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

Sonuç

Kira bedelinin tespit davası sürecinde; dava açma hakkının ne zaman kazanılacağı, 6098 Sayılı TBK’ya eklenen Geçici Madde ile, 11/06/2022 ile 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenecek olan ya da kira artışı yapılacak olan konut kira sözleşmelerinde yapılacak kira artışlarının en fazla %25 oranında yapılabileceğine dair hukuki düzenlemenin 5 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerini kapsayıp kapsamadığı, dava açma hakkının ne zaman kullanılabileceği, noterden ihtarname çekmenin gerekip-gerekmediği, süreler, davanın hangi yerdeki ve hangi görevli mahkemede açılması gerektiği, dava dilekçesi gibi hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde hukuki şekil kurallarına tabi olduğundan dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması, hakların yanlış olarak kullanılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından bizimle İLETİŞİM geçiniz