Yüksek Aidat Bedeli Artışına İtiraz

Yeni yılla birlikte yüzde 90 civarında yükselen site aidatları yönetimler ile konut sahiplerini karşı karşıya getirdi. Kira bedelleriyle yarışan ve salgın nedeniyle havuz, spor salonu gibi ortak alanları kullanamayan site sakinleri, aidatların yüzde 90’a kadar artmasına tepki göstermekte. Türkiye’de kira bedelleriyle yarışan site aidatlarına yeni yılla yüzde 90’a kadar zam gelmesi site sakinleri ile yöneticileri karşı karşıya getirdi. 

Yüksek Aidat Bedeli Artışı, aidatların olağanüstü bir şekilde artması ve kiracıların bu artışı karşılayamayacak duruma gelmesidir. 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nda fahiş aidat artışı ile ilgili özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Aidat her ne kadar Kat Malikleri Kurulu tarafından belirlenmiş ve sakinlere tebliğ edilmiş ise de fahiş aidatın iptal edilmesi gerekli şartların varlığı halinde mümkündür. Ancak, kiracılar bazı durumlarda fahiş aidat artışına karşı yasal yollara başvurabilirler. Belirlenen aidatın ortak giderlerden yüksek olması halinde, kat maliki duruma Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak itiraz edebiliyor. 

Aidat Nedir?

Toplu bir yaşam alanının ortak giderlerinin paydaşlarca birlikte karşılanması için toplanan bedele aidat adı verilir. Yürürlükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ‘ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma’ başlıklı 20. maddesine göre;

‘’Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.’’

şeklindeki düzenlemeyi içermektedir. İşbu kanun hükmü uyarınca; yönetici tüm hesapları yaparken şeffaf olmalı, gelir ve gider kalemlerini detaylıca aidat ödemekle yükümlü maliklere ve kiracılara bildirmelidir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kat Mülkiyeti Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Aidat Ödeme Yükümlülüğü Kimdedir?

Bir taşınmazın maliki, aidat giderlerine katlanması gereken asıl kişidir. Taşınmazın kiralanması durumunda ise bu sorumluluğun kiracı ile paylaşılabileceğine ilişkin yasal düzenlemeler hukukta yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca malik ile bir kiracı arasında yapılacak kira sözleşmesinde aidat sorumluluğuna ilişkin madde düzenlenmesi ve kiracının da aidat giderlerinden sorumlu tutulabileceği düzenlenmiştir.

Kiracı ve malik, böyle bir anlaşmanın mevcudiyeti hâlinde müteselsil olarak aidat ödeme yükümlüsü olur. Aidata konu taşınmazın terekede yer alan ve paylaşılmamış bir mirasa konu olması hâlinde ise tüm mirasçılar ortak olarak aidat giderlerinden sorumludur.

Bu noktada kat mülkiyeti sahibinin lüks, aşırı veya zorunlu olmayan giderlere aidat ödemek suretiyle katlanmak mecburiyeti yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. Maddesinde yer alan hükümde ‘’Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunamıyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler…’’ düzenlemesi mevcuttur. Aidat bedeli, aksi kararlaştırılmadıkça ve kat maliki tarafından rıza gösterilmedikçe yalnızca zorunlu giderleri içerir.

Yüksek Aidat Bedeline İtiraz Nedir?

Türkiye’de son yıllarda yaşanan enflasyonun bir yansıması da kira bedellerine ve barınma maliyetlerine olmuştur. Hızla artan kira bedellerinden ve maliyetlerden kiracı ile kat malikini korumaya yönelik alınan yasal tedbirlere karşı başvurulan yollardan biri aidat adı altında alınan bedellere yapılan Yüksek zamlardır. Bu uygulamaya karşı yasal olarak Yüksek kira artışı şikayet yolu düzenlenmiştir.

Aidat bedeli; ilgili apartmanın, sitenin veya iş merkezinin yönetim planında yer alan ve kat malikleri kurulu tarafından belirlenen yaşam alanının giderlerini karşılamaya yönelik bir bedeldir. Kat malikinin lüks, fazla maliyetli ve zaruri olmayan giderlere katlanma mecburiyeti yoktur. Kat malikleri kurulunda yapılması planlanan projeler ve karşılanacak gider kalemleri oylamaya tabidir. Malik tarafından onaylanmayan giderlere katlanılması mecburi değildir.

Yüksek Aidat Bedeline Kimler İtiraz Eder?

Apartman aidatına itiraz hususunda yetkili kişi, mülkiyet hakkına sahip olan yer sahibidir. Yöneticinin, kat maliklerinin vekili sıfatı ile hareket ederek kat malikleri kuruluna danışmaksızın aidata zam yaptığı takdirde sorumluluğu gündeme gelecektir. Bu gibi durumlarda tüm hak sahipleri tarafından yöneticiye karşı Türk Ceza Kanunu’nda yer alan hükümlere dayanılarak hizmet görevinin kötüye kullanılması suçundan dolayı savcılığa şikayette bulunulabilir.

Aidat bedeli ve bedele dahil olan hizmetlerin malikler kurulunda belirlendiği ve maliklerin her değişikliği onaylama mecburiyetinin olmadığı göz önüne alınarak ev sahiplerine hukuki dava yolu da açık tutulmuştur.

Malikin toplantıya katılması ancak oy verdiği kararın çıkmaması halinde, çoğunluk karara olumsuz oy veren malik, toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davası açmalıdır.

Bununla birlikte toplantıya katılmayan malikin de toplantıda alınan kararlara itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu halde de malikin toplantı tarihinden itibaren 6 ay içerisinde, yine taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davası açması gerekir.

Kat malikleri kurulu toplantılarına yalnızca malikler katılabilir, ancak malik dilerse vekalet vererek kiracısını da toplantıya gönderebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat iptali davası açma hakkı yalnızca malikler için düzenlenmiş olsa da, Yargıtay kararlarına göre kiracılar da bu davayı açabilir. Yargıtay, kiracının çıkarını doğrudan etkileyen durumlarda aidat miktarına itiraz edebileceğini belirtmiştir. Bu nedenle, kiracının kat malikleri kurulu toplantısına katılıp katılmaması önemli değildir.

Kiracının yüksek site aidatına karşı dava açabileceğine dair önemli bir Yargıtay kararı bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereği, kat malikleri gibi kiracılar da ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin verdiği kararda, kiracının yüksek aidat miktarıyla ilgili hak ve menfaatlerinin zedelendiğini ispatlaması halinde, aidat miktarının düşürülmesi için dava açabileceği belirtilmiştir.

Yargıtay, kararında;

“Ana kural bu olmakla birlikte ana taşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir”

ifadelerine yer vermiştir. Buna göre kiracılar da fahiş aidat miktarına karşı kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilecek.

DİKKAT : Kiracı kira bedelinin üzerinde aidat ödemek zorunda değildir. Örneğin 15.000 TL kirası olan kiracının aidatı 20.000 TL ise 5.000 TL’yi mal sahibi öder.

Yüksek Aidat Bedeline İtiraz Nasıl Olur?

Yüksek aidat bedeline veya mevcut aidat bedeline çok yüksek yapılan zamlara karşı kat maliki tarafından iptal davası açılmalıdır.

Malikin toplantıya katılması ancak oy verdiği kararın çıkmaması halinde, çoğunluk karara olumsuz oy veren malik, toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davası açmalıdır. Bununla birlikte toplantıya katılmayan malikin de toplantıda alınan kararlara itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu halde de malikin toplantı tarihinden itibaren 6 ay içerisinde, yine taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali” davası açması gerekir.

Mahkemeye sunulacak dilekçede toplantı tarihi, erişilebiliyorsa karar metni, gerekçe gösterilmeli ve mülkiyet hakkına ilişkin tapu dilekçe ile birlikte sunulmalıdır. Mahkeme tarafından yapılacak inceleme neticesinde başvurunun haklı bulunması hâlinde karar iptaline yönelik hüküm kurulur.

Aidat bedelinin yönetici tarafından bizzat artırılması durumunda Cumhuriyet Başsavcılığı’nda şikayet gerçekleştirilir. Bunun için yöneticinin TCK’de suç olarak belirlenmiş hizmet görevini kötüye kullanma tanımına uygun delillerin toplanması veya nereden toplanabileceğinin savcılığa gösterilmesi, bir dilekçe ile olayın izah edilmesi ve bunların savcılık makamına sunulması gerekir.

DİKKAT : Site yönetimlerinde yaşanan sorunlar, şeffaflık eksikliği, hukuki düzenlemelerin yetersizliği ve kötü niyetli yönetimlerin artışı ile büyümektedir. Ancak, site sakinlerinin birlik içinde hareket etmesi, hukuki yolları kullanması ve bilinçli olması ile bu sorunların üstesinden gelmek mümkündür. Unutmayın, haklarınızı savunmak için Kat Mülkiyeti Kanunu’nu ve yasal düzenlemeleri iyi bilmek önemlidir. Site yönetimlerinde şeffaflık ve hesap verilebilirlik herkesin hakkıdır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Yüksek Aidat Bedeli Artışına İtiraz Dava Dilekçesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Yüksek Aidat Bedeli Artışına Suç Duyurusu Dilekçesi Örneği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Yüksek Aidat Bedeli Artışına İtiraz, oldukça hızlı sonuç alınabilen ve kat malikinin yaşayabileceği mağduriyetin çözümü adına atılacak adımların dikkatle irdelenmesi gereken bir süreçtir. Hak kaybına uğramamak için bizimle İLETİŞİM geçiniz.