Kiracı Aleyhine Cezai Şart Düzenleme Yasağı

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Taraflar kira sözleşmesini akdederken, kira bedelini veya yan edimleri serbestçe belirleyebilirler. Bu doğrultuda kira bedeli dışında depozito belirlemeleri de mümkündür.

Kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı Türk Borçlar Kanunu’nun m. 346 ile düzenlenmiştir.

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Bu hüküm, kiraya verenin haksız kazanç elde etmesini engellemek ve taraflar arasında şeffaf ve öngörülebilir bir ilişki kurulmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir. Bu hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra akdedilen kira sözleşmelerine olduğu gibi, halihazırda devam eden kira sözleşmelerine de uygulanır.

Türk Borçlar Kanunu’nun m. 346’daki düzenleme, açıkça kamu düzenine ilişkin bir hükümdür. Bu konudaki doktrin görüşleri ve Yargıtay kararları da bu noktayı desteklemektedir. 

DİKKAT : Türk Borçlar Kanunu, işyerlerini çatılı olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve farklı hükümlere tabi tutmuştur. Buna göre kiracı aleyhine düzenleme yasağına ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulabilecektir. Bununla birlikte çatılı olmayan işyeri kiraları yasak kapsamında değildir. Örneğin tarla vasfındaki bir taşınmazın işyeri olarak kabulü mümkün olsa da, çatılı işyeri vasfına sahip olmaması nedeniyle yasak kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir. Benzer şekilde taşıt gibi taşınır eşyalara ilişkin kira sözleşmelerinde de yasak hükümleri uygulanamayacaktır.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Türk Borçlar Kanunu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kira Sözleşmesinde Muacceliyet Şartı

Bir borcun muaccel olması, o borcun alacaklı tarafından talep edilebilecek duruma gelmesini ifade etmektedir. Öyle ki, sözleşmenin tarafları borcun muaccel olacağı tarihi vade kararlaştırmak suretiyle belirleyebilirler. Şayet taraflar bir borç için vade belirlemişlerse o borç vadesi geldiğinde muaccel hale gelecektir. Diğer bir deyişle bir borcun vadesi gelmeden alacaklısı tarafından talep edilebilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte bir sözleşmenin tarafları, borcun ödenmemesi durumunda henüz vadesi gelememiş diğer borçların da muaccel hale geleceğini kararlaştırabilirler. Sözleşmelerde yer alan bu tarz hükümlere muacceliyet kaydı denilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda 2011 yılında yapılmış son değişiklikler ile muacceliyet yasağı getirilmiştir. Muacceliyet, özellikle kira sözleşmelerinde sıklıkla görülen bir kayıt olmakla birlikte kira bedellerinden herhangi biri zamanında ödenmezse dönem sonuna kadarki tüm kira bedelleri muaccel olur yani kira bedelleri kiraya veren tarafından istenebilir hale gelir. Sözleşmenin tarafları bir borç için vade tarihi kararlaştırmak suretiyle belirleyebilirler. Bunun anlamı borcun vadesi gelmeden alacaklısı tarafından talep edilmesinin mümkün olmamasıdır. Bununla birlikte, bir sözleşmenin tarafları, borcun ödenmemesi durumunda henüz vadesi gelmemiş diğer borçların da muaccel hale geleceğini kararlaştırabilirler. Sözleşmelerde yer alan bu tip kayıtlara muacceliyet kaydı denmektedir.

DİKKAT : Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu durumda taraflar arasında kira sözleşmesine muacceliyet kaydı koyulsa dahi bu kayıt geçerli olmayacaktır.

Kira Sözleşmesine Faiz Şartı Konulması

Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda her ne kadar muacceliyet yasağı gereğince kira bedeli ve yan giderler haricinde bir ceza koşulu konulamayacak olsa dahi kiraya verenin faiz isteyebilmesi kabul edilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 120’nci maddesi gereğince, uygulanacak yıllık temerrüt faiz oranı sözleşmede kararlaştırılabilecektir. Kiracı tarafından, kira bedelinin ödenmesinde gecikilmesi yani temerrüde düşülmesi durumunda kira sözleşmesinde temerrüt faizine ilişkin bir düzenleme bulunmuyor olsa dahi faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre faiz oranının belirleneceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme alanı bulmuştur. Bu husus bahsi geçen maddede

“Uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir.”

şeklinde düzenlenmiştir.

Temerrüt durumunda işleyecek faiz oranının sözleşmede belirlenmesi de mümkündür. Ancak sözleşmede belirlenecek temerrüt faizi kanuna göre belirli sınırlar arasında olmak zorunda olup faiz oranı belirlenirken bu sınırların aşılmaması gerekmektedir.

Kira Sözleşmesine Cezai Şart Eklenmesi

Kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren, sözleşmeyi erken feshetmeyi kararlaştırabilir. Kira sözleşmelerinin erken feshedilmesi durumunda ise tarafların kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa etmekten kaçınmalarını engellemek adına sözleşmede bir cezai şart kararlaştırılması mümkündür.

Bununla birlikte kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesinde

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

şeklinde düzenlenmiştir. Yine kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ayrıca cezai şart ödeneceğine ilişkin düzenlenmiş olan bir hüküm var ise bu kayıt geçerli olmayacaktır.

Bunlara ek olarak işyerinin erken tahliyesi durumunda da sözleşmede cezai şart kararlaştırılması mümkün olacaktır.

Kira sözleşmesi hükümlerinde düzenlenen veya ek olarak alınan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye etmeme nedeniyle cezai şarta hükmedilmesini Yargıtay yerleşik içtihatlarında tazyik altında alınan tahliye taahhüdü geçersiz görüldüğü için bu taahhüde dayalı cezai şart da geçersiz kabul edilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.06.2019 Tarihli ve 2018/7991 E., 2019/5788 K. Sayılı Kararı

“Taraflar arasında 2014 yılında düzenlenen kira sözleşmesi tadil protokolünün 27.5. maddesinde … ‘erken fesih hakkının zamanından önce kullanılması, kiracı erken fesih hakkı dolmadan mecuru tahliye etmesi halinde 150.000 TL tazminat ödeyecektir.’  düzenlemesi yer almaktadır. Davalı kiracı tarafından 26/01/2015 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesi feshedilmiştir. Davacı, kira sözleşmesinin belirlenen süreden önce tek taraflı feshi nedeniyle hem cezai şart alacağı hem de mahrum kalınan kâr isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesinde, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart ödeneceği kararlaştırıldığına göre kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan cezai şart tutarı kadardır. Bu nedenle mahkemece, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki makul süre kira bedeli olarak ayrıca 4 aylık kira bedeline hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

Kiracıdan Komisyon (Hava Parası) İstenmesi

Kiracıdan komisyon (hava parası) talep edilmesi hususuna en çok işyeri kira sözleşmeleri akdedilirken veya işyeri devredilirken kiracıdan yüksek meblağlarda ödemeler talep edilirken rastlanmaktadır. Komisyon, hava parası veya diğer adlar altında talep edilen bu bedellerin de herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır. Yukarıda bahsettiğimiz üzere, kiraya verenin kiracıdan kira bedeli veya yan giderler dışında hiçbir ödeme talep edilemeyeceği Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde düzenlenmektedir. Bu hüküm dolayısıyla komisyon bedelinin de kiracıdan talep edilmesinin ve sözleşmeye bu yönde bir madde eklenmesinin herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır.

Kanunen yasak olmasına karşın kiralanan işyerine ihtiyaç duyan kiracıların, çoğu zaman bu bedelleri ödedikleri de bir gerçektir. Bu durumda zorunluluk nedeniyle ödenen bedellerin geri istenmesi hususu yargı kararlarına dahi konu olmuş ve Yargıtay tarafından söz konusu ödemelerin geri istenmesinin mümkün olmadığına hükmedilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.07.2019 Tarihli ve 2017/12207 E., 2019/6117 K. Sayılı Kararı

“Somut olayda, davalı kiracı tarafından 10.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 22.maddesinde yer alan “Kiracı tarafından kiralanan dükkanın eski kiracılarına 10.05.2009 tarihinde ödenen 40.000,00 TL hava parası kiranın bitiminde ve taşınmaz tahliye edildiğinde kiraya veren tarafından ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın peşinen ödenecektir.” hükmüne dayanılarak 40.000,00 TL hava parasının iadesi için davacı aleyhinde icra takibi başlatılmıştır. Davacı kiraya veren ise, 10.05.2009 tarihli sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmüş, kendi elinde olan sözleşmede hava parasını düzenleyen bir hükmün yer almadığını belirtmiş, mahkemece yapılan imza incelemesinde anılan sözleşmedeki imzanın davacı kiraya verene ait olduğu belirlenmiştir.

Mahkemece imzanın davacıya ait olması ve hava parasına dair hükmün geçerli olması nedeni ile davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’ nın 26, 27 ve 81.nci maddeleri gereğince, kanuna ve ahlaka uygun olmayan bir amacın gerçekleştirilmesi için verilen şeylerin geri alınması yasal olarak mümkün değildir. Anılan yasa maddeleri hükmünce ödenen hava parasının iadesi istenemez. Mahkemece, bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya uygun bulunmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”

Kira Sözleşmesi Düzenlenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira sözleşmesi kurulurken taraflar geniş bir serbestiye sahiptirler. Öyle ki, sözleşme özgürlüğü kapsamında birçok hususun kira sözleşmesinde belirlenebilmesi mümkündür. Örneğin kira bedeli, depozito, aidatın kim tarafından ödeneceği, kiralanan taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı veya sözleşmenin süresi taraflarca serbestçe belirlenebilecektir. Bununla birlikte kanun koyucu, kiracının korunması için birtakım sınırlamalar da öngörmüştür. Yazımızda ele aldığımız kiracı aleyhine düzenleme yasağı bu sınırlamalarda yalnızca biridir. Öyle ki kiracı aleyhine düzenleme yasağı dışında, bağlantılı sözleşme yapma yasağı ve kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı da düzenlenmiştir.

Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu doğrultuda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için kiracının yararına olmaması ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişki içerisinde bulunmaması gerekir. Bununla birlikte kiralananın kullanımına ilişkin olmasına rağmen kiracıya dayatılan birtakım sözleşmelerin mahkemelerce geçersiz kabul edildiği görülmektedir. Bu noktada geçersiz sayılan sözleşme kira sözleşmesi olmayıp kira sözleşmesi ile bağlantılı olan diğer sözleşmedir. Taraflar şayet kira sözleşmesi yanında bağlantılı sözleşme yapmak istiyorlarsa, bağlantılı sözleşmenin kanunda aranan şartlara uygun olması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun m.343’te yer alan hükümden anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinde değişiklik yapılması mümkündür ancak bu değişikliğin kiracı aleyhine olmaması gerekir. Bununla birlikte sözleşmede kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişiklik kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Buna göre kira sözleşmesinde sonradan değişiklik yapmak isteyen tarafların ilgili düzenlemelere riayet etmeleri gerekecektir.

Bu konu hakkında daha detaylı bilgi edinmek için “Kiracı Hakları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Kiracı ve Kiraya Veren hakları olarak Kanun’da düzenlenen veya kira sözleşmesinden çıkan hukuki imkanlar, doğru hukuki zeminde ve usulüne uygun şekilde ileri sürülmelidir. Aksi takdirde, kiracı belli bir hakka sahip olsa bile bunu etkin biçimde kullanamayabilir. Bu tür durumlardan dolayı hak kaybına uğramamak için bizimle İLETİŞİM geçebilirsiniz.