Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Davası

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kiracının, kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgeye tahliye taahhütnamesi denmektedir. Kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılmasının yazılı şekilde taahhüt edilmesi durumunda kiracının tahliye edilebileceği Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiştir;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Kiracı bu yazılı tahliye taahhüdünde kiraladığı taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağını taahhüt eder. Bu beyan bizzat kiracı tarafından imzalanır. Kiracının yakınları ya da üçüncü bir kişi bu taahhüdü veremez. Tahliye taahhütnamesi, tek taraflı olarak düzenlenen bir belgedir. Tahliye tarihi spesifik olarak gün ay şeklinde ya da sadece ay olarak ifade edilebilmektedir.

Kiralayanın bu söz konusu tahliye taahhütnamesini kötüye kullanmasının önüne geçebilmek amacıyla kanun koyucu bazı tedbirler öngörmüştür. Bu doğrultuda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları açıkça belirtilmiştir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır.

Türk Borçlar Kanunun madde 352/1 hükmünde açıkça belirtildiği gibi tahliye taahhütnamesi yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesinin talep edilebilmesi mümkün değildir. Söz konusu yazılı belgenin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Noter tarafından düzenlenmesi ya da noterlikte onaylatılması şartı bulunmamaktadır. Ancak tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenlenmesi ya da onaylanması kiralayana ispat kolaylığı sağlaması açısından önemli olabilmektedir. Taahhüt içeriğinde kiracı ismi, kiralanan yer ve adresi, kiraya verenin ismi ve tahliye tarih bilgilerinin net olarak yazılmış ve açıkça anlaşılır olması yeterlidir.

Tahliye Taahhüdü Kiracı Veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmelidir.

Kiracı dışında, aynı konutu veya işyerini kullanan kişilerin tek başına verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmaz. Geçerlilik için Kira sözleşmesini imzalayan kiracının yazılı tahliye taahhütnamesini imzalaması gerekmektedir. Birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde ise taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi taahhüdün geçerliliği için zorunlu bir unsurdur. Fakat kira sözleşmesinde kiracılardan birine yazılı tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için yetki verilmişse bu halde yetki verilen kiracı tarafından taahhütte bulunulabilmektedir.

Eğer kiracı bir tüzel kişi ise bu durumda yazılı tahliye taahhütnamesinin tüzel kişinin yetkili organ ya da temsilcileri aracılığıyla verilmiş olması gerekmektedir. Tüzel kişiyi temsil yetkisi olmayan kişilerin vermiş oldukları tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhüdü Belli Bir Tarih İçermeli Ve Tahliye Tarihi Açık Ve Net Bir Şekilde Anlaşılır Olmalıdır.

Tahliye taahhüdünde mutlaka tahliye tarihi belirtilmeli ve tahliye taahhüdünde belirlenen tarihin açık ve net olması gerekmektedir. Bu belirlenen tarih kira süresinin bitiminden önceki ya da sonraki bir tarih olmakla birlikte söz konusu tarih kiracı ile kiraya veren arasında tahliye tarihi olarak belirlenebilir.

Tahliye Taahhütnamesi, İlk Kira Sözleşmesinden Önce Ya Da Kira Sözleşmesi İle Aynı Anda Düzenlenmemiş Olmalıdır.

Kanun koyucu bu geçerlilik şartını kiracıyı korumak amaçlı belirlemiştir. Buradaki temel neden kiracının kira sözleşmesinin kurulması aşamasında serbest iradesiyle böyle bir taahhüt veremeyeceği düşüncesidir. Kira sözleşmesi ile beraber hazırlanan taahhüdün geçerliliği bulunmamaktadır. Tahliye taahhüdünde mutlaka tanzim tarihi ve tahliye tarihinin ayrı ayrı belirtilmesi gerekmektedir. Kiracının, kira ilişkisi kurulmadan ya da kira ilişkisi kurulurken alındığı iddia edilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunun yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur.

Tahliye taahhütnamesinde düzenleme tarihinin boş bırakılması halinde ise sözleşme geçerliliğini korur. Bu konuyla ilgili Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2008/11 E. 2008/2784 K. sayılı kararına göre;

“Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunmamaktadır.” Şeklinde belirtilerek hüküm kurulmuştur. Dolayısıyla kira sözleşmesi ile aynı tarihli olarak tanzim edilen tahliye taahhütnamesi hukuken geçerlilik arz etmemektedir.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi ve yeni bir kira sözleşmesi imzalanması durumunda ise tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihi ile kira sözleşmesinin yenilenme tarihi ya da yeni kira sözleşmesinin düzenleme tarihi aynı olsa dahi kötü niyet iddiası öne sürülüp ispat edilmedikçe taahhüt geçerlidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.09.2014 Tarihli, 2014/7025 E., 2014/10145 K. Sayılı kararı;
“İlk kira sözleşmesinden sonra her yıl yenilenen kira sözleşmesi ile birlikte davacının tahliye taahhüdü aldığı anlaşılmaktadır. En son yenilenen kira sözleşmesi 14.1.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Tahliye taahhüdü ise 01.05.2012 düzenleme tarihli ve 14.1.2013 tahliye tarihlidir. Davacı bu tahliye taahhüdüne dayalı olarak 22.1.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Ödeme emri davalıya 25.12.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Ödeme emrine itiraz üzerine davacı genel mahkemede tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın iptali ve tahliye davası açmıştır. Davanın açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Davalı vekili ise davacının her yıl bağımsız kira sözleşmesi yaptığını ve aynı tarihli tahliye taahhüdü aldığını bununda bir sonraki yıl kira bedelinin artırılması için baskı aracı olarak kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk kira sözleşmesinden sonraki sözleşmelerde kabul edilen tahliye taahhüdü kötü niyet iddiası ileri sürülüp ispat edilmedikçe geçerlidir. Tevali eden taahhütler alınması davacının kötü niyetini göstermez. Kötü niyetin davalı tarafından kanıtlanması gerekir. Bu ispat edilmediği sürece tevali eden taahhütler geçerlidir…”

Boş Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği

Kiracının tahliye taahhütnamesinde doldurması gereken alanları doldurmadan sadece imzasını atarak kiralayana vermesi durumunda verdiği tahliye taahhütnamesi Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre geçerli olmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesinin unsurlarında eksiklik bulunması halinde dahi, bu unsurların sonradan kiralayan tarafından tamamlanması halinde taahhütnamenin geçerli olacağı kabul edilmiştir.

Nitekim bu konu hakkındaki Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2009/12238E., 2010/2452 K. sayılı kararında;

 “Öte yandan davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira, belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” denilerek boş olarak verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu hüküm altına almıştır.

Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Kiracının Kiralanandan Tahliye Edilmesi İçin Başvurulacak Yollar

Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi İle Tahliyesi

Kiracının tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu kapsamında düzenlenmektedir. İlgili Kanunun 272. ve devamındaki maddeleri incelendiğinde, ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yoluyla kiracıyı evden çıkarmasının mümkün olduğu görülmektedir.

Kiracının tahliyesi için, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ilamsız icra takibi başlatılmalıdır. Yetkili icra dairesi, tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Takip başlatılmasının ardından icra dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu emir çerçevesinde 15 gün içerisinde evi tahliye etmesi istenir.

Kiracının tahliye emrine bir itirazı söz konusu olacaksa bu itiraz da 7 gün içerisinde bir dilekçeyle icra dairesine yapılacaktır. Bu süre zarfında kiracı tahliye emrine itirazda bulunursa takip süreci durur. Bu durumda, ev sahibinin 6 ay içerisinde icra mahkemesinde başvurarak itirazın kaldırılmasını sağlaması gerekir. Yahut 1 yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak itirazın iptalini sağlamalıdır.

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrinin ardından 15 günlük süre zarfında evi tahliye ederse problem ortadan kalkacaktır. Aynı şekilde, tahliye emrine süresinde itiraz etmezse evden zorla çıkarılacaktır. Bunlar dışında, tahliye emrine itiraz edip sonrasındaki süreçte haksız bulunarak tahliyesi yönünde karar verilmişse yine evden zorla çıkarılacaktır.

Kiracı, Tahliye Taahhüdüne Hangi Nedenlerle Nasıl İtiraz Eder?

Kiracılar, tahliye taahhüdüne karşı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilirler. Bu itirazın konusunu birçok neden oluşturabilir. Bunlar;

• Tahliye emrinin yetkisiz icra dairesinden gönderilmesi,
• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ve tahliye tarihinin aynı gün olarak belirlenmesi,
• Türk Borçlar Kanunundan doğan hile, aldatma veya korkutma ile kira taahhütnamesinin geçersiz olması,
• Tahliye taahhüdündeki imzanın sahte veya kendisine ait olmadığının ileri sürülmesi gibi nedenlerdir.

Bu nedenlerin varlığı halinde tahliye emrine karşı tebliğinden itibaren 7 gün içinde itirazda bulunabilir.

Kiracının Tahliye Davası ile Tahliyesi

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin dava yoluyla sağlanmasında, TBK madde 352. hükmü kapsamında belirlenen şartların varlığı aranmaktadır. Buna göre ev sahibi, taahhütnamede tahliye tarihi olarak belirlenen günden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki mahkemede dava açılabilir.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası Açma Süresi

Tahliye taahhüdü ile tahliye davasının açılmasında gözetilmesi gereken ilk süre, 1 aylık zaman dilimidir. Ev sahibi, taahhütnamede çıkış tarihi olarak belirlenen günden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açmalı veya icra takibi başlatmalıdır.

Tahliye davası için öngörülen 1 aylık sürenin kaçırılmış olması durumunda, artık kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi söz konusu olmayacaktır. Fakat başka herhangi bir tahliye nedeninin varlığı halinde, bunlara dayanarak kiracının tahliyesi istenebilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci

Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açacak olan kiralayanın dikkat etmesi gereken noktalardan biri de zorunlu arabuluculuk sürecidir. 7445 sayılı Kanun kapsamında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açmak isteyen kişilerin önce arabuluculuk sürecini işletmesi gerekmektedir. Bu şart yerine getirilmeden doğrudan dava açılması halinde dava reddedilmektedir.

Arabuluculuk sürecinin sonunda taraflar arasındaki anlaşmazlık çözümlenemeyecek olursa bu durum bir tutanakla tespit edilir. Sonrasında, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesine ilişkin dava açmanın önünde hukuki bir engel kalmayacaktır.

Arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesiyle birlikte, davaya gerek kalmadan uyuşmazlığın çözülmesi veya kişinin davada avantajlı hale gelmesi mümkün olacaktır. Bunu sağlayabilmek ve arabuluculuk aşamasını doğru yürütebilmek için, sürecin başında itibaren gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.

Kiralanan Evin Aile Konutu Olması Halinde Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği Durumu

Kiralananın aile konutu olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinde her iki eşin de imzasının bulunması gerekmektedir. Çünkü Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesine göre kira sözleşmesi, yalnızca eşlerden birisi tarafından feshedilemez. Burada diğer eşin rızasının da alınması veya feshin ortak iradeyle yöneltilmesi gerekir. Bunun sebebi aile konutunun ailenin tüm ihtiyaçlarının ve hayatlarının merkezini oluşturmasıdır. Böylesine önemli bir kurumun sadece bir eşin kararıyla verilebilmesi adil olmayacak ve toplumsal yapıyı bozabilecektir. Tahliye taahhütnamesi icraya konulduğu takdirde aile konutu iddiası varsa mahkemece bu konunun çözülmesi bekletici mesele yapılabilmektedir ve taahhüdün geçerliliği sonuca göre belirlenebilmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin E. 2013/11579 E., 2013/18318 K., 13.5.2013 tarihli kararına göre;

“4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. maddesinde; Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.  Şikayetçi tarafından Bakırköy 4. Aile Mahkemesinin 2012/ 25 E. sayılı dosyası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları).”

Tahliye Taahhütnamesinin İptali

Tarafların taahhüdü iptal etmeyi birlikte istemeleri durumunda, iptalin önünde bir engel yoktur. Taraflar, aralarında anlaşarak bu taahhüdü iptal edebilmektedirler. Bunun dışında; taraflardan birinin taahhütnameyi imzalarken kandırılmış olması, tehdit edilmiş olması veya kendisine zorla böyle bir belge imzalatılmış olması hallerinde de tahliye taahhüdünün iptali mümkün olmaktadır.

Tahliye taahhütnamesini imzalayan kişi bu sırada kandırılmış, korkutulmuş veya tehdit edilmişse TBK madde 39 hükmü gereğince ilgili taahhütle bağlı olmak zorunda değildir. Fakat bunu, söz konusu durum sona erdikten sonraki 1 yıl içerisinde karşı tarafa bildirmesi gerekmektedir. Kandırıldığını, korkutulduğunu veya tehdit edildiğini kiracı ispatlamalıdır.

Kiracı kandırılma, korkutulma, tehdit edilme gibi durumlardan ötürü taahhüt ile bağlı olmadığına dair ev sahibine bildirimde bulunmazsa tahliye taahhütnamesi ile tahliye mümkün hale gelir. Dolayısıyla, böyle bir durumda hem karşı tarafa bildirim yapılmalı hem de söz konusu eylemler için ayrı hukuki süreçler yürütülmelidir.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesini hazırlarken geçerlilik şartlarının sağlandığından emin olmak gerekir. Bunun yanında, kiracının tahliyesini isterken usul işlemlerini ve süreleri takip etmek de son derece önemlidir. Aksi takdirde, taahhütnamenin varlığına rağmen kiracın evden çıkarılamayabilir veya tahliye süreci uzayabilir. Bu durum, hem zaman kaybına hem maddi kayba yol açacaktır. Böyle problemlerle yüzleşmemek adına bizimle İLETİŞİM geçiniz.