İşyeri Kira Sözleşmesi Devir Edilebilir Mi?

Kira sözleşmesinin devri konusuna kanunda bir istisna getirilmiştir. Buna göre, kiraya veren, iş yeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kiracısına yazılı rızayı vermekten kaçınamaz. Aslında, kira sözleşmelerinde kiraya verenin, kural olarak, kira ilişkisinin devrine onay verme zorunluluğu yoktur. Ancak iş yeri kiralarında, onay vermekten sadece haklı sebeplerin bulunması halinde kaçınabilir.

Kira sözleşmesi devredilmek istediğinde, kurulan kira ilişkisi de devredilmiş olunur. Türk Borçlar Kanunu “kira ilişkisinin devri” başlığı altındaki 323. maddesi hükmüne göre:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, iş yeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İş yeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”

Kiraya verenin onayı şartıyla, devreden kiracının kira ilişkisinden dolayı sahip olduğu Kanun’dan ve sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve borçlar artık devralan kiracıya geçer. Kira ilişkisinin devri, kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracı arasında üç taraflı yapıldığında, bu devirden sonra kira ilişkisine, devir sözleşmesinin içerisinde yer alan hükümlerin uygulanacağı kararlaştırılabilir.

DİKKAT : Kiraya veren ile devralan kiracı arasında ayrıca bir sözleşme yapılmaz ise, asıl kira sözleşmesi bu ilişkiye uygulanmaya devam edecektir. Mevcut kira sözleşmesinin içeriği değişmeyip aynen geçerli kalacaktır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Türk Ticaret Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Türk Borçlar Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

DİKKAT : Konut kiraları yönünden kiraya veren, izin konusunda tam bir serbestlik içinde iken, işyeri kiralarında tam bir serbestlik içinde değildir. Kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu nedenle kiraya veren kira ilişkisinin devrine yazılı izin vermekten kaçınırken mutlaka bir haklı neden göstermek zorundadır. Her ne kadar kira sözleşmesine devir yasağı konulmakta ise de Türk Borçlar Kanunu 323. maddesine göre işyeri kiralarında böyle bir şart kısmen kanuna aykırıdır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Devredilir?

Ticari işletmenin devriyle ilgili olarak mevzuatta yer alan kanuni düzenlemelere bakıldığında, ticari işletmenin devriyle birlikte içerdiği malvarlığı unsurlarının da devredilmiş olduğu ve bunlar için ayrıca zorunlu tasarruf işlemlerinin yapılmasının gerekmediği belirtilmektedir. Bununla birlikte, ilgili madde de “devir sözleşmesinden” de söz edilmektedir. Buna göre, ticari işletmenin devri sözleşmesi yazılı olarak yapılacak, buna ek olarak ticaret siciline tescil ve ilan edilecektir. Kanunda öngörülen şekil, geçerlilik şartına bağlandığı için söz konusu şekil şartına uyulmadan kurulan devir sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Aşağıda söz konusu şartların detaylarına değinilmiştir.

Kira Sözleşmesinin Varlığı

Kira sözleşmesinin devredilebilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu noktada kira sözleşmesinin tanımının ve unsurlarının ortaya konulması gerekmektedir. Kanundaki tanıma göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesinin kuruluşu herhangi bir şekil şartına tabi olmayıp yazılı veya sözlü olarak yapılması mümkündür. Ayrıca kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılabileceği gibi belirli olmayan bir süre için de yapılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323.maddesi kapsamında kira sözleşmesinin devredilmesi için sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması herhangi bir fark yaratmamaktadır. Önemli olan kira sözleşmesinin devredildiği tarihte sona ermemiş ve hukuken geçerli olmasıdır.

Devreden ve Devralan Kiracının Sözleşmenin Devri Konusunda Anlaşmaları

Kira sözleşmesinin devredilebilmesi için devreden ve devralan kiracıların sözleşmenin devri konusunda anlaşmaları gerekmektedir. Bu anlaşma devreden ve devralan kiracı arasında akdedilecek bir sözleşme şeklinde olabileceği gibi, işyeri sahibinin de dâhil olduğu üç taraflı bir sözleşme şeklinde de olabilir. Şayet yalnızca devreden ve devralan kiracılar arasında bir sözleşme akdedilmişse, işyeri sahibinin ayrıca yazılı onayının alınması gerekecektir. Ancak işyeri sahibinin de dâhil olduğu üç taraflı bir sözleşme akdedildiği takdirde, mal sahibinin ayrıca yazılı rıza vermesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Zira, mal sahibi söz konusu sözleşmeyi imzalayarak devir işlemine yazılı olarak onay vermiş olacaktır.

Kiraya Verenin Sözleşmenin Devrine Yazılı Onay Vermesi

Kira sözleşmesinin devredilebilmesi için kiraya verenin yani mal sahibinin yazılı onayı gerekmektedir. Yazılı onay verilmediği sürece, kira ilişkisi devredilemez. Bununla birlikte işyeri kiralarında, haklı bir neden olmadıkça rıza verilmesi zorunludur. Öyle ki, rıza verilmediği takdirde, haklı bir nedenin bulunmadığını iddia eden kiracının, sözleşmenin devrine onay verilmesi için mahkemeye başvurması mümkündür. Kiraya verenin irade açıklaması yerine geçmek üzere açılacak bir eda davası ile kira sözleşmesi devredilebilecektir.

DİKKAT : Kira sözleşmesinin devri üç tarafın da katılımıyla akdedilecek yeni bir sözleşme yoluyla yapılmışsa, kiraya verenin ayrıca yazılı onay vermesi gerekmemektedir. Zira, kiraya veren söz konusu sözleşmeyi imzalayarak devir işlemine yazılı olarak rıza vermiş olacaktır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “İş Yeri Devir Sözleşmesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiraya Veren Onay Vermezse Ne Yapılabilir?

Kiracının işyeri kira sözleşmesini devretmesi için kiralayanın onayını alması gerekmektedir. Ancak, kiralayanın onay vermemesi durumunda, kiracı çeşitli yasal yollarla haklarını arayabilir. İlk olarak, kiracı, kiralayanın onay vermek için haklı bir nedeni olmadığı takdirde, kiralayanı dava edebilir. Burada, kiracının sözleşme şartları doğrultusunda haklarını savunması önemlidir.

DİKKAT : 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiralarında, kiraya verenin haklı sebebinin varlığı somut olayın özelliklerine göre hakim tarafından belirlenir. Ve haklı sebebin yokluğu halinde kiraya veren rıza vermekten kaçınamaz. 1 Temmuz 2020 tarihi ile iş yeri kiraları bakımından yürürlüğe girmiş olan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun sekiz yıllık süreyle ertelenen hükümleri, emredici hukuk kuralı gereği ve kamu düzenine ilişkin olmasından dolayı yürürlükte olan işyeri kira sözleşmeleri için de uygulanacaktır. Aksine bir düzenleme olsa dahi kanunun emredici hükmü uygulanacaktır. Ancak Geçici 2.madde ile bu tarihten önce yürürlüğe girmiş hükümler kapsamında, tarafların sözleşme serbestisi ilkesi uygulama alanı bulacak ve sözleşmeye bağlı kalınacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiralayanın onay vermemesi, keyfi bir engellemeye dayanıyorsa, kiracı mahkemeye başvurabilir ve devrin gerçekleştirilmesi için yasal bir çözüm talep edebilir. Ancak, kiralayanın onay vermemek için geçerli bir nedeni varsa, örneğin devir yapılacak kişinin kiracının yerine aynı niteliklere sahip olmaması durumunda, kiralayanın bu kararı geçerli sayılabilir.

Kiraya Verenin İzinden Kaçınmasının Haklı Görülebileceği Durumlar

Yukarıda kiraya verenin kira ilişkisinin devrine izinden kaçınmasında gösterdiği nedenin haklı neden olup olmadığının dürüstlük kuralına göre değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştik. Bu değerlendirme ışığında aşağıda belirtilen kaçınma nedenleri haklı neden olarak görülebilir. Bunlar şöyledir:

• Devralacak kişinin, kira konusunu kiraya veren ile kiracı arasında yapılan sözleşmeye uygun kullanmayacağı ve bu anlamda kira konusunun yapısını veya kira konusunun kullanım tarzını değiştireceğinin kuvvetle muhtemel olması,
• Kiracının vermiş olduğu veya sahip olduğu ekonomik ve hukuki güvencelerinin kira ilişkisini devralacak kişide olmaması,
• Kira konusunun sözleşmeye göre kullanılması için gerekli olan bilgi, tecrübe ve becerinin devralacak kişinin şahsında bulunmaması,
• Kiraya verenin kiracının iş hayatındaki saygınlığı, ekonomik gücü, ünü vs. sebebiyle kira sözleşmesi yapmış olması,
• Kiraya verenin kiracıyla olan sosyal ve ekonomik ve akrabalık ilişkileri sebebiyle sözleşme yapmış olması veya sözleşmeye bu nedenle kiracıya daha fazla hak sağlayan özel şartlar konulmuş olması,
• Kiracı ile üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmenin, kira ilişkisinin devri amacı dışında kiracının kira konusunu devir amacını aşan maddi ve maddi olmayan yararlar sağlamak için yapıldığının açık olması,
• İzin vermesinin genel olarak kiraya verenden beklenemeyeceği bizzat kiraya verenin şahsından veya hukuki durumundan kaynaklanan haklı sebeplerin varlığı,
• Kira ilişkisinin devri yerine esasen alt kira ilişkisi kurulmasının amaçlanmış olması,
• Devralacak kişinin toplum nezdinde kötü bir şöhretinin bulunması,

Hemen belirtelim ki, bu sayılan nedenler sınırlı olmayıp, her olayın özelliği farklı haklı nedenlerin varlığı da söz konusu olabilir.

Davayı Kim Açabilir?

Yazılı onay verilmesi talebiyle açılacak davanın, kira sözleşmesini devretmek isteyen kiracı tarafından açılması mümkündür. Zira kiracının kira sözleşmesinin devredilmesi açısından hukuki menfaatinin bulunduğu kabul edilmektedir.

Dava Ne Zaman Açılabilir?

Kural olarak davanın kira sözleşmesi sona erene kadar her zaman açılması mümkündür. Zira kira sözleşmesi sonra erdikten sonra ortada devredilecek bir sözleşme kalmayacağı için devir talebiyle bir dava açılması da söz konusu olmayacaktır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Onay davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya kiraya verenin yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Devri Davası Dilekçe Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira Sözleşmesinin Devrinin Sonuçları

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinde sayılan şartların sağlanması durumunda, sözleşme devredilebilecektir. Kira sözleşmesinin devrinin iki sonucu vardır. Birinci sonuç, kira sözleşmesinde kiracının değişmesidir. İkinci sonuç ise, devreden kiracının, belirli bir süre için devralanla birlikte sorumlu olmasıdır.

İşyeri Kirasının Devrinde Sorumluluk

Hava parasının verilmesi ve işyeri kira sözleşmesinin devredilmesi ile birlikte artık sözleşmeden doğan sorumluluk yeni kiracıya geçecektir. Ancak eski kiracı 2 yıllık süre ile sorumluluğa müteselsil olarak katlanır. Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise ve sözleşmenin bitimine 2 yıldan daha az kalmışsa eski kiracının sorumluluğu kalan 2 yıldan az süre kadardır.

DİKKAT : Kalan Kira Sözleşmesin Süresi ; 2 yıldan uzun ise en fazla 2 yıl, 2 yıldan kısa ise sözleşme bitene kadar, yeni kiracı ile müteselsilen (birlikte) sorumlu olur.

Eski Kiracının Sorumluluğu

Hukukumuzda İşyeri kira devrinde; İşyeri sahibi, devralacak kiracıyı kendisi seçmediğinden, işyeri sahibini koruyucu düzenlemeler yapılmıştır. Yukarıda bahsettiğimiz gibi eski kiracının en fazla 2 yıl olmak üzere müteselsilen sorumluluğu devam edecektir. Müteselsil sorumluluğun kapsamında eski kiracı; kendi kira döneminde var olan borçlardan, yeni kiracının kira borçlarından ve yan giderlerinden de sorumlu tutulacaktır. Eski kiracı, yeni kiracının ayıpları bildirme yükümlülüğü gibi yükümlülüklerini bildirmemesi sonucu kiralayanın uğradığı zararlar açısından da sorumlu olur. Bu sorumluluk yukarıda da değindiğimiz üzere 2 yıl devam eder. 

DİKKAT : Yeni kiracı ile kiralayan mevcut sözleşmede büyük bir değişiklik yaparsa eski kiracının sorumluluğu ortadan kalkar. Ancak yapılan bu değişiklikler sınırlı olursa sorumluluk ortadan kalkmaz.

Yeni Kiracının Sorumluluğu

Yeni kiracı, kiranın devri ile, var olan kira sözleşmesine taraf olacaktır.  Kira sözleşmesinin getirdiği yükümlülüklerden sorumlu olacaktır. Devralan kiracı aynı zamanda eski kiracının var olan borçlarını ve yükümlülüklerini de devralır. Yeni kiracı, eski kiracının kira konusu işyerine verdiği zararlardan kira sözleşmesi sonunda da sorumlu olur. Çünkü halihazırdaki kira sözleşmesi devam eder ve yeni kiracı bu sözleşmenin tarafı olur.

Sonuç

İşyeri kira sözleşmesi, kiracı ve kiralayan arasında yapılan, işyeri kullanımına ilişkin hak ve yükümlülükleri belirleyen önemli bir hukuki belgedir. Sözleşme, tarafların ticari faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli koşulları sağlar. Kiracının işyeri kira sözleşmesini devretmesi için kiralayanın onayı gereklidir ve bu onayın verilmemesi durumunda yasal haklar devreye girer. Türk Borçlar Kanunu’na uygun hareket edilerek taraflar arasında yaşanacak herhangi bir ihtilaf durumunda bizimle İLETİŞİM geçiniz.