Apartman ve Site Aidat Bedeli

Aidat, kat maliklerinin veya sakinlerinin ticari amaç gütmeyen ana gayrimenkule gider karşılığı harcamaların karşılanması için verildiği bir ödemedir. Kat malikleri ve apartman dairelerinde yaşayan herkes aidatı düzenli ödemekle mükelleftir. Aidatın içine apartmanın su, elektrik ve doğal gaz faturası, otopark hizmeti, spor salonu hizmeti, arıza bedelleri, bahçıvan, güvenlik, temizlik ve bakım ücretleri dahildir. Aidat ücreti belirlenirken apartman yöneticisi veya site yönetimi kat maliklerinin de olduğu toplantıda aidat için öneri sunar. Bu noktada aidat miktarı kesinleşir ve herkes aidatını  düzenli ödemekle mükellef olur. Aidata “ortak gider avansı” da denilmektedir.

Aidat Bedelini Ödeme Yükümlülüğü

Apartman yada site, kat mülkiyetine geçmesiyle birlikte ödeme yükümlülüğü başlamaktadır. Taşınmazla ilgili malik kimse aidat borcunu ödemek zorunda olan kişi odur. Malik dairede oturmuyor olsa bile aidat ödemekle yükümlüdür. Malikin aidat yatırma yükümlülüğü konutu kullanım durumuna bağlı değildir.

Taşınmaz malikinin konutu kiraya vermesi durumunda ise aidat ödemenin yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’de düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu 22. Maddesine göre;

“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. 
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarıyla ilgili, diğer kat malikleri için kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrasında bahsedilen hüküm burada da uygulanır. 
Kat yetkilileri, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.”

Bahsi geçen kanun maddesine göre müteselsil sorumluluk; birden fazla kişinin borç ve zararın tamamının ödenmesinden tek başına sorumlu olmasıdır. Müteselsil sorumluluğun söz konusu olduğunda her borçlu borcun bir kısmından değil, tamamından sorumludur.  Aidat bedeli ödemeleri hususunda malik ve kiracı müteselsilen sorumlu olup aidatın ödenmemesi halinde ödeme her iki taraftan da talep edilebilir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Aidat Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılır?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Aidat Hesaplama Yöntemleri

Apartman veya sitelerde aidat bedelinin belirlenmesi hususunda, giderler tespit edilir. Tespit edilen bütçeye göre aidat bedelinin nasıl olacağı belirlenir. Yönetim planına göre aidat ödemeleri konutlara pay edilir. İstenilen aidat bedeli, sitenin yönetim stratejisine uyup uymadığına bakılır. İstenilen aidat bedeli site veya apartman yönetim planına aykırı ise bu durumda yönetim projesine göre bedel neyse ödenmelidir. Aidat ödemesi dağılımı üç şekilde olabilmektedir. arsa payı, metrekare ve eşit paylaşım en yaygın kullanılan yöntemlerdir.

Metrekareye Göre Belirlenmesi

Genellikle, daha büyük metrekareye sahip daireler, ortak alanları daha yoğun kullanacağı varsayıldığı için daha fazla aidat öder. Bu yöntem, özellikle aynı metrekareye sahip dairelerin olduğu yerleşimlerde adaletli bir paylaşım sağlar.

Arsa Payına Göre Belirlenmesi

Ortak Alan Giderleri

Aidat miktarının hesaplanabilmesi için öncelikli olarak giderlerin belirlenmesi gerekmektedir. Apartman ve site yönetimlerinin giderlerinde en büyük kalem ise ortak alanların temizlikleri, bakımları ve onarımları olmaktadır. Bu maliyetlerin ne kadar yüksek olacağı ise apartman ya da sitenin donanımı ile doğrudan ilişkili olmaktadır. Ortak alan giderleri hesaplanırken sadece düzenli harcamaların değil aynı zamanda beklenmedik harcamaların da hesaba katılması gerekmektedir.

Ortak yaşam alanlarında ele alınması gereken en önemli hususlar içerisinde ortak giderler yer alır. Bunlara aynı zamanda aidat demek de mümkün. Bu sebepten dolayı ortak gider çeşitleri kat malikleri bünyesinde ele alınmak suretiyle hesaplanır. Tabii bu hesaplama konusunda günümüzde öne çıkan belirli yazılım ve programlama sistemleri kullanılmaktadır. Özellikle de Apartman yönetim programı dahilinde, artık ortak giderler çok daha sağlıklı bir süreç altında yasal olarak hesaplanmaktadır. Böylece herhangi bir sorun çıkmadan uzun vadede istikrarlı biçimde ortak giderlerin hesaplanması ve ödenmesi gerçekleşir.

Ortak giderler aynı zamanda aidat şeklinde anlatılabilir. Kat malikleri için ortak olarak nitelendirilen, kullanılan ve gereken bedel kapsamında kullanılan gider kalemleridir. Bu kullanılan unsurlar ve giderler bir mecburiyettir. Çünkü ortak alan için kullanılır ve aynı zamanda site ortak gideri olarak ifade edilir. Bu bağlamda her malik belirlenmiş olan ortak gider bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durum özellikle apartmanlar ve benzeri alanlar söz konusu olduğunda her ay düzenli olarak ele alınır. Bunun sağlıklı şekilde yürütülebilmesi için ise profesyonel destek günümüzde yaygın olarak alınmaktadır. Özellikle de Apartman yönetim programı kullanmak suretiyle günümüzde bu sorunlar artık önemli oranda ortadan kalkmış durumda.

Tüm kat maliklerinin yükümlülüğü ile beraber ortak gider belirlenmesi ele alınmaktadır. Bu bağlamda her yıl ortaya çıkan ekonomik koşullar süreç içerisinde yer alır. Belirtilen gider kalemleri ile beraber yapılan Yönetim planı da dikkate alınmak suretiyle artış yapılır. Bu durum tamamen ortak karar altında ele alınır ve gerçekleştirilir. Böylece her ay ödemesi bir mecburiyet olarak yapılacak site ortak gideri belirlenmiş olur. Yani bir bina içerisindeki her kat maliki için ortak giderlerin mali ve ekonomik koşullar ile beraber diğer koşullar ele alınarak giderler hesaplanır. Aynı zamanda ortak bir karar olarak çoğunluğun vermiş olduğu karar doğrultusunda verilen bir karar olduğunu söylemek gerekir. Bu sebepten dolayı ortak gider için binadaki her ev sahibi ya da sorumlu olarak seçilen kişiler kararda yer alır.

Söz konusu site ortak gideri olduğu zaman birçok unsur süreçte yer alır. Bu ortak gider içerisinde kalorifer, kapıcı, temizlik, bahçıvan hizmetleri ve gayrimenkul giderler gibi daha pek çok husus yer almaktadır. Günümüzde ise bu site ortak gideri için Apartman yönetim programları kullanılmaktadır. Böylece çok daha sağlıklı ve akıllı çözüm yöntemleri dahilinde düzenli bir ödeme ile karar sağlanır.

Asansör, Otopark, Bahçe, Merdiven Gibi Ortak Alanların Bakım ve Onarım Masrafları

Apartman ve sitelerde en sık kullanılan ve en çok bulunan ortak alanlar içerisinde asansörler, bahçeler, otoparklar ve merdivenler bulunmaktadır. Öncelikli olarak bu alanların düzenli olarak temizlenmesinin doğurduğu maliyetlerin hesaplanması gerekmektedir. Daha sonrasında sözü edilen alanların düzenli bakımları için gerekli olan maliyetler hesaplanmalıdır. Son olarak ise beklenmeyen arızalar ya da problemlerin hızlı bir şekilde giderilmesini sağlayacak ek bütçenin oluşturulması gerekmektedir. Tüm bu maliyetler diğer giderler ile bir araya getirilmeli ve apartman ya da sitenin ortak gider tablosu oluşturulmalıdır.

Elektrik, Su, Isınma Gibi Ortak Alanların Tüketim Masrafları

Ortak alanlarda kullanılan elektrik ve su gibi tüketimlerin de gider hesabına eklenmesi gerekmektedir. su depolarında kullanılan sulardan ya da bahçe aydınlatmaları gibi sebepler ile gelen elektrik faturalarının göz önüne alınması ve beklenen gider bütçesinin içerisinde yer verilmesi gerekmektedir.

Personel Giderleri

Apartman ve sitelerde görev alan kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik görevlisi gibi çalışanların giderlerinin de yıllık olarak hesaplanması gerekmektedir. Bu hesaplamanın içerisinde brüt maaşları, ikramiyeler, yardımlar ve diğer ücretlerin ayrıntılı bir şekilde ele alınması gerekmektedir. Bunun yanında tazminatların da göz önüne alınarak çalışanın çıkarılması ya da emekli olması durumunda ihbar ve kıdem tazminatlarının sorunsuz bir şekilde ödenmesi için gerekli bütçenin oluşturulması gerekmektedir.

Güvenlik, Kapıcı, Temizlik Personeli Gibi Çalışanların Maaş ve Sigorta Giderleri

Site ya da apartmanda görev alan kişilerin bodrolarının hazırlanması gerekmektedir. Bu sebeple de sadece ücretleri değil aynı zamanda vergiler ve sigorta ödeneklerinin de belirlenmesi ve çalışanın brüt maaşının hesaplanması gerekmektedir. Bunun yanında yol ya da yemek gibi yardımların da çalışan giderleri bütçesinin içerisinde eklenmesi bütçenin doğruluğu açısından son derece önemlidir.

Yönetici ve Denetçi Ücretleri

Yönetim planında yer alması şartıyla yönetim ve denetçilerin de ücret alma hakları bulunmaktadır. Bu haklardan yararlanabilmeleri ve düzenli olarak ücretlerini alabilmeleri için ise beklenen gider tablosunun içerisinde yönetici ve denetçilerin ücretlerinin de bulunması gerekmektedir.

DİKKAT : Kullanım kaynaklı olmayan mesela işçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatı veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimler, güçlendirme ve mantolama gibi esaslı tadilatların masrafları kiracı ödenmez. Bu masraflar mal sahibi tarafından ödenmelidir.

İnşaatı Bitmemiş ve İskanı Alınmamış Bölüm İçin Aidat Talep Edilmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 17, inşaatı tamamlanmamış veya iskanı alınmamış bölümler için aidat talep edilip edilmeyeceği konusunda açık bir düzenleme içerir. Kanuna göre, eğer kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkulde yapının üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, bağımsız bölümlerin sahiplerinden aidat talep edilebilir. Bu durumda, yapının tamamlandığı ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin kullanıldığı ispatlanarak, henüz iskan alınmamış veya inşaatı tamamlanmamış bağımsız bölümler için de aidat talep edilebilir.

Yapı tamamen tamamlanmamış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmamışsa, bu alanlar için aidat yükümlülüğü doğmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu hükmü, yarım kalan projelerde veya henüz faaliyete geçmeyen yapılarda aidat borcuna dair gereksiz yüklerin önüne geçilmesini sağlar. Kanun, üçte iki oranının sağlanması halinde bile aidat ödemeleri ile ilgili yönetim planına uygun olarak karar alınması gerektiğini belirtir.

Kat İrtifaklı Taşınmazlarda Aidat Alınabilir mi?

Kat irtifakı, bir yapının inşaatı tamamlanmadan önce bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir hak olup, tapu kütüğünde bu bölümlerin hak sahipleri adına tescil edilmesine olanak tanır. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 17, kat irtifaklı taşınmazlarda aidat toplanması ile ilgili düzenlemeleri içerir. Bu maddeye göre, bir yapının inşaatı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile kat irtifakı kurulu bu taşınmazda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre aidat toplanabilir. Bu durumda, kat maliklerinden bekçi, kapıcı, güvenlik, temizlik gibi ortak hizmetler ve yapının bakım-onarım giderlerine katılmaları beklenir. Kat irtifakı sahiplerinin kendi aralarında bir yönetici atayarak veya dışarıdan birini görevlendirerek bu giderlerin yönetimini sağlaması mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu düzenlemesi, fiilen kullanılmaya başlanmış kat irtifaklı yapılarda, ortak alanların bakım ve işletme maliyetlerinin karşılanması için aidat ödemesini zorunlu hale getirir. Ancak, yapı henüz kullanılmaya başlanmamış ve yapının büyük bir kısmı inşaat halinde kalmışsa, bu gibi taşınmazlar için aidat yükümlülüğü doğmaz. Bu düzenleme, yarım kalmış veya iskanı alınmamış binalarda kat irtifakı sahiplerini gereksiz mali yüklerden korumayı amaçlar. Fiili kullanım şartının sağlanması halinde ise, kat irtifakı sahipleri aidat borçlarından sorumlu olup, yapı kullanılmadığı sürece bu yükümlülük geçerli olmaz.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Yüksek Aidat Bedeli Artışına İtiraz” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Kat mülkiyeti hukukunda apartman ve site aidatı en çok uyuşmazlık yaşanan hususlardandır. Aidat bedellerinin belirlenmesi, kat maliklerinin kullanılmayan asansörler için aidat ödemekle yükümlü tutulması, gerekli hizmetler sunulmamasına rağmen aidat toplanması durumlarında sulh hukuk mahkemelerinde dava açılabilmektedir. Açılan davalarda, kat maliklerinin sahip olduğu hakların doğru şekilde kullanımı açısından bizimle İLETİŞİM geçiniz.