Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu

Kiracının evi gösterme zorunluluğu; içinde halihazırda kiracı varken yeniden kiralanmak veya tamamen satılmak üzere olan gayrimenkulün, yeni kiracılara veya alıcılara gösterilmesi için kanun tarafından getirilmiş zorunluluktur.

Kiracının “kira ödemek” gibi temel yükümlülükleri arasında yer alan “kiralananın gösterilmesine katlanma” bir süredir kira tespiti ve tahliye gibi dava konusu haline geldi. Kanunda yükümlülüğün muğlak tanımı nedeniyle “ev göstermeme” davaları uzayabiliyor.

Azalan arz ve yükselen kiralar nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları hızla artarken bunlara şimdi de “yer göstermeme” davaları eklendi.  Kiracının Yükümlülükleri denildiği zaman akla ilk olarak “kira ödemenin” geldiğini ancak kiracının temel yükümlülüklerinden birinin de “kiralananın gösterilmesine katlanmaktır. Türk Borçlar Kanunu m. 319’e göre; kiracı, kiralananın bakımı, satışı ya da sonraki kiralaması için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Son dönemde gayrimenkul sektöründe “kira bedelinin tespiti” ve “tahliye” talepli uyuşmazlıkların arttığı bilinmekteydi. Bunlara “kiralananı gösterme” talepli davalar eklendiğini görülmektedir.

Mülk sahibinin kiralananı satmak istemesi halinde, kiracının taşınmazı göstermeme hakkı yoktur ancak kanunda kiralananın nasıl gösterileceğine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla kiracının yaşamakta olduğu eve gün aşırı üçüncü kişilerin getirilmesi talebi makul karşılanamaz. Haftanın bir günü belirli bir saat aralığında bu talep karşılanabilir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Türk Borçlar Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiracı Evi Göstermek Zorunda mıdır?

Kiracı, evi yeni alıcılara ve kiracılara göstermek zorundadır. Ancak ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için, kiracıya uygun bir süre önceden yazılı veya sözlü olarak bildirim yapması gerekir. İspat kolaylığı bakımından, bildirimin ihtarname yoluyla yapılması daha faydalı olacaktır. Bildirim yapılmadığı takdirde, kiracı evi göstermeye zorlanamaz.

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu m.319/2’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”

Kiracı; evin yeniden kiralanması veya satılması söz konusu olduğunda, evi yeni alıcılara veya kiracılara göstermekle yükümlüdür. Fakat kiracının evi gösterme zorunluluğu kapsamında, uygun olduğu gün ve saatler belirlenmelidir. Kiracının müsait olduğu zaman diliminde, yeni alıcılar ya da kiracılar evi gezip görebilirler. Aksi halde, kiracının hakları ve yararı gözetilmemiş olacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu TBK 319

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu m.319’da ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bu hükümde, kiracının sorumluluğu ile birlikte ev sahibinin kiracıya haber verme yükümlülüğü de yer almaktadır. Aynı zamanda, kiracıya karşı sürecin nasıl işletilmesi gerektiği de belirtilmiştir.

İlgili düzenleme olan Türk Borçlar Kanunu m.319/3 hükmü şu şekildedir:

“Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

Türk Borçlar Kanunu m.319/3’te belirtildiği gibi; ev sahibi, evi gösterirken kiracının yararını gözetmek zorundadır. Bunun anlamı; kiracının eşyalarına zarar vermeden, evi dağıtmadan, uygun zamanda ve kiracının özel hayatına saygılı bir şekilde bu hakkın kullanılmasıdır. Aksi takdirde, kiracı bu duruma katlanmak zorunda olmayacaktır.

Ayrıca ev sahibi, uygun bir süre önceden evin yeni alıcılara gösterileceğini kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimi gerçekleştirmeyen ev sahibi, evi gösterme hakkını kullanamayacaktır.

Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?

Kiracının evi gösterme zorunluluğuna uymaması durumunda ev sahibi, dava açma hakkını kullanabilir. Bu dava, kiracının evi gösterme yükümlülüğü davasıdır. Ev sahibi bu davayı, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açmalıdır. Dava neticesinde hakim, evin gösterilmesi için uygun gördüğü belli zaman aralıklarını belirler. Böylelikle, kiracının evi gösterme zorunluluğu iki taraf da mağdur olmadan uygulanmış olur.

Kiracının evi gösterme zorunluluğu davasını açarken uygun zaman dilimi talep edilmeli, davaya ilişkin usul işlemlerinde herhangi bir hata veya eksiklikte bulunulmamalıdır. Bunu sağlayabilmek bakımından, bizimle İLETİŞİM geçiniz.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılabilir?

Kiracının Evi Gösterme Talebi İhtarnamesi

Ev sahibinin; evin yeni alıcılara veya kiracılara gösterileceğine dair bildirimi, kiracıya ihtarname yoluyla yapabilir. Ancak Kanun’dan da anlaşılacağı üzere, bu bildirim için herhangi bir şekil şartı mevcut değildir. Dolayısıyla, kiracıya sözlü şekilde de bildirimde bulunulabilir.

DİKKAT : Bildirimin noter kanalıyla yazılı olarak yapılması, dava sürecinde ispat açısından büyük kolaylık sağlayacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası

Kiracının evi gösterme zorunluluğunu yerine getirmekten kaçındığı durumlarda, ev sahibi evin bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır. Mahkeme, kiracının ve ev sahibinin yararını gözeterek ev sahibinin evi gösterme hakkını hangi gün ve saatlerde kullanabileceğini belirleyecektir.

Hakim, bu belirlemeyi yaparken ev sahibinin konutu gösterebileceği tarihleri ve kiracının müsait olduğu tarihleri göz önünde bulundurarak karar verecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/9795 K. 2016/4611 T. 13.6.2016)

u konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Dava Dilekçesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ev Sahibi Eve İzinsiz Girebilir mi?

Ev sahibi, kiracısının oturduğu eve izinsiz bir şekilde giremez. Kiracının rızası olmadan eve girebilmek için, mahkeme kararı olmalıdır. Ev sahibinin eve izinsiz şekilde girmesi, Türk Ceza Kanunu kapsamında suç niteliği taşımaktır.

Konut dokunulmazlığının ihlali suçu Türk Ceza Kanunu m.116’e göre “Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikayeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

Birinci fıkra kapsamına giren fiillerin, açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerleri ve eklentileri hakkında işlenmesi hâlinde, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.

Evlilik birliğinde aile bireylerinden ya da konutun veya işyerinin birden fazla kişi tarafından ortak kullanılması durumunda, bu kişilerden birinin rızası varsa, yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanmaz. Ancak bunun için rıza açıklamasının meşru bir amaca yönelik olması gerekir.

Fiilin, cebir veya tehdit kullanılmak suretiyle ya da gece vakti işlenmesi halinde, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmolunur.” denilerek hüküm altına alınmıştır.

Kiralık veya Satılık Evi Göstermeyen Kiracı Israrla Aranabilir Mi?

Evi göstermeyen kiracı, ısrarlı bir şekilde aranamaz. Ev sahibinin kiracıyı ısrarla rahatsız etmesi durumunda; Türk Ceza Kanunu m.123 kapsamında düzenlenen, kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu oluşacaktır. Kiracı böyle bir durumda, ev sahibini savcılığa şikayet etme imkanına sahiptir.

Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi midir?

Kiracının evi göstermemesi, tahliye için geçerli bir sebep değildir. Dolayısıyla ev sahibi, kiracının evi yeni alıcılara ya da kiracılara göstermemesine dayanarak kiracıyı evden çıkaramaz. Kiracının evi gösterme zorunluluğuna aykırı davranması durumunda, tahliye davasının yerine kiracının evi gösterme yükümlülüğü davasının açılması gereklidir.

Kiracı evi gösterme yükümlülüğünü ihlal ediyorsa ve bununla birlikte somut olayda herhangi bir tahliye nedeni de mevcutsa kiracının tahliyesi talep edilebilir. Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibinin eve ihtiyaç duyması, tahliye taahhüdü yapılmış olması gibi durumlar; buna örnek verilebilir.

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası, genellikle 6 ila 9 ay arasında sürmektedir. Bununla birlikte; gerek mahkemelerin yoğunluğu gerekse dosyanın durumu ve tarafların tutumuna göre bu sürenin uzayıp kısalması mümkündür. Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası, yer göstermeme konulu davaların kira belirleme ve tahliye davalarından daha kolay çözülmesi beklenirken tam tersi çok uzayabilmektedir. Davayı açtıktan sonra mahkeme yoğunluğuna göre değişmekle birlikte 6-7 ay sonrasına ilk duruşma tarihi verilebilmektedir. Keşif ve bilirkişi incelemesi, itirazlar, bazı durumlarda ek rapor talebi sonrası karar veriliyor. Ardından gerekçenin yazılması söz konusu. Daha sonrasında istinaf yolu açık bir karar olduğu için üst mahkemeye taşınabilmektedir.

Sonuç

Kiracının evi gösterme zorunluluğunun ihlali halinde yapılması gerekenler, hukuki bakımdan özellik arz etmektedir. Buna ilişkin sürecin doğru biçimde yürütülmemesi halinde, dava süresinin uzaması ve ev sahibinin evi yeni alıcılara ya da kiracılara gösterememesi söz konusu olmaktadır. Böyle problemlerle karşılaşmamak adına bizimle İLETİŞİM geçiniz.