Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullar üzerinden ilerideki bir zamanda devrini amaçlayan ve her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğindedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nihayetinde ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.

Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkını haiz olan taraf, diğer tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep edebilir.

Böylelikle, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülen yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile, vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelecektir. İşbu sözleşme, iki tarafa da karşılıklı olarak borç yükleyen niteliktedir.

Buna göre, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, vadedilen taraf, karşı tarafa bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirerek satış işleminin gerçekleştirilmesini talep etme imkanı kazanır. Vadeden taraf ise, bu yükümlülüklerin gerçekleştirilmesinin ve talebin kendisine ulaşmasının akabinde, sözleşmede belirtilen taşınmazın karşı tarafa satış işlemini ifa etmek zorundadır.

Buradan da anlaşılacağı üzere, şartlar gerçekleştiği takdirde, mülkiyet, kendiliğinden el değiştirmeyecek, tapu müdürlüğünde, resmi şekilde tapu devri işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini saptamak, olası bir hukuki uyuşmazlık halinde hangi hukuki usul ve esasların kullanılacağını belirlemek açısından önem arz etmektedir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Kişisel ve Nispi Bir Hak Doğurur

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kişisel ve nispi bir hak meydana getiriyor olmasından bahsetmiştik. Ayni haklar, 3. kişilere karşı da ileri sürülebilen haklardandır. Örneğin mülkiyet hakkı sahibi kişi, mülkiyet hakkının ihlal edilmemesi için ilgili tüm kişilere karşı hak iddiasında bulunabilir.

Ancak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir çeşit nispi hak meydana getirir. Bu nedenle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi yalnızca tapuya bu kişisel hakkın şerh edilmiş olması ya da söz konusu kişisel hakkın muvazaalı bir işlemle ihlal edilmiş olması hallerinde mümkün olabilmektedir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Bir Çeşit Ön Sözleşmedir

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak isteyen taraflar arasında bir çeşit ön sözleşmedir. Esasında taşınmaz satışına ilişkin bir ön sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulması ile birlikte, sözleşmeye konu taşınmaz mülkiyeti doğrudan karşı tarafa geçmez.

Bu sözleşmenin bir çeşit ön sözleşme olmasından mütevellit, tarafların birbirlerine yönelik olarak esas sözleşmenin hayata geçirilmesi ve gereklerinin yerine getirilmesini talep etme hakkının yanında, karşı taraf bu talebe karşılık olumlu bir dönüşte bulunmazsa mahkemeden esas sözleşme ilişkisinin hükmen kurulmasını dava yoluyla talep etme hakkı söz konusu olacaktır.

DİKKAT : Tapusuz bir gayrimenkul (taşınmaz)’ün  satışının vadedilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararına ile “tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek açıklama getirmiştir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237 uyarınca;

“Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”

Tapu mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunda belirtilen resmi şekillerde yapılmalıdır; aksi halde sözleşme geçerli olmayacak ve taraflar için hiçbir bağlayıcılığı bulunmayacaktır.

Yukarıda anlattıklarımız kapsamında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarını şu şekilde izah etmemiz mümkündür:

• Tarafların sözleşme yapmaya hukuken ehil kişiler olması gerekir.
• Resmi şekilde yapmak zorunludur.
• Resmi şekil noter huzurunda yapılmasıdır.
• Sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde olması gerekir.
• İki taraf imzalamalıdır.
• Başkasına ait bir taşınmaz için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir ancak bu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir.
• Tapusuz, hiçbir şekilde olmayan ve belirlenemeyen bir taşınmaz bu sözleşmeye konu edilemez.
• Sözleşmede satış bedeli ve ödeme şekli açık bir şekilde belirtilmiş veya belirlenebilir olmalıdır.
• Aynı şekilde taşınmaza ilişkin bilgiler de açık olmalıdır.
• Taşınmaz satış vaadine konu edilecek olan gayrimenkul, 3194 sayılı İmar Kanunu madde 18’de yer alan taşınmazlardan olmamalıdır.

Burada sayılan taşınmaz türleri satış vaadinin dışında tutulmuştur.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Noterde düzenlenen geçerli bir satış vaadi sözleşmesi, talep üzerine tapu siciline şerh edilebilir. Bu şerh işlemi, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade etmesini sağlar. Şerh sayesinde, taşınmazın başka bir kişiye devri halinde bile, alıcının hakları korunur.

Tapuya şerh verilmesiyle ilgili dikkat edilmesi gerekenler;

• Şerh, sadece sözleşmenin geçerlilik süresi boyunca hüküm doğurur.
• Şerh süresi dolduğunda alıcı lehine doğan haklar sona erebilir.
• Şerh edilmemiş bir sözleşme, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

DİKKAT : Gayrimenkul (Taşınmaz) Vaadi Sözleşmesi yapılır yapılmaz tapuya şerh işleminin yapılması, alıcının menfaatlerini koruma sağlar.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkını haiz olan taraf, diğer tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep edebilir. Böylelikle, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülen yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile, vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelecektir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca Tapu İptali Davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kesin yetki olup, taraflar aralarında anlaşmak suretiyle davayı başka bir yer mahkemesinde açamazlar. Tapu iptali davasında görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesidir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Tapu İptali ve Tescil Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Sözleşmesi ile Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Farkı Nedir?

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi ve Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Sözleşmesi arasındaki temel farklar şunlardır:

• Tanım ve Hukuki Nitelik: Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi, bir tarafın ileride belirlenen şartlarla satışı gerçekleştirme taahhüdünde bulunduğu ön sözleşmedir. Henüz mülkiyet devri gerçekleşmez. Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış sözleşmesi ise mal veya taşınmazın mülkiyetinin alıcıya devrini sağlayan nihai sözleşmedir.
• Bağlayıcılık: Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi, taraflara ileride satış yapma zorunluluğu getirir ancak doğrudan mülkiyet geçirmez. Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış sözleşmesi ise mülkiyetin devrini doğrudan sağlar.
• Şekil Şartları: Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi, taşınmazlar için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi takdirde geçersizdir. Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Sözleşmesi ise taşınmaz satışında tapuda resmi şekilde yapılması gerekir.
• Mülkiyetin Devri: Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi, mülkiyet devri gerçekleşmez, sadece satış yapma yükümlülüğü doğar. Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış sözleşmesinde ise mülkiyet alıcıya geçer.
• Zorunlu Unsurlar: Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi, satışa konu malın tanımı, satış bedeli ve satış vaadinin yerine getirilme şartlarını içermelidir. Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış sözleşmesinde ise tarafların anlaşması ve mülkiyetin devri için gerekli tüm şartlar sağlanmalıdır.
• Tapuya Şerh Verilebilme: Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinde tapu kütüğüne şerh edilebilir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış sözleşmesinde zaten mülkiyet devri gerçekleştiğinden ayrıca şerh edilmesine gerek yoktur.

Kısaca, Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi ileride yapılacak bir satışın güvencesini sağlarken, Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Sözleşmesi malın mülkiyetinin alıcıya devrini kesinleştirir. Özellikle taşınmaz alım satımında, Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi genellikle bir ön anlaşma niteliğinde olup, kesin satış tapuda gerçekleştirilir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi ile İlgili Genel Özellikler

• Bir gayrimenkulün ileride satılacağına dair vaat içeren sözleşmedir.
• Noterde yapılmak zorundadır. Noterde düzenleme şeklinde yapılmazsa geçersiz olur.
• Tapuya şerh verilerek etkisini güçlendirmek mümkündür.
• Tapuya şerh verilmişse, başkasına satılmış olmasının önemi yoktur. O kişiye karşı satış vaadinden doğan hak ileri sürülebilir. Ancak tapuya şerh verilmemişse artık o kişiye karşı ileri sürülemez. Kusuru olan tarafa tazminat davası açılır.
• Taşınmaz devredilmiyorsa dava yolu ile taşınmazın devri sağlanır.
• Sözleşmenin feshi mümkündür ancak gene noterde yazılı olarak bu fesih sağlanabilir.
• Sözleşmeden doğan haklar olduğu gibi mirasçılara geçer.
• Paylı maliklerden her biri kendi payını gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edebilir. Devrini sağlayabilir.
• Elbirliği halinde malik olan kişilerden her biri taşınmaz üzerindeki hakkını satış vaadi sözleşmesine konu edebilir. Ancak devredebilmek için elbirliği mülkiyetinin giderilmesi gerekir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Vaadi Sözleşmesi İptal Edilebilir veya Geri Alınabilir mi?

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinin sonlanması için olması gereken durumlar şunlar olup bunlardan birinin varlığı sözleşmenin sonlanması için yeterli olmaktadır:

• Sözleşmenin ifa edilmesi.
• Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması.
• Sözleşmenin feshedilmesi.
• Yani taraf iradeleriyle bu sözleşme türü sonlandırılabilmektedir.

Ezcümle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi, tarafların karşılıklı olarak edimlerini yerine getirmesi veya sözleşmenin feshedilmesi ile gerçekleşmektedir. Sözleşmenin feshi, tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile olabilir. Noter huzurunda yapılan fesih işlemleri, sözleşmenin sona ermesini sağlamaktadır.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı

Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmelerinde kanunen belirlenmiş özel bir zamanaşımı durumu söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda Borçlar Kanunu m. 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır.

Zamanaşımı süresinin ne zaman başlayacağı Yargıtay kararları ile fikir birliğine varılarak çözüme kavuşturulmuştur. 10 yıllık zamanaşımı süresi, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu andan itibaren başlamaktadır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kimi durumlarda tüketici işlemi olmakta iken kimi durumlarda tacirler arası işlem olarak kabul edilir kimi durumlarda ise alelade sözleşme olur. Tüm bunların ayrı ayrı değerlendirilip hukuki süreç öncesinde gerekli ön hazırlık yapılmalıdır. Gelişigüzel yapılan hukuki işlemler, kısa vadede sonuç verse de ileriki aşamalarda ciddi problemlere yol açar. Hak kaybına uğramamak için bizimle İLETİŞİM geçiniz.